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1、房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内， 根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243 平方米2、建筑密度：35%3、容积率 ( 地上 ) ： 4.624、绿化率：25%5、人口密度：1085 人 / 公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23 层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4 层， 1 2 层为商业用途，3 4 层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、 业主委员会、物业管理办公室等。裙楼
2、顶层作平台花园。塔楼2 个，均为20 层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-1 与表6-2 。表 6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338( 地上 )平均每户建筑面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人3.5公建面积平方米5077人均居住用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表 6-2项目技术经济指标（二）层数功 能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（ 2 个）
3、住宅1942（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为 36 个月（从 2011 年 3 月至 2014 年 3 月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。精品文库2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3 。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算（ 1）土地出让地价款包括两部分：土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075 万元。上述两
4、项合计： 12332 万元。表 6-3项目实施进度计划表序 项目名称持进度安排 ( 按双月计号续2011201220132014时间（月）1征地拆迁64 68 11 2 46 8 11246811 2 40202022前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工7程7红线内外工程38公建配套工程39竣工验收21销售270（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4 ：表 6-4前期工程费估算表单位：万元序号项 目计算依据金额1规划设计费建安工程费 3%332.022可行性研究费建安工程费 1.5%166.0053水文、地质、勘探费建安工程费 0.5%55.3354通水、
5、通电、通路费建安工程费 2.5%276.6755场地平整费60 元平方米73.38总 计903.415（3）建安工程费欢迎下载2精品文库参照有关类似建安工程的投资费用， 用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表 6-5 。表 6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额单价金额单价金额单价金额合计1塔楼41460 平方米11054581101.4420301.5125051212裙楼18325平方米11052025475870301.55523447其中商铺：13248 平方米11051464475629301.54062499合计11067（ 4）基础设施费其
6、估算过程参见表 6-6 ：表 6-6基础设施费估算表单位：万元序号项 目单 价计价数量合计1供电工程65 万元公顷5.5338顷359.72供水工程15 万元公顷5.5338公顷833道路工程42.13 万元公顷0.5233公顷22.054绿化工程5.4 万元公顷0.306公顷1.655其他工程占建安工程费的 2%11067 万元221.34合计687.74（ 5）开发期税费其估算过程参见表 6-7 ：表 6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金 额估算说明 ( 估算依据 )1固定资产投资方向调节税553.35建安工程费 5%2分散建设市政公用设施建设费1328.04建安工程费 12%3建筑
7、工程质量安全监督费44.26建安工程费 44供水管网补偿费住宅： 19.28住宅： 0.3吨人， 600元吨商铺： 67.49商铺： 0.1吨人， 600元吨5供电用电负荷费住宅： 58.75住宅： 4kVA户， 480 元/kVA商 铺：商铺： 8kVA百， 1000 元 /kVA105.9846其他221.34建安工程费的 2%合计2398.494（6）不可预见费取以上（ 1）（ 4）项之和的3%。则不可预见费为：（ 12332+903.425+11067+687.24 ） 3%=748.89(万元)开发成本小计：28110.384 万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（ 1）（ 4
8、）项之和的3%。则管理费用为：（ 748.89( 万元 )欢迎下载3精品文库（2）销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的 2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为 2606.34 万元。销售收入详见表6-9 。（3）财务费用指建设期借款利息。第1 年借款 9000 万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2 年起 2 年内还清。建设期借款利息计算如下：第 1 年应计利息： (0+9000 2) 6.5%=292.5 （万元）第 2 年应计利息： (11292.5+0 2) 6.5%=734.0125 （万元）第 3 年应计利
9、息： (5646.04+0 2) 6.5%=366.9928 （万元）则财务费用为上述合计： 1393.5053 万元。详见表 6-14 贷款还本付息表。开发费用小计：4748.7353 万元。总成本费用合计：32859.1193 万元 (35965.37)3、投资与总成本费用估算汇总表详见表 6-8 。表 6-8投资与总成本费用估算汇总表单位：万元序号项目金额估算说明1开发成本28110.384以下 (1) (6)项合计（1）土地费用12332（2）前期工程费903.415（3）基础设施建设费687.74（4）建安工程费11067（5）开发期税费2398.494（6）不可预见费148.892开发费用4748.7355以下 (1) (3)项合计（1）管理费用748.89（2）销售费用2606.34销售收入 5%（3）财务费用1393.50533合计32859.11934、项目销售收入估算（1）销售价格估算根据市场调查，确定该项目各部分的销售单价为：住宅： 6700 元平方米商铺： 17200 元平方米车位： 21 万元个（2）销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅 37899 平方米； 裙楼中的商铺部分13248 平方米， 地下车位188 个。详见表6-9表 6-9销售总收入预测表单位：万元用途
