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1、房地产公司营改增后常用问题、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额?股权收购是指一种公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂获得的,收购方按被收购方本来获得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方本来对土地的入账价值，以本来被转让方视同销售开具的票据作价,如果被收购方是通过国家免费划拨来的则不能抵扣进项税的。、合伙建房拿地方式能否抵扣进项税额？根据财税【】3,房地产公司营改增后,土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除 1%,但前提条件是土地成本必须获得本地国土部门盖章的行政事情性收据,如果没有行事业
2、性收据，就不能抵扣。对非房开公司出土地,房地产公司出资金的合伙建房，非房地产公司视同销售,按照转让土地使用权计征 1的增值税,也就是说，非房地产公司与房地产公司合伙建房,商定分房产或分利润，不管哪种方式，都视同销售。、不动产对外投资、分派等视同销售行为如何控制风险?不动产对外投资、分派在税法中视同销售,营改增后来,要缴纳增值税。根据财税【】36号规定,如果转让 年 月 0 日之前的不动产，选择 的简易征收，如果不动产是 5 月1 日后来获得的对外投资所分派的,视同销售是按 1%缴税。因此,对不动产对外投资和分派,视同销售,就分为不动产是 5 月1 日之前还是 5 月 1 日之后转让两种情形。、
3、房屋代建模式财税如何操作房屋代建必须具有三个条件：(）建设单位(发包方）自己拥有土地应以建设方的名义去本地发改委立项报建审批和规划；(）房屋代建的房地产公司不能垫款;(3)代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增后来,房地产公司从事代建行为，按现代服务6%缴纳增值税。、土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产公司的进项扣除?根据财税【】36 号文献规定，房地产公司从五月 后来，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭本地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。如果拆迁补偿费不采用钞票补
4、偿,采用产权调换,即迁一还一，拆迁房按视同销售，11缴税,建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。例如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣 7%,建安成本可抵扣 1%、因此房开公司营改增后,应尽量选择产权调换模式更省税。6、土地出让金返还模式及相应财税解决?土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种状况，如果土地出让金返还，和政府商定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税没有取消的状况下,应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种状况,政府土地出让金返还,如果政府商定，专款专用,在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种状况，如果政府和房开公司土地出让金合同商定,土地返
5、还款是用于奖励，财务上记营业外收入，不缴增值税,只缴公司所得税。7、支付的各类拆迁补偿费或拆一还一的成本如何抵扣？5 月 1 后来,房开公司所发生的新项目，支付的拆迁补偿费,如果是政策性拆迁补偿费,是不可以抵扣的，如果是商业性拆迁，被拆迁方视同不动产转让，应按1%征税，如果 4 月0 日之前的房屋,则按 5简易征收，房开公司只能抵扣 5。成本按公允价进成本。8、红线外附加工程所涉及的进项税额能否抵扣？红线外所发生的工程是不能进红线之内的成本的，因此,红线外附加工程所获得的进项税不能抵扣增值税进项税。但这要看各地方政策,目前,全国只有广州市容许红线外的成本可以进成本。9、房开公司成片获得土地,分
6、期开发,如何抵扣?按国家税务 年公示8号,当期容许扣除的土地价款(当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积)支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额相应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以发售的总建筑面积，不涉及销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。设计费等前期工程费如何抵扣进项税额？财税 36 号文献规定,设计费是按%缴纳增值税。对于房开公司,是可以抵扣6%的进项税的。10、境外设计费、筹划费的如何抵扣解决?财税【】
7、3 号文献附件4 规定,在境外发生的设计费，筹划费是免税的，因此，房开公司与境外的设计公司发生的设计费、筹划费，由于境外是免税的，因此不能抵扣。11、营改增前后甲供材解决的变化对房地产业税负的影响在哪里?营改增前甲供材分两种,营改增前甲供材料分两种,一种是甲供设备和装修材料,只要房开公司自己购买材料和装修材料，设备和装修材料是不需要交营业税的，除了甲供设备和装修材料之外，其她任何的甲供材，施工公司都要交建安税,房开公司必须获得建筑公司全额的建安发票,才干在土增税、所得税税前扣除。营改增后来,根据财税【】6号文献规定,建筑公司的销售额是按照施工公司向房开公司收取的所有价款涉及价外费用,例如说 1
8、00的工程，0 万的材料、4万的劳务，房开公司算增值税的计税根据是建安公司收取的 400万。营改增后,施工公司一定选择简易计税，房开公司只能抵扣自己购买的材料部分。营改增后,房开公司选择甲供材或包工包料,要通过数据计算分析。例,房开公司与施工公司签定的合同 000 万，其中材料 600 万，建安40 万，如果施工公司给房开公司开100万的票,则房开公司可抵扣 100*11%110万元;如果房开选择甲供材料，自己购买 600 的材料，房开公司能抵扣的金额600*1%102 万；施工公司给房开公司开具的 40 万,选择简易征税给房开公司开具%的专用发票，房开公司只能抵扣400*3%=12万，房开公
