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1、第一章 总 论1.1 项目简介1.1.1项目名称：XX市XX商贸物流园建设项目。1.1.2项目承办单位：XX市XX房地产开发有限公司1.1.4项目拟建地点：内蒙古XX商贸物流园区位于海勃湾区北部摩尔沟地区，东临加工、服务业园区，西连观光农业区，紧靠XX机场和XX北站，南距市区中心仅约10余公里，北接千里山工业园区、蒙西工业园区。园区在位置上与市区中心地带距离适中。1.1.5建设性质：新建。1.1.6用地面积：园区用地为南北长的不规则矩形，面积为79.5公顷。1.2研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据1、国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）和国家有关法律法规。2、内政发（2004）4
2、8号内蒙古自治区加快发展第三产业若干政策的规定。3、XX市国民经济“十二五”发展规划、XX市物流发展规划。4、XX市XX房地产开发有限公司1.2.2研究工作的范围本项目本着适度超前、重在实用的原则，充分利用现有的基础条件和地区潜力，因地制宜的搞好项目的设计和建设。主要范围包括规划布局与技术安排，市场预测，公用工程方案，建厂条件和厂址选择，总体布局，综合性技术经济指标，投资估算，成本估算和技术经济分析等。1.3项目概况1.3.1建设内容： 在XX商贸物流园区建设的总体战略指导下，以内蒙古XX商贸物流园区布局条件和布局原则为基础，以XX商贸物流园区规划功能和市场需求预测为依据，充分考虑园区未来的发
3、展需求，决定在该园区内部规划商贸物流区、交易展示区、仓储区、配套区和公共基础设施共五大功能区，XX商贸物流园区内部功能区布局规划功能区规划面积（万平方米）占规划总面积的比例商贸物流区零担货物集散区12.50%货运信息部0.10.25%物流信息中心0.20.50%合计13325%交易展示区钢材仓储交易区37.50%装备零配件展示交易区0.61.50%运力交易区（停车场）1.64.00%家居建材交易展示区0.10.25%再生资源仓储办公区410.00%合计9323.25%仓储区建材仓库1.84.50%家居仓库1.33.25%家电仓库0.61.50%日杂仓库0.61.50%保温仓库0.51.25%合
4、计4.812%配套区加油站0.41.00%汽车修理与洗车服务区0.10.25%物流企业办公区0.41.00%园区办公区0.51.25%物流研发中心0.41.00%小型停车场0.41.00%综合服务区0.51.25%辅助设施0.30.75%职工公寓512.50%生活配套25.00%合计1025%公共基础设施道路410.00%绿化2.46.00%合计6.416%发展预留区未来发展预留8.220.50%合计8.220.50%合计40100.00%1.3.2目标： 1、建设各类专业化仓库5万平米以上，料棚料场8万平米以上； 2、建设货运停车场2万平米以上； 3、建设住宿、餐饮、休闲娱乐等配套服务设施1
5、0万平米以上； 4、吸引入驻企业100家以上； 5、引入物流企业50家以上。1.2.3项目的服务范围 1、立足于天然交通枢纽，着眼于周边经济圈，服务于XX本地的生产生活，成为呼包鄂区的重要物流节点，争做内蒙古西部现代化物流园区先驱。 2、服务于XX市生产生活需求，配合现有市场的改造，整合中小物流资源，建成集展示、交易、物流信息、仓储、市内配送为一体的多功能现代化物流园区。 3、建设具有示范效应的特色物流园区，以再生资源与回收物流为特色，与周边其他物流园区差异化定位，错位经营。1.3研究结论1、本项目财务内部收益率为16.26%，大于行业基准收益率，项目可行。2、由不确定分析的结果看，本项目有较
6、强的抗风险能力，且在经营期内有较高的收益，所以本项目是可行。1.4主要技术经济指标1、工程总投资：9980万元。其中固定资产投资9680万元，铺底流动资金300万元。2、资金来源固定资产投资9680万元，铺底流动资金300万元，全部由企业自筹解决。3、营业收入（正常年份）：6488万元。4、总成本费用：2248万元。5、利税：4240万元。6、销售税金及附加：356万元。7、利润：3884万元。8、所得税：971万元。9、税后利润：2913万元。10、未分配利润：2331万元。11、总投资利润率：38.92%。12、投资回收期：3.85年（含建设期1年）。13、财务净现值：6244万元。14、
7、财务内部收益率：29.78%。15、经济分析结论：项目经济效益好，抗风险性强。项目可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1政策环境分析 2.1.1.1国家相关政策环境分析 物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分。发展现代物流业已经受到国家层面的高度重视，一些利好政策相继出台。这些政策也为我国物流业的进一步发展明确了方向。 2009年3月国务院颁布实施的物流业调整和振兴规划明确了物流业作为国民经济新的经济增长点的重要地位。该规划提出了相关的物流园区工程、城市配送工程等重点工程，同时要求加强物流基础设施建设的衔接与协调。 201
