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1、 . . . 房地产公司财务报表分析相关问题探讨专业：会计学国际会计方向_2009级2班：毛媛媛目 录引言31房地产公司财务报表分析现状41.1房地产行业发展的现状41.2房地产公司财务报表分析存在的问题41.2.1大量预收账款致短期负债剧增,影响对企业偿倩能力的判断51.2.2房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性61.3房地产企业财务报表分析的改进措施71.3.1充分利用表外信息71.3.2对财务报表的项目进行具体分析并做出调整71.3.3重视对现金流量表的分析81.4房地产企业财务报表分析方法81.4.1根据收款方式分析预收账款,确认收入81.4.2分析开发成本的构成,确认成本
2、92基于保利房地产公司的财务报表常规分析102.1保利地产简介102.2保利房地产公司财务报表常规分析112.2.1资产状况分析112.2.2偿债能力分析122.2.3营运能力分析172.2.4盈利能力指标分析182.2.5成长性分析222.3 对保利地产财务报表分析的小结223房地产公司财务报表分析未来发展趋势243.1 对财务报表本身的改进243.2 对财务报表分析指标的改进253.3 对财务报表分析方法的改进26结论27致28参考文献29附录1 保利2009-20XX资产负债表30附录2 保利2009-20XX利润表32附录3 保利2009-20XX现金流量表33 / 摘要财务报表分析是
3、一项重要而细致的工作,目的是通过分析,认清公司的本质,找出企业在生产经营中存在的问题,以评判当前企业的财务状况,预测未来的发展趋势。报表解读,要综合财务管理、财务会计、审计等相关的知识,需要结合财务知识和上市公司公开的披露的消息等非财务知识,分析该家公司的现状。房地产作为第三产业的一个细分产物,其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位,房地产业发展有强烈的波及效应,它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。本文第一部分是关于房地产公司财务报表分析的现状概述,主要阐述了房地产行业发展的现状和房地产公司财务报表分析存在的问题及改进措施；本文第二部分主要是运用财务报表分析方法
4、并结合房地产行业特性对保利地产的财务报表进行了全面分析,并针对保利地产财务报表分析中体现的问题给出相应的建议。第三部分主要阐述了房地产公司财务报表分析未来的发展趋势,包括各方面的改进措施。第四部分得出结论。关键词：房地产公司；财务报表分析；发展趋势AbstractFinancial statement analysis is an important and meticulous work, the purpose of financial analysis is to identify the nature of the company, find out the problems exis
5、ting in the production and operation of the enterprise, in order to judge the financial position of an enterprise, and forecasts the trend of development. Interpretation of report, comprehensive financial management, financial accounting, auditing and related knowledge, combined with financial knowl
6、edge and public disclosure of the listed company financial knowledge, analyzes the present situation of the company. Real estate as a niche product, the third industry in the tertiary industry and even the entire national economy has a pivotal position in the real estate industry development has a s
7、trong ripple effect, its healthy and stable development to provide important basis for the steady development of the whole national economy. The first part of this article is about the overview of the status quo of real estate company financial statement analysis, mainly elaborated the real estate i
8、ndustry development present situation and the problems existing in the real estate company financial statement analysis and improvement measures; In this paper, the second part mainly is to use financial statement analysis method and combining the characteristics of real estate industry making a com
