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1、XXXX商品房预售资金监管系统建设方案目 录1.项目背景32.现状分析33.系统特点64.总体目标65.建设内容75.1.系统总体架构75.2.系统网络拓扑75.3.系统功能结构85.4.系统数据流图105.5.详细建设内容105.5.1.账户管理105.5.2.房款缴存115.5.3.资金划拨125.5.4.查询交易135.5.5.撤销监管145.5.6.资金管理156.建设计划156.1.时间安排156.2.建设经费预算151. 项目背景自从我国实行商品房预售制度以来，由于缺乏对商品房预售款的有效监管，个别城市出现“烂尾楼”，在部分城市出现不同程度因挪用建设资金而延期的交房现象。尽管城市房
2、地产管理法和城市商品房预售管理办法规定了商品房预售款要用于该商品房的工程建设，但由于没有明确具体的实施细则、管理规定和具体手段，给开发企业留下了随意使用预售款的空间，由此可能带来的风险和引起的结果：一是重复预售或抵押贷款后再销售；二是挪用预售款造成资金短缺而停工，使工程不能按期竣工；三是卷款逃匿，出现“烂尾楼”。因此，为保护购房人利益，防范金融风险。保证商品房预售款用于相关工程建设，维护房地产正常交易秩序，完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房预售双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，有必要建立一套完善的预售资金监管系统。2. 现状分析
3、通过对国内实行预售资金监管较好的几个城市分析，总结目前资金监管的方式和存在的问题，为更好的开展淄博市新建商品房预售资金监管系统的建设奠定坚实的基础。 深圳商品房预售款监管情况深圳市在1993年出台的深圳经济特区房地产转让条例第三十六条、三十七条对商品房预售款问题做出了明确规定。目前，深圳的商品房预售款监管工作主要依据该条例展开。深圳市预售款监管采用第三方监管的办法，由房地产开发商委托金融机构代收。代收预售款的金融机构应为预售款的监管机构。预售款专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理单位书面通知，预售款机构不得直
4、接向转让人划款。工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让方损失的，与房地产开发商承担连带赔偿责任。房地产开发企业申请房地产预售审批时，应提交深圳市房管局制定的由银行与开发企业共同签署的房地产预售款监管协议。同时，在售楼现场公示的预售许可证和预售合同示范文本中，也对消费者就商品房预售款的监管方面也做出了特别规定，提示消费者应将购房款转入指定的代收银行。从目前取得的实际效果来看，深圳在商品房预售款监管方面的工作还是比较成功，但同时也存在一些不足，如在商品房预售款利用的具体规定还相对简单，只做了概括性的规定，不利于完全避免监管预售款的挪用。 长沙市商品房预售款监管工作情况长沙市商品房预售款监管
5、工作是从2007年9月份正式实行，从开始到现在对商品房预售款监管的情况来看，基本达到了规范房地产市场秩序、保护广大购房者的合法权益的目的。房管局在为房地产开发企业办理预售许可证时，需要收验房地产开发企业与银行签订的交易资金监管协议，确定监管帐号，允许房地产开发企业根据其申请贷款的情况在多家银行设立对应的监管帐户。从2007年9月开始，房产局启用新的“商品房网上签约及交易资金监管系统”，通过互联网与银行和房地产开发企业同时联网，将银行的交易资金监管和按揭审批业务纳入“商品房网上签约及交易资金监管系统”统一进行管理。存在的问题：1、资金到账，银行未能及时确认，影响合同备案登记进度，由于银行对公业务
6、是五天工作制，遇到购房者在休息日将购房款划入监管帐户，银行工作人员要到工作日才能在系统上确认，有时由于银行工作人员工作繁忙，房款到账后未能及时确认，影响后续买卖合同备案登记业务进窗，房地产开发企业对此有些意见。2、不同银行对交易资金监管的力度有差异，造成一些开发企业避紧就松，部分银行也为了搞好与开发企业的关系，监管也时紧时松。3、交易资金监管的覆盖面不够，存量房交易资金监管还未实施。 南京市商品房预售款监管情况2007年9月，南京市制定了南京市商品房预售款监管办法，并下发了商品房预售款监管操作细则等配套文件。南京市的监管办法，主要是按照“全程监控，有限监管”的思路，把各商业银行作为预售款监管的
7、主体，充分发挥银行的作用，房产部门履行好监督和保证的职责。各商业银行在房产部门搭建的平台上，发挥各自优势，在统一的操作规则下运作，确保商品房预售款监管到位。1、开设监管账户、确定监管资金总额凡批准上市销售的商品房项目均与银行签订商品房预售款专用账户监管协议，设立商品房预售款监管账户。在签订商品房预售款专用账户监管协议前，按要求确定监管资金总额（即监管标的建设资金总额的1.2倍，其中20为不可预见费用）。建设资金总额的测算依据是：1、投标文件、中标通知书；2、各类设备定购合同；3、各类配套工程建设费。2、商品房预售款专用账户监管协议备案监管协议未经房管部门备案无效。开发企业在办理备案时，除监管协
8、议外，还应提交建设工程形象进度表、建设资金使用计划表和经监管银行盖章确认的商品房预售款监管合同备案表。监管协议中的监管标的可以是一幢或多幢；一个项目，开发企业也可以签一份或多份监管协议。3、商品房预售款的监管房地产开发企业或房地产中介代理销售机构在商品房预售时，收取的商品房预付房款，直接进入监管银行的专用账户。购房人可通过监管银行提供的pos机刷卡入账或直接向监管银行交纳款项，也可通过开发企业，销售机构代缴代付，但必须直接进入监管银行的监管账户。如不是通过监管银行办理按揭的贷款也要转入监管账户，实行封闭式管理。 4、商品房预售款的使用监管项目所需的建设资金使用，开发企业根据工程进度和资金使用计