8、1年国务院颁布了中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，提出加快发展生产性服务业，强调要大力发展现代物流业。规划提出要整合和利用现有物流资源，优化物流业发展区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区的发展。 2011年6月国务院常务会议研究部署了促进物流业健康发展相关工作，从税收优惠、土地政策支持、经营环境改善等8个方面提出了政策措施和执行要求。为了降低物流企业成本和行业进入门槛，提高运作效率，提出要减轻物流企业的税收负担、降低过桥费，放宽对物流企业资质的行政许可和审批条件，提高审批效率。同时鼓励资源整合，引导物流业向社会化方向发展，提出加大物流设施的资金投入、加大对物流用地政策支持
9、力度，鼓励物流园区的建设和发展。这是继物流业调整和振兴规划之后的又一重大利好政策，夯实了物流业发展的政策基础。 2.1.1.2自治区与XX市政策环境分析 在国家层面相关规划的指导下，各经济和行政区域因地制宜相继制定了物流发展规划。下面以内蒙古自治区和XX市为例，分析内蒙古XX实业集团物流园区所在区域内的政策环境。 2006年内蒙古自治区颁布的内蒙古自治区2007-2010年现代物流业发展规划分析了自治区物流发展现状，总结了主要物流节点城市物流发展基础，并提出XX市要立足于四大基础产业，重点发展能源、化工、建材、冶金等专业物流，同时加大物流资源整合力度，加强物流基础设施建设，加快物流园区的建设。
10、 2010颁布的内蒙古自治区XX市服务业发展规划将现代物流业作为重点产业优先发展。提出要大力发展第三方物流，降低物流成本，促进生产型物流与商贸型物流同时发展，把XX打造成为蒙西重要物流节点城市，辐射蒙、宁、新。规划还提出近期发展的重点是企业信息化建设、物流园区和公路港建设。 2011年，内蒙古自治区颁布了内蒙古自治区“十二五”发展规划，该规划提出围绕交通干线，推动呼和浩特、包头全国性物流节点城市建设，选择条件较好的中心城市、产业基地和交通枢纽，加快现有物流园区升级改造，新建一批大型物流园区和内陆港。 在内蒙古自治区和XX市相关规划的指引下，XX市内各类物流园区规划和建设相继启动，物流业的发展迎
11、来了新的契机。从2011年1月的XX市政府工作报告可以看出，过去五年XX市在经济转型、社会民生、生态环境、城市发展、基础设施建设等各方面取得了很大成绩，为XX市今后的发展与建设提供了更好的环境。报告进一步提出了2011年主要工作目标以及需要重点抓好的工作，包括加快经济转型、建设宜居城市、推进城乡一体化、促进第三产业发展等。强调要以生产性服务业为主导，促进第三产业的提质增效，不断完善发展第三产业的政策措施，推进物流园区项目的建设。XX市促进经济社会发展的相关政策将拉动居民消费，进而增加对生活、生产物流的需求，进而为物流园区的开发和建设提供有利条件。 同时，XX市还提出了一些更直接的优惠政策以促进
12、物流业发展，主要涉及财政补贴、税收优惠、土地优惠、价格优惠等方面。财税方面，市政府将连续3年，每年安排市预算内资金5000万元2亿元通过贴息、补助、奖励等多种形式支持现代物流业发展。对于具备规模的物流企业缴纳的营业税，同级财政部门按照地方留成部分前五年全额、后三年50%额度，以补贴形式用于该物流企业发展。土地政策方面，对于用地资金，物流园区可分期支付企业用地出让金，首次支付比例为全部土地出让金的50%。土地使用方面，经依法批准利用的荒山、荒地、荒滩和改造废弃土地可优先用于发展物流业，从使用月份起减免土地使用税5年，且配套设施的土地使用年限享受法定最高年限。土地价格方面，除仓储设施外的其他配套设
13、施项目同样享受仓储用地价格等。2.1.2经济环境分析2.1.2.1宏观经济环境分析 近年来，XX市国民经济保持良好的发展势头，经济总量逐年增长。2000年至2009年间，XX市地区生产总值一直保持12%以上的增速，近五年内几乎每年的增长速度都保持在18%以上。2009年XX全市实现地区生产总值311.21亿元，比上年增长22.8%，连续14年实现两位数增长。其中，第一产业增加值3.11亿元，增长3.5%；第二产业增加值214.25亿元，增长27.7%；第三产业增加值938.48亿元，增长15.2%。按常住人口计算，人均GDP达到6.4万元。 居民收入和消费水平继续提高，内部需求旺盛。根据XX经
14、济社会调查年鉴2010数据，2009年XX市农牧民人均收入8226元，比2008年增长10%，是全国平均水平的1.63倍，是内蒙古自治区人均收入的1.67倍；2009年城镇人均可支配收入17621元，比2008年增长10.1%，比全国平均水平高出85元，比内蒙古自治区人均收入高出1412元。在消费支出方面，2009年农牧民人均生活消费性支出6089元；城镇人均生活消费性支出14962元，比2008年增长15.8%。另外，2009年XX市社会消费品零售总额为60.92亿元，比2008年增长20%。 居民消费结构发生变化，为服务业的发展拓展了空间。2009年消费结构呈现积极变化，汽车、居住、家庭装
15、饰等消费不断扩大。全年汽车类商品零售额38052.4万元，增长102.2；家用电器和音像器材类商品零售额19757.4万元，增长17.7。另外，“家电下乡”政策在XX实施以来，有力带动了全市城镇、乡村的消费市场。2009年全市已备案家电下乡销售网点18家，累计销售9大类家电下乡产品1705台，销售金额达324万元。 XX市经济的发展、居民消费水平的提高以及消费结构的变化将对社会物流服务产生极大需求，这为XX市物流业的发展提供了巨大的市场空间。2.1.2.2中观经济环境分析 从产业角度来看，XX市传统的采矿业、制造业和加工业等具有较强实力，新兴的第三产业发展良好，充满潜力。物流作为生产性服务业，其发展依托于相关产业的良好发展。总体而言，XX市物流相关的产业发展特点可以归纳为以下几点。 相关产业的物流需求旺盛，市场
