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1、第一章 总 论11项目名称：玉溪*商业广场*商城12项目概况：121项目建设地点：玉溪市红塔区*广场建行生活区正对面，该项目占地18117 m2，其中停车场7582m2，绿地及休闲广场1133.9，地下占地17414（以实际挂牌交易、转让获得土地为准）。122建设规模： 建设内容：集*超市、精品百货、数码家电、家俱广场、餐饮文化、康体娱乐为一体。其中：地上建筑面积：27200m2地下建筑面积：17414m2建筑层数：地上四层（局部五层）、地下一层每层层高5.4米建设日期：2004年8月31日2005年8月31日123项目实施单位：*置业(玉溪)有限公司，系中外合资公司，注册地点：云南玉溪，中方
2、股东为深圳*置业有限公司，外方股东为*建设(香港)玉溪有限公司。13开发商概况开发商：深圳*置业有限公司法定地址：深圳市*路*号*大厦29A法人代表：*注册资本：1000万美元公司概况：深圳*置业有限公司，隶属*建设集团。*建设集团是中国第一家探索建筑业改革的大型建设企业，是为实践中国工程总承包和项目管理而设立的现代化企业，是建设部五家现代企业制度试点单位之一，归口中国建筑工程总公司管理。集团组建十多年来，经过不断发展，目前已成为一家以建设领域投融资、工程总承包及项目管理业务为主的大型企业集团。集团拥有分公司、专业公司、全资公司、控股及其它成员单位 40余家，从业人员10000余人，各类工程技
3、术人员4000余人，其中中高级专业技术人员2600余名，各专业注册执业人员186名，一级项目经理356名。集团主要从事基础设施投资及开发、房地产、规划设计、工程监理、工程勘察、建筑工程、市政工程承包及管理、装饰工程等业务，是国家建设部所属建筑设计、施工、装饰、监理、资本专营和房地产开发于一体的大型国有企业，拥有房屋建筑工程总承包一级、建筑装饰装修专业承包一级、建筑、市政工程设计甲级、房建、公路工程监理甲级等资质，集团总部设北京，在全国有22个分公司，截止2003年底，集团总资产40亿余元人民币，净资产17亿余元；集团年产值在15亿元人民币左右。 深圳*置业有限公司是由*建设集团和*投资有限公司
4、共同投资组建成立的中外合资公司，专门从事与世界500强企业有关的不动产开发。公司拥有雄厚的资金实力、先进的管理手段和优秀的专业队伍。目前公司已有近10个大型商业地产项目在全国部分城市相继立项和启动。依靠集团公司雄厚的资金实力、先进的管理手段和优秀的专业队伍，深圳*置业将承担在全国中心和地级城市引进以*、西尔斯、宜家、华纳兄弟等为主的世界五百强企业。主要的业务范围包括初期市场调查、选址、投融资、建设及后期管理等全方位的专业服务。根据*公司在中国已开设的38家零售店的运作模式，以及深圳*置业有限公司与*公司的战略合作关系，将由深圳*置业有限公司和*建设（香港）玉溪有限公司全额投资购物广场，商城建成
5、后，由投资方招引*、百胜、麦当劳等为主的世界五百强商家进店经营。14研究工作依据根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的总体情况，该项目可行性研究报告的编制依据主要有： （1）国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数。（2）中共玉溪市委、玉溪市人民政府关于进一步扩大开放的意见。（3）玉溪市国民经济发展十五计划和远景目标规划。（4）玉溪市人民政府关于进一步加强招商引资工作的意见。（5）玉溪市红塔区商务中心规划。（6）云南省建筑工程概预算指标及有关费用标准。（7）开发商提供的其他有关资料。（8）国务院发展研究中心“中国市场发展报告”。15研究范围及结论该可行性研究报告
6、的研究范围包括：项目背景项目和开发商基本情况 项目建设必要性分析市场分析预测及营销方案建设条件建设内容及公用工程进度安排项目规模和性质工程设计和功能要求消防、环保与卫生投资估算与资金筹措、项目不确定分析财务评价、国民经济评价经济和社会评价、结论等在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、开发商进行投资决策和金融机构的贷款决策提供比较可靠的依据。结论： 1、项目引进世界500强企业之首*入驻该购物广场，同时经过*严格的市场调研和选址确认。2、该项目周边交通便利，符合未来玉溪商业网点的规划。3、该项目投资商资金实力雄厚，有开发建设经营大型购物广场的经验。
7、4、有玉溪市两级政府的支持，符合玉溪人民消费的追求。5、该项目建成后不但能给当地带来全新的消费理念。6、在建该项目财务评价、经济效益和社会效益非常好，表明该项目是可行的。第二章 *商城项目背景及建设的必要性21项目提出的背景随着中国加入WTO并履行相关承诺，外资进入包括商业零售在内的服务贸易领域已成为现实，中国政府将在2004年12月11日全面开放中国零售市场，居世界500强首位的商业巨头*公司，今年3月初召开高层会议作出向国内地级市开设分店的决策，并把玉溪作为首选城市。同时大型购物中心的商业模式越来越迎合人们“一站式”购物需求。*置业有限公司为了满足人们购物及*扩张的需求，决定在玉溪选址建设
