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1、万科集团房地产开发成本核算1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发公司成本核算，对的计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。2.范畴：合用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发公司。3.职责：总部财务管理部负责本规范的履行、解释、修改并检查执行状况；集团内各房地产开发公司负责严格按照国家以及集团成本管理的规定，对的组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基本工作，改善成本核算措施，合理拟定成本计算对象，对的归集和分派开发成本及费用，及时、精确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断谋求减少成本的途径，同步对在本规范实行过程中发生的问题及时向总部财务
2、管理部反馈。4. 措施和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般环节依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的拟定原则和项目特点，拟定成本核算对象。4.1.2 设立有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，拟定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分派措施、原则。4.1.4 将归集的开发成本费用按拟定的措施、原则在各成本核算对象之间进行分派。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 对的划分已竣工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转竣工开发产品成本。4.1.7 对的划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)
3、，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应承当的成本，对的结转竣工开发产品的销售成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理规定，总括反映各成本核算对象的成本状况。4.2 成本核算对象的拟定4.2.1 成本核算对象的拟定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的规定。4.2.2 成本核算对象的拟定措施各公司可根据成本核算对象的拟定原则，并结合项目实际状况，拟定具体成本核算对象。4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、
4、写字楼等不同功能的，在按期(区)划提成本核算对象的基本上，还应按功能划提成本核算对象。4.2.2.3 同一社区、同一期有高层、多层、复式等不同构造的，还应按构造划提成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不管其支出与否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一种房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.3 成本费用项目及核算内容4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体状况，按制导致本法设立成本项目。成本项目
5、一般涉及下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算内容4.3.2.1 土地获得价款指为获得土地开发使用权而发生的各项费用，重要涉及如下内容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。B、合伙款项：补偿合伙方地价、合伙项目建房转入分给合伙方的房屋成本和相应税金等
6、。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安顿及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。4.3.2.2 开发前期准备费：指在获得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。重要涉及如下内容：A、勘察设计费(1) 勘测丈量费：涉及初勘、详勘等。重要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2) 规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费
7、、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其她：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。(3) 建筑研究用房费：涉及材料及施工费B、报批报建增容费(1) 报批报建费：涉及安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。 项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。(2) 增容费：涉及水、电、煤气增容费C、“三通一平”费：(1
8、) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4) 场地平整：基本开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。D、临时设施费(1) 临时围墙：涉及围墙、围栏设计、建造、装饰费用。(2) 临时办公室：租金、建造及装饰费用。(3) 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。(4) 临时围板：涉及设计、建造、装饰费用。4.3.2.3 主体建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建
9、预算内的各项费用。重要涉及：A、基本造价：涉及土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基本解决费、桩基征询及检测费、降水。B、构造及粗装修造价：重要涉及砼框架（含独立柱基和条基等浅基本）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运送、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层构造列入裙楼、有转换层构造并入塔楼）。C、门窗工程：重要涉及单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。D、公共部位精装修费：重要涉及大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。E、户内精装修费：重要涉及厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。4.3.2.4 主体安装工程费A、
10、室内水暖气电管线设备费；(1) 室内给排水系统费（自来水排水直饮水热水）；(2) 室内采暖系统费（地板热电热膜分户燃气炉管道系统暖气片）；(3) 室内燃气系统费；(4) 室内电气工程费：涉及楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋B、室内设备及其安装费(1) 通风空调系统费：涉及空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；(2) 电梯及其安装费；(3) 发电机及其安装费：涉及发电机供货、安装、机房降噪费；(4) 消防系统费：涉及水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；(5) 人防设备及安装费：涉及密闭门、气体过滤装置等。C、弱电系统费(1) 居家防盗系统
11、费用：涉及阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(2) 对讲系统费用：涉及可视及非可视对讲系统费用；(3) 三表远传系统费用：涉及水、电、气远程抄表系统费用；(4) 有线电视费用：涉及有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；(5) 电话系统费用：涉及主体内外布线及终端插座费用；(6) 宽带网：涉及主体内外布线及终端插座费用。4.3.2.5 社区管网工程费A、室外给排水系统费(1) 室外给水系统费：重要涉及社区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；(2) 雨污水系统费用B、室外采暖系统费：重要涉及管道系统、热互换站、锅炉房费用C、室外燃气系统费：重要涉及管道系统、调压站
12、D、室外电气及高下压设备费(1) 高下压配电设备及安装：涉及红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；(2) 室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；(3) 室外弱电管道埋设：涉及用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用E、室外智能化系统费(1) 停车管理系统费用：涉及露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2) 社区闭路监控系统费用：涉及摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；(3) 周界红外防越系统费用：红外对扫等；(4) 社区门禁系统费用；(5) 电子巡更系统费用；(6) 电子公示屏费用4.3.2.6 园林环境工程费指项目所
13、发生的园林环境造价，重要涉及：A、绿化建设费：涉及公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、社区周边绿化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；C、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；D、围墙建造费：涉及永久性围墙、围栏及大门；E、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；F、室外背景音乐；G、室外零星设施：小朋友游乐设施、多种批示牌、标记牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。4.3.2.7 配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。重要涉及如下几类：A、在开发社区内发生的不会产生经营收入
14、的不可经营性公共配套设施支出，涉及居委会、派出所、岗亭、小朋友乐园、自行车棚等；B、在开发社区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；C、开发社区内都市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和获得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；D、对于产权、收入归属状况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据本地政府法规、开发商的销售承诺等具体状况拟定与否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门承认，获得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按
15、各项配套设施设立明细科目进行核算，如：A、游泳池：土建、设备、设施B、业主会所：设计、装修费、资产购买、单体会所构造；C、幼儿园：建导致本及配套资产购买；D、学校：建导致本及配套资产购买；E、球场；F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；G、车站建造费：土建、设备、各项设施。4.3.2.8 开发间接费开发间接费核算与项目开发直接有关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。A、工程管理费(1) 工程监理费：支付给聘任的项目或工程监理单位的费用；(2) 预结算编审费：支付给造价征询公司的预结算的编制、审核费用；(3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费(4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖(5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费；(6) 安全监督费：建设主管部门的安监费；(7) 工程保险费。B、营销设施建造费(1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；(2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周边等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道