9、prehensive analysis on the financial statements of the poly real estate, and poly real estate problems reflected in the financial statement analysis gives corresponding Suggestions. The third part mainly expounds the development trend of the real estate company financial statement analysis in the fu
10、ture, including all aspects of the improvement measures. The fourth part concludes.Keywords:The real estate company; Financial statement analysis; Development tendency;引言 随着经济全球化的不断发展,会计作为世界公认的商业语言,逐渐显示出它日益强大的功能,而作为商业语言载体的财务报表,系统而全面的反应了公司的基本状况,进而成为了利益相关者了解公司最重要的一种方式。对一个陌生公司的分析,利益相关者入手的途径就是报表,但是单纯从财务
11、报表的简单数字和文字上得不出实质性的结果,而要利用一定的分析方法和分析技巧,同时结合实际情况,正确认识财务报表本身的局限性和非正常影响因素,对资产负债表、利润表和现金流量表进行全面综合分析,以便作出科学决策,这个系统的动态过程就是财务报表分析。随着房价的不断攀升,政府开始使用宏观调控的工具进行调控,如人民银行提高准备金率、部分城市开始出台限购令,从而抑制房价上涨过快。房价的下跌,一方面是因为房地产商资金紧,若不降价,很可能就面临着资金链断裂的危机,另一方面是投资者对房价的预期是下行,所以他们采取观望的态度。房地产面临困境的背后是我国财政紧,货币正常的紧缩,实体经济不佳。基于这样的背景,本文希望
12、通过财务报表,分析房地产行业的状况及其发展趋势,并针对房地产行业的特殊性,对报表分析中产生的相关问题进行探讨。1房地产公司财务报表分析现状1.1房地产行业发展的现状随着我国不断加大的城市化进程和住房商品化等重大措施的实施,近年来我国房地产行业进入了高速发展阶段。目前,由于房价过高带来很多社会负面的影响。国家发布了限购令等措施抑制房价,20XX中国15个最大城市的房产交易量同比下降39%就全国而言10月房产交易量同比下降11.6%,降幅超过了9月份的7%。交易量下降己经影响到开发商的现金流,在某些情况下,还影响到他们偿还银行贷款的能力。目前的一切政策,都表明政府方面对楼市的调控力度不会放松,直到
13、房价回归合理水平为止。20XX一20XX,央行12次提升准备金率,这一目的在打击通胀的努力却意外影响到了房地产,因为房地产属于典型的资金密集型行业, 陷入资金链困境的开发商近期开始被迫降价销售。而另一方面,我国自20XX开始,房产税暂行条例不再暂行,征高额收房产税,对本来就惨淡的房地产行业,无疑是雪上加霜。1.2房地产公司财务报表分析存在的问题财务信息的需求者了解企业财务状况和经营状况最有效途径就是财务报表分析,对财报表进行全面、合理的分析有助于决策者作出正确的决策。财务报表分析的容包括对企业偿债能力、营运能力、盈利能力及发展能力等方面。传统的财务分析理论基于普通的企业制定出了一系列指标来衡量
14、企业的上述能力,不同的信息需求者基于决策的需要,通过财务报表的分析可以对企业的上述能力进行评价,以便获取自己所需要的信息。但房地产企业与一般的企业相比,其经营存在着两个显著的特点,即经营周期的长期性和经营的高风险性。这两个特点决定了房地产企业的会计核算不同于一般的其他企业。由于受其经营特点的影响,财务报表的数据所反映的信息与其他企业的财务报表存在着差异,因此利用传统财务报表分析方法对房地产企业进行财务分析存在一定的问题和局限性。1.2.1大量预收账款致短期负债剧增,影响对企业偿倩能力的判断按照会计准则要求,房地产收入确认标准应具备以下条件：工程已经竣工并验收合格；具有经购买方认可的结算通知书；
15、履行了销售合同规定的义务,且价款已经取得或确信可以取得；成本能够可靠地计量。然而,房地产从开始预售到确认收入,需经过多个环节,少则数月,多则三五年,其间巨额的房款收入长期挂在预收账款,一方面增加短期负债,另一方面减少了房款收入含的所有者权益。收入的确认是以产权的转移为标准的,因此一般只有等到企业完成了产品的销售并实际转移了产品的产权才能确认收人,同时按照权责发生制的原则将产品成本确认为当期的成本。这样就使得房地产企业的经营收益只有等到项目建成并完成销售以后才能够得以确认,收益的确认与企业实际的经营效益并不能完全相匹配,也就使得企业当期确认的收益无法真实反映企业的经营效果。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现,严重地影响了企业财务报表分析的结果1.2.2房地产企业的利润数据对其盈利能力的反映具有片面性企业的盈利能力应该反映了其利用资产不断创造价值的能力,而这种能力是通过利润表现的,对于经营周期短的企业,由于其收入的取得与其价值的创造在各个会计期间保持相对的平衡,利用利润指标基本可以反映出企业的价值创造能力。但对于房地产企业而言,由于其经营周期长于会计周期,而企业的价值创造在在整个经
