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1、房地产企业本钱控制体系的建立与实施摘要：从本钱的属性来看，土地本钱、管理费及财务本钱在工程初期即可大局部确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程本钱、营销本钱那么会因为工程本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，那么可控性较强。关键词：房地产企业本钱研究房地产企业本钱,其实质就是对房地产工程开发本钱的分析研究.总体而言,一个工程的开发本钱大体可以下六大局部:1、土地本钱；2、前期费用；3、工程本钱；4、营销本钱；5、管理本钱；6、财务本钱。从本钱的属性来看，土地本钱、管理费及财务本钱在工程初期即可大局部确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、
2、工程本钱、营销本钱那么会因为工程本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，那么可控性较强。因此，工程本钱、营销本钱是我们在工程开发过程中进行本钱控制的重点。尤以工程本钱为重。下面就上述六方面的本钱管理工作，重点在工程本钱方面采取的本钱控制措施，以及相关的管理经验作简要分析：一、房地产工程开发本钱控制的总体思路1、建立本钱控制目标。在各个工程的开始阶段，即及早建立本钱控制目标，并将目标分解，制订出各项本钱的具体控制指标，责任落实到部门；2、公司成立本钱控制小组，定期每半年对各个工程的开展本钱进行全面分析、评估、检讨，对本钱异常变动情况及时预警并提出解决措施；3、设计
3、是本钱控制的关键。加强对设计部门人员的本钱意识普及；在保证设计质量的前提下推行本钱限额设计，控制设计对本钱的影响；4、严格标准工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、工程相互配合；标准材料样板、工料标准，减少合约履行纠纷和风险，降低工程本钱；5、完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的本钱评审制度，明确各相关人员的签字权限；6、开源节流，严格控制管理费用开支。二、房地产工程开发本钱控制的具体方法及经验1、土地本钱管理土地本钱，主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其本钱即根本确定，直至工程开发完成，该
4、本钱一般也不会有较大变化。2、前期费用管理前期费用，主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中本钱控制的重点为设计费。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1严格控制设计质量，在工程前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致本钱增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；2在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；3在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。3、工程本钱管理工程本钱，主要由分包工程及甲供物资本钱、配套本钱等构成。分包工程及甲供物资本钱主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、小纺、弱电、电
5、梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同本钱。主要通过以下具体措施来控制分项本钱：1在工程前期工程规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等，根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合工程市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的本钱控制目标。2本钱控制目标一旦确定，应及时对本钱测算值作进一步拆分。具体化的本钱控制指标对工程分包和材料选用有指导作用。举例来说：设计图纸要求外墙采用花岗石，那么国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的本钱控制目标结合有关工程定位情况进行综合评判、选择，或进一步的选取替代品，到达设计效
6、果与建造本钱的平衡、统一。3在工程分包和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标的原那么。编制标底，作为报价评议的重要依据。同时，加强分包商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原那么广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低本钱的目标。4加强对投标单位的议标制度。一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类模糊不清的问题，防止了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项；另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利，本钱下浮。5充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息，
7、厂家单位，以充分协助设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程本钱。6完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的本钱评审制度，明确各相关人员的签字权限。严格变更前的本钱评审，明确相关人员的签字权限，即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉及变更金额较大20万元以上，那么提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。4、营销本钱管理营销本钱，主要指在工程销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。营销本钱管理的主要措施为以下几点：1建立各项的广告及市场推广方案、预算的执行及监督体制。随着公司工程增加，营销
8、中的广告及推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告及市场推广方案以及费用预算制度，是必不可少的。2完善营销本钱管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用本钱。3降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的比重，进一步降低主要媒体广揭发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销本钱的控制也是有效的举措。5、管理本钱控制管理本钱，是指公司、工程部为组织和管理工程开发经营活动而发生的种类费用。管理本钱控制的措施主要是全员树立降低本钱、增加效益的观念，全方位对工程的
9、开发间接费进行监控。6、财务本钱管理财务本钱，主要为资金本钱和税务本钱，由工程总本钱确定。提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金本钱。依据工程?可行性研究报告?、?工程开展方案?、?年度现金流量预算?，合理安排资金方案，保证工程资金供求平衡，最大限度降低工程资金本钱。三、树立全员本钱意识本钱管理是一个系统性控制问题，需要各环节密切合作，共同合理控制，全体员工在工作中要树立全局观念、本钱观念、效益观念，以本钱和收益作为工程管理的目标方向。企业领导在本钱控制中发挥着不可替代的作用，企业领导要将本钱意识灌输给每一个部门、每一名员工，并且要在工作中身体力行，将本钱为企业管
10、理首要的考虑因素，形成自上而下的平安本钱控制气氛。四、建立有利本钱控制的鼓励机制本钱控制要重视本钱管理体系中的“监督职能，分析本钱失控原因，对症下药。对本钱控制漠不关心造成失控者进行惩罚；对本钱控制成绩明显者和好的建议者提出者进行奖励，充分调发开工参与本钱控制的积极性。企业文化建设对本钱控制有很大的鼓励作用。优秀的企业文化建设将增强企业和员工之间的亲和力，使员工对企业有归属感，这样员工就会自觉、能动地控制和节约本钱。同时还要开阔思路，对工程工程的主体施工单位、监理单位建立相应的鼓励机制，充分挖掘、引导施工单位、监理单位多年好的经验、先进的组织方法、高超的技术能力来降低本钱，加强企业控制本钱的力度和广度，最终实现投资工程效益最大化。