8、大型购物中心。玉溪市是云南省较发达的城市，拥有国土面积15285平方公里，玉溪市红塔区是全市政治、经济、文化中心，玉溪市党、政、军、领导机关驻地，全区土地面积1004平方公里，总人口39.3375万人。其中：汉族34.052万人、彝族3.6615万人、回族0.848万人、白族0.3015万人。共有30种民族，少数民族人口占总人口的13.3%，人口密度386人/每平方公里。生态环境良好，盛产优质烤烟，被誉为“云烟之乡”，文化昌盛、人民勤劳智慧、各族儿女能歌善舞，被称为“花灯之乡”，红塔区又是中华人民共和国国歌曲作者、伟大的人民音乐家聂耳的故乡。红塔区交通快捷。自改革开放以来，玉溪的经济和社会各项
9、事业蓬勃发展。根据2003年中国统计工作的调查告报显示，全市完成国内生产总值286.47亿元，比上年同期增长4.0%；社会消费品零售总额40.74亿元，比上年同期增长5.4%全市非公经济实现73.1亿元；城镇居民人均可支配收入为7706元，城镇居民人均消费5675元。比云南省人均收入高出1700元，在西南五省同类指数中遥遥领先。具有很大的投资潜力。玉溪市红塔区*中路是玉溪未来的商圈，是银行、红塔集团等高尚住宅小区的集中地离现有商圈不足两公里。因此，*置业公司正是利用这一契机，经过反复磋商和论证，决定在*广场旁、建行生活区正对面空地建设“玉溪*商业广场*商城”项目。22国家和行业发展政策建议20
10、04年，房地产市场即有良好的市场发展环境，特别是商业地产，由于2004年消费的市场运行，将呈现快速稳定发展的趋势，预计全年社会消费品零售额可望突破50000亿元，同比增长约11%，其中城市市场消费的零售额将超过33000亿元，同比增长约12%；农村市场消费的零售额将达到17000亿元，同比增长10%左右，居民消费价格总水平上涨3%或略低。因此，国务院发展研究中心中国市场发展报告：“关于促进消费品市场快速发展的政策建议”中提出如下政策建议：（1） 培育和扩大新兴消费领域，促进消费结构加快升级。随着城市化进程的不断加快，现代生活消费方式的普及和消费结构的快速升级，中国城乡居民消费水平正在从小康向更
11、高水平迈进，住宿、汽车、消费类电子及通讯设备、休闲旅游、健康保健等更多新兴消费领域将得到快速发展。政府应对这些新兴消费领域的发展趋势给予高度的关心和政策支持。（2）加快消费品市场体系建设，为城乡居民提供更多消费便利。目前，中国城乡居民消费水平提高和消费结构升级正处在变化的关键时期，大量存在的、以满足初级交易为主的百货商店、个体商店以及集贸市场等传统经营方式与业态形成，已越来越难以满足城乡居民日益增长的多层次、多样化的消费需求，迫切需要发展新型流通组织与方式，为城乡居民消费需求提供便利的通道。23项目建设的必要性根据以上需求及政策建议，玉溪市政府、红塔区政府、招商局结合红塔区的实际情况系统地研究
12、消费品市场发展的趋势与面临的问题，初步制定消费品市场发展和建设的总体规划，制订必要的发展政策，为*置业引进*商城提供明确的政策导向，同时借鉴国际零售业发展经验，结合玉溪居民消费商品提高与结构升级的需要，加快发展购物中心的建设，在玉溪形成布局合理、特色鲜明、错位经营的“一站式”零售业态结构。新型零售经营形式和业态的发展不仅加剧了消费品零售市场的竞争，而且也为消费者带来了多样化的消费选择，有利于引导和促进消费需求的实现，进一步繁荣消费品市场。第三章 市场分析预测及营销方案31市场调查分析311 2003年消费品市场发展的总体特征2003年，中国消费品市场经历了“非典”疫情的考验，市场运行呈V型态势
13、，总体上保持了稳步快速的发展势头。（一）全年消费品市场运行呈现V型态势2003年15月份社会消费品零售总额增长持续日落，至5月份达到最低点仅增长4.3%，成为近几年来增速最低的月份；进入6月份后，消费品市场快速走出低谷，下半处各月始终保持接近10%的高速增长速度，比上年同期各月增速平均高出0.82个百分点，使全年消费品市场仍保持了较快的增长。（二）价格水平出现逐步回升走势2003年全年市场价格水平走势呈现中期低位运行后期提速上升的态势，全年居民消费价格指数（CPI）比上年同期上涨1.2%。（三）城乡居民收入水平稳步提高，消费者信心渐出低谷2003年全国城镇居民人均可支配收入为8472.2元，比
14、上年增长10%；农村居民人均纯收入达到2622元，比上年同期实际增长4.3%。（四）新型消费成为促进消费品市场发展的重要动力2003年，中国人均GDP已达到1000美元，城乡居民消费开始进入快速变化的关键时期，消费结构升级带动的一些新型消费，已经成为消费品市场发展的重要动力。312 中国房地产市场发展情况 （一）完成投资快速增长2003年111月全国房地产开发完成投资8284.81亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅（29.6%）2.9个百分点，占同期固定资产投资的比重为23.9%，其中东、中、西部增幅分别为28.6%、42.9%、43.2%，中、西部地区明显高于东部，其中9个地
15、区增幅超过50%。（二）房地产开发到位资金情况 （单位：亿元）实际到位同比增长（%）所占比重（%）国内贷款2586.0254.623.9利用外资164.0828.31.5自筹资金3131.544029其它资金4978.294146.1 313 零售市场现状（一）世界零售业现状财富在行业分布上将零售企业大致分为三类：一是食品店与药店；二是百货店；三是专业店，其中食品店与药店有23家，百货店有12家，专业零售商有14家，共49家约占500强的10%。500强中六大行业几乎占据半壁江山。从行业分布数量来看，零售业仅次于银行位于第二，这是出乎意料的，超过了保险、车辆、炼油、电信等行业出列500强企业的数量。*是雄居世界500强之首。前六大行业中，除了零售以外，银行、保险、车辆、炼油、电信都是高度垄断