9、划表，填报商品房预售款使用申报表，经工程监理单位核实（工程进度）签章后向监管银行申请，开发企业可根据分项工程完成情况分期或按月支取。监管银行审核后应及时支付（三天内） 监管项目各阶段的建设资金。在保证建设工程资金使用的情况下，对超过监管标的额度以外的预售款可以用于还贷或调用。这样既确保了监管项目后续工程资金的需要，又不影响开发企业的正常经营和发展。5、商品房预售款收支情况的监督对商品房预售款收支情况的监督，我局要求开发企业每月按时申报商品房预售款收支月报表（以下简称月报表），并提交当月监管银行的对账单；经工程监理盖章认可的建设工程完成形象进度证明；开发企业当月销售明细表。月报表是我局实施商品房
10、预售款动态监管的依据。月报表分两部分：第一部分为监管标的预售款收缴情况；第二部分为监管资金使用情况。6、商品房预售款监管账户的销户。商品房建设项目竣工交付后，开发企业取得建筑安装工程竣工验收备案表，开发企业可据此向监管银行申请注销监管账户，结清监管账户余款，并将注销账户的证明报我局部门备案，表明监管银行已完成该项目预售款监管使命。3. 系统特点为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。在提高我局经济和社会效益及科学管理水平的总目标下，尽可能实现一个准确、规范、
11、使用、先进、安全可靠、灵活方便的系统。（1）、安全的监管体系对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明资金情况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持手工和自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。（2）、系统的业务扩展性提供多种方式从而可以通过不同渠道构建服务，能很好地把现有系统的IT资源利用起来。灵活的账户监管体系，不仅适应于目前对预售资金的监管，而且进行扩展后，可满足多种监管支付业务的需求。（3）、基于统一电子政务平台系统底层由我局统一电子政务平台提供支持，该平台集成绝大多数房管业务，提供多种可选
12、择构建模式，满足不同系统建设要求和监管要求，能在较短时间内不开发或快速配置开发完成系统上线，在后期的维护中能快速灵活的根据用户的需求进行调整，实现易于管理和维护的目标。4. 总体目标商品房预售资金监管系统旨在明确商品房预售交易中预售资金运作流向，规范开发企业房地产开发流程，监管开发企业经营行为，从而保障消费者与开发商双方当事人的权利和义务，增强预售资金监管的透明度。针对商品房预售资金监管业务在各地实际情况的差异，围绕商品房预售资金监管申请、预售资金存入、预售资金使用支出、预售资金监管撤销四大核心业务，对系统进行模块化、产品化的设计与建设，使得系统的本地化建设更加灵活、快速，通过友好、方便、图形
13、化的开发模式，实现系统的快速开发，并保障项目高质量的实施、交付。5. 建设内容5.1. 系统总体架构图：系统总体架构图系统基于分层体系架构，采用我局统一的电子政务平台扩展建设商品房预售资金监管系统，主要模块包括：账户管理、房款缴存、资金划拨、查询交易、撤销监管、资金管理。5.2. 系统网络拓扑图：系统网络访问关系图5.3. 系统功能结构账户管理房款缴存资金划拨交易查询撤销监管资金管理淄博市新建商品房预售资金监管系统开立对公结算账户账户只进不出控制监管部门激活柜面存户监管账户Pos、网银存入非柜面入账补录检查用款计划信息审批凭证划拨资金出账明细查询入账明细查询工程完毕撤销监管银行撤销账户监管交易
14、明细查询监管账户余额查询项目进度查询图：系统功能结构图1、账户管理开发商通过监管部门审批后到监管银行申请开立监管账户，银行对账户进行只进不出监管，待监管部门激活后客户存入房款。2、房款缴存购房人与开发商签订购房合同后，通过多种渠道向监管账户存入房款，支持现金、卡折、POS、网银、支票等，其中只有通过柜面存入资金为开发商可支配资金，其它渠道进入资金，需通过柜面确认方可使用。3、资金划拨开发商工程建设中使用账户资金，需向监管部门提出用款计划申请，待审批同意后向银行发送用款计划信息或银行到监管部门系统读取，开发商根据审批凭证到柜台申请使用资金。4、查询交易可用于出账明细查询及入账补录查询。5、撤消监
15、管工程建设完毕，开发商向监管部门申请撤销监管，审批完毕后向银行发送撤销指令，账户释放只进不出，银行撤销对资金监管。6、资金管理日终银行将当日所有交易流水信息发送给监管部门，供对账使用。月终发送当月所有交易流水供其对账。 并需要发送当日所有监管账户余额文件，供监管部门核实。5.4. 系统数据流图图：系统数据流图开发企业预售商品房项目上市销售，向指定金融机构监管银行开设账户，建立监管账户，开通账户后与监管账户开户行、监管机构签订三方监管协议，根据项目计划，划拨工程款项，报送工程进度，项目取得初始登记许可证后申请撤销监管，完成新建商品房预售资金监管的全过程。5.5. 详细建设内容5.5.1. 账户管理凡经批准的商品房项目，预售人在申办商品房预售许可证之前，必须与监管部门、项目所在地银行三方共同签订预售款专用账户监管协议书。预售人须在银行设立商品房预售款专用账户，该账户实行专款专户、专款专存、专款专用，然后凭银行出具的开立商品房预售款专用账户通知书到监管部门备案并办理预售许可证。 预售人有多个商品房预售项目的，应