9、司能抵扣 4万，实际生活中,房开公司所购买的材料不一定能所有获得专用发票,因此，营改增后来包工包料有也许比所有甲供材料税负会更低。因此，实际生活当中，应根据甲供材料购买的材料比重的高下来决定。2、房地产开发公司甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运送和材料发票开具技巧？材料可抵扣 17%，购沙石料只能抵扣3%。参照肖太寿财税工作室 年 4 月 7 日文章营改增后建筑公司“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧。13、园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧在哪里?园林绿化工程营改增前后的涉税风险控制技巧决定在合同签订环节,苗圃属于农产品系列，是免税的,房开公司直接和园林公司签合同买苗圃，凭园林公
10、司开具的发票的销售价*13抵扣；园林公司有两种，一种是有苗圃的园林公司,一种是没有苗圃的园林公司，当房开公司选择有苗圃的园林公司，如果签订包工包料，例如 00 万的苗圃，10 万的植树劳务,园林公司开具 11%的增值税专用发票,房开公司抵扣 110 万*1%121 万元;如果房开公司园林公司签订 10 万的销售合同,请人 万的植树劳务合同,可以抵扣 100*1%13 万元,但园林公司不会签订包工包料合同，1 万的劳务开具 3%的专用发票,1*3%=.万元，则房开公司可以抵扣 133 万元;如果房开公司和没有苗圃的园林公司签订包工包料合同，园林公司只能开具110万%的专票,房开公司可以抵扣10*
11、11121 万元，因此,选择第二种方案。1、在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆除,与否需要做进项税转出?财税【】36号不能合用分两年抵扣增值税,能否抵扣,法律上没有明确规定,待税总出台相应的补丁文献。5、施工现场的水电费的博弈分析及解决措施。如果业主是房开公司，房开公司应给施工公司开具水电发票,电费抵扣 17,水抵扣 3。6、多项目施工能否采用汇总纳税措施进行进项税额抵扣?国家税务总局 年公示 17 号文献和财税【】6 号，建筑公司采用总公司直接管理项目部的状况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税措施的施工公司,是在工程施工所在地按 2预交增值税,按简易征收措施计税的施
12、工公司，工程所在地按 3%预交增值税,因此多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。17、资质共享与增值税抵扣措施的冲突资质共享指建筑公司通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工,营改增后,增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实行。18、清包工建筑工程和甲供工程在销售额的拟定上营改增前后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响?营改后,清包工和甲供材料工程有某些变化,甲供材的销售额的拟定是按建筑公司向业主收取的货款来计算,按差额来计算；例如说建筑工程 100 万，甲供材 00 万，施工公司的销售额为 1000-200=8
13、0 万;以 00 万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税根据。19、境外设计费、筹划费的如何抵扣解决?根据财税【】36 号文献附件 4 境外设计费、筹划费是免税的,因此不能抵扣。20、园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣?是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品收购发票？苗圃公司免增值税,凭苗圃公司的发票，按买价*3%抵扣。例如是农民自己的草皮苗木没有发票,只能去税务局代开发票才干抵扣。21、施工临时用水、用电的如何抵扣解决及发票开具技巧?让房开公司给施工公司开具 17的电费发票和 13%的水费发票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工公司和电力公司签订合同开发票。22、
14、售楼处、样板间如果最后拆除,其所涉及的进项税与否转出?售楼处、样板间进房地产公司的销售费用，所含的进项税能抵扣。当售楼处、样板间拆除后，表白售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。3、回迁安顿房与否要视同销售征收增值税?视同销售缴增值税。4、清包和甲供材的建安劳务增值税解决措施的分析。根据财税【】36 号文献，甲供材料的状况，增值税可以选择一般计税措施和简易计税措施,选择计税措施,取决于甲供材在合同中的比重，参照肖太寿财税有关文章。25、出租的不动产免租期内如何确认销售额?出租的不动产如果是 4 月 30 日之前的，按简易征收征收增值税，如果是 月30日后来，则按一般计税 11%交增值税。免
15、租不符合增值税的增收条件，因此,免租期不征收增值税。6、楼体广告、电梯间广告、车辆广告行为如何合用增值税税目?财税【】3号文献,楼梯广告、电梯间广告按租赁不动产租税,按11%征收增值税。车辆广告按 征收增值税。27、随房赠送物业管理费如何确认销售额?买房送物业管理费视同销售,按市场公允价,拟定销售额征税。28、营改增前后“买一赠一”行为如何纳税以及风险如何控制？营改增前后都同样,营改增前，买房送的冰箱洗衣机，不能土增前扣除，营改增后,要视同销售交增值税，由于买一赠一不能像工业公司同样捆绑销售,因此，打折销售比赠送划算。2、营改增前后首付款与按揭款该如何纳税？首付款和按揭款到账时间即为增值税纳税义务时间。3、营改增前后自持物业经营或出租与否有利？5月1 日之前,自持物业应按 5%简易征收来征税,5 月 1 后来按1%征税。31、日光盘的营改增风险?按预收账款 3%预交增值税，竣工后再进行抵扣,由于是预交,对营改增来讲没有什么风险影响。32、房屋定价的困惑和销售筹划目前土地增值税没有取消,房屋定价应考虑增值税、公司所得税、土地增值税几种问题来考虑。33、营改增前后售后返租波及的税收风险有哪些？该如何控制?营改增前和营改增后,都应当由物业公司或资产
