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1、 . . . / 项目财务分析及管理措施一、 投资与收入估算一投资估算：1、估算依据：1省及市建设相关部门规定依据省建设厅、市政府等公示容确定。2建安工程费用、小区配套建设费、建设和销售管理等费用根据经验数据估算,其他费用费率根据省价格信息网及相关国家规定确定。2、估算方法如下表：序号工程项目费用名称单位数量单价费率合价RMB元备注一土地使用费260015961土地使用费拍卖价宗126000000260000002土地登记公证费宗115961596二勘察设计费及前期费用14597400.531地形图测绘费192290.142692.06土地面积为计算基数2定点费19229238458土地面积为
2、计算基数3地质勘察费M120055660004建筑设计费9125810912580建筑面积为计算基数5施工图审查费912581.5136887建筑面积为计算基数6放线费处486028807招标费元1420870000.001142087建筑安装工程费为计算基数0.1%8监理费元1420870000.002284174建筑安装工程费为计算基数0.2%9预结算审计费元1438768900.003431630.67建筑安装工程费为计算基数0.3%10施工合同鉴证费元1420870000.0001419892.18建筑安装工程费为计算基0.14%11设计勘察合同鉴证费9125800.0007638.8
3、0613市政配套费含消防设施配套费元1420870000.045683480建筑安装工程费为计算基数4%14建设项目环境影响评价收费项112.512.515排污许可收费项12000200016避雷安装检测费912580.000010.91258建筑面积为计算基数17河道维修建设费元3170708000.0005158535.4销售额为计算基数19防空地下室易地建设费53841010543784019229*28%=538420工程质量监督费912582182516建筑面积为计算基数21墙改费民用912588730064建筑面积为计算基数22城市房屋安全鉴定费912582182516建筑面积为计
4、算基数23白蚁防治费912582182516建筑面积为计算基数三建筑安装工程费1420870001单位工程建安工程费912581500136887000建筑面积为计算基数2电梯安装工程项134000005200000四小区配套建设费40148901道路给排水围墙等室外工程项1150000015000002绿化工程64424528989019229*33.5%=64423室外供电安装工程项1200000020000004供配电增容费贴费KW300075225000直接费小计186700886.5五、管理费6344623.071建设管理费元186700886.50.0173173915.07按直接
5、费计1.7%2销售管理费元3170708000.013170708销售额为计算基数1%六税费175420341营业税及附加元3170708000.05517438894销售额为计算基数5.5%2建筑面积测量费套57310057300单元套数为计算基数3房屋竣工登记费套5738045840单元套数为计算基数七利息7203128.51利息按年利率均衡投入元17203128.57203128.5按直接费计八不可预见费5601026.5961不可预见费元186700886.530.035601026.596按直接费计3%合 计223391698.7其中建设期贷款利息估算如下建设期两年,按年均衡投入,年
6、利率5.85%：按35%自有资金,即贷款额为186700886.565%=121355576.2元各年贷款本金：121355576.22=60677788.1元第一年贷款利息：60677788.125.85%=1774825.3元第二年贷款利息：60677788.1+1774825.3+60677788.125.85%=5428303.2元建设期贷款利息合计为：7203128.5元经估算本项目投资额为RMB223391699元,即RMB22339.2万元,2929.4元/平方米。二收入估算：根据提供的数据收入估算表如下：序号项目单位数量单价元/平方米合价RMB元1住宅平方米5425826001
7、410708002商业平方米220008000176000000合计317070800经估算本项目收入额为RMB317070800元,即RMB31707.1万元,4157.9元/平方米二、财务评价：（一） 利润计算表：序号项目名称单位金额计算方法1项目成本万元22339.2投资估算2资金筹措万元22339.22.1资本金万元7818.72.2借款万元14520.53经营收入万元31707.1收入估算4利润总额万元9367.93-15所得税万元3091.407433%6税后利润万元6276.4934-57投资利润率%41.9428资本金利润率%80.362.1（二） 现金流量表：按投资在建设期两
8、年均衡投入,三年全部销售完,销售率分别为30%、50%、20%,项目全部现金流量表及部收益率试算如下：单位：RMB万元序号项目合计年份123销售率30%50%20%1现金流入31707.19512.1315853.556341.421.1销售收入31707.19512.1315853.556341.421.2其他收入02现金流出25430.60712097.022112715.30352.1开发投资经营22339.211169.611169.62.2所得税3091.407927.42211545.7035618.28143净现金流量6276.493-2584.89213138.24656341
9、.424累积净现金流量-2584.8921553.35446894.77445折现系数0.9090.8260.7516折现净现金流量5420.500265-2349.6669192592.1916095177.9755747累积折现净现金流量-2349.666919242.52469015420.5002658折现系数0.4350.1890.0829折现净现金流量-11.303035-1124.428064593.1285885519.9964410累积折现净现金流量-1124.428064-531.299475-11.30303511折现系数0.4440.1980.08812折现净现金流量3
10、1.7256746-1147.692092621.372807558.0449613累积折现净现金流量-1147.692092-526.319285431.7256746由上表基准收益率为10%时,财务净现值FNPV=5420.5万元0静态投资回收期P1=2-1+2584.89213138.2465=1.82动态投资回收期 P=2-1+2349.6669192592.191609=1.91部收益率FIRR= 128.687%10% ,用插入法计算公式如下: =31.725674631.7256746-三、不确定性分析：财务分析中的主要变量为投资中的土地成本、建安成本和收入中销售单价（一） 盈亏
11、平衡分析：盈亏平衡销售单价=项目总投资/可出售面积=22339.276258=2929.4元/平方米（二） 敏感分析：以项目成本和经营收入为变量,设其变化率按下表：变化率基数变化1变化2变化3项目成本010%5%-5%经营收入0-5%2%-10%按上表变化率投资利润率和资本金利润率变化如下表：序号项目名称单位基数变化1变化2变化31项目成本万元22339.224573.1223456.1621222.242资金筹措万元22339.224573.1223456.1621222.242.1资本金万元7818.728600.5928209.6567427.7842.2借款万元14520.4815972.5315246.50413794.4563经营收入万元31707.130121.7532341.24228536.394利润总额万元9367.95548.6258885.0827314.155所得税万元3091.4071831.0462932.077062413.66956税后利润万元6276.4933717.5795953.004944900.48
