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1、2016年上半年上海房地产估价师制度与政策：国有土地试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入现金流的主要部分分配给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流动性好 2、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以_。 A合用出让金的20%以上罚金 B合同出让金的50%以上罚金 C以原价的30%收回土地 D无偿收回土地使用权3、约翰冯杜能的地租
2、量的计算公式是。 A：地租=市场价格-生产成本 B：地租=市场价格-生产成本-平均利润 C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本一般农业资本利润率 D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息 E：工业用地的监测点评估价格 4、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调5、关于投资组合理论的说法，正确的是_。 A投资者应选择毫无风险的投资组合 B投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D投资者可以将个别风
3、险因素减少甚至完全抵消 6、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。 A：公安机关 B：司法机关 C：公证机关 D：人民法院 E：房地产估价机构必须加盖公章 7、房地产估价的假设开发法，下述说法中，_并不正确。 A包含求在建工程的公式 B包含求熟地价值的公式 C包含求毛地价值的公式 D不包含求旧房价值的公式推荐精选 8、房地产最重要的一个特性是_。 A位置固定性 B适应性 C异质性 D寿命周期长 9、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。 Air Bir Cir Di1+r 10、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两
4、宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。 A：40 B：48 C：60 D：70 E：工业用地的监测点评估价格11、关于利息的计算，下列说法不正确的是。 A：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息 B：还款当年按年末偿还，按全年计息 C：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额2)贷款利率 D：“气球法”，是指借款期末一次偿付全部本金和利息 E：借款合同 12、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3
5、000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格_乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 13、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。 A：平等 B：自愿 C：有偿 D：无限期 E：房地产估价机构必须加盖公章14、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。 A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调推荐精选 15、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥
6、有者合理的索价范围是万元。 A：050 B：5075 C：50100 D：100150 E：工业用地的监测点评估价格 16、中华人民共和国城乡规划法规定，建设单位应当在竣工验收后个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。 A：3 B：6 C：9 D：10 E：房地产估价机构必须加盖公章 17、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。 A成本利润率 B动态投资回收期 C投资利润率 D财务内部收益率 18、下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是。 A：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本”
7、 B：经济学中的成本概念同于会计成本 C：经济学中的成本概念不同于会计成本，称为“经济成本” D：经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和 E：执行层的组织协调 19、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为_元/。 A367
8、3.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 20、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元，后街路线价为3 800元如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为【2006年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工业用地的监测点评估价格推荐精选 21、建筑物净收益=建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)【2003年考题】 A：建筑物重置价 B：建筑物现值 C：土地价格 D：房地产价格 E：工业用地的监测点评估价格 22、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为【2003年考题】 A：报酬率=安全利率+投资
9、风险补偿率-投资带来的优惠率 B：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率 C：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率 D：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 E：工业用地的监测点评估价格23、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达，不正确的是_。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入现金流的主要部分分配给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流动性好 24、一般来说，_对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反
10、之则小。 A政治法律环境 B经济环境 C人口环境 D社会文化环境25、成本法的本质是以房地产的_为导向来求取房地产的价值。 A建筑规模 B基础成本 C重新开发建设成本 D建后利润二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为_。 A4 B6 C12 D24推荐精选 2、下列税种中，采用比例税率的有。 A：契税 B：房产税 C：耕地占用税 D：土地增值税 E：城镇土地使用税3、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的
11、必备条件 B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 4、下面四个选项中，说法不正确的是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C乡、村企业的土地使用权可以单独抵押 D以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押5、以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有。 A：房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产
12、实体完好状况的影响 B：房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金 C：房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系 D：房地产价格难以在短期内达成 E：房地产价格通常随交易的需要而个别形成 6、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现_的现象。 A价格越高，需求越小 B价格越低，需求越小 C价格越低，需求越大 D价格越高，需求越大 7、下列房地产中，难以采用市场法估价的有。 A：房地产开发用地 B：学校 C：在建工程 D：别墅 E：特殊厂房 8、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。 A：市场营销因素调查 B：消费者及消费者行为调查 C：技术发展调查 D：国内外市场环
13、境调查 E：借款合同推荐精选 9、估价报告有效期应从_起计。 A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之日 D签订估价委托合同之日 10、一般将产品生产经营活动中的成本分为。 A：生产成本 B：销售费用 C：经营费用 D：机会成本 E：全寿命费用11、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为_元/m2。 A3314 B3347 C3380 D3033 12、风险辨识常用方法包括等。 A：
14、专家调查法 B：解析方法 C：故障树分析法 D：幕景分析法 E：蒙特卡洛法 13、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现_原则对历史成本原则的修正。 A权责发生制 B谨慎 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出14、非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前_年向土地管理部门提出申请。 A1 B2 C3 D4 15、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是_。 A地方性法规 B政府规章 C部门规章 D自治条例推荐精选 16、关于房地产投资特性的说法，错误的是
15、。 A：区位选择异常重要 B：不易产生资本价值风险 C：存在效益外溢 D：易受政策影响 E：借款合同 17、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含_。 A所得税 B房地产抵押贷款还本付息额 C改扩建费 D房屋火灾保险费 E会计上的折旧额 18、下列市盈率的表达式中，正确的是。 A：市盈率=股价每股净资产 B：市盈率=股价每股收益 C：市盈率=市值销售收入 D：市盈率=市值现金流 E：借款合同 19、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是。 A：非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B：住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期 D
