《888广州某商业广场营销执行方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《888广州某商业广场营销执行方案（70页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、广州某商商业广场场营销执执行方案案目录 第第一部分分 项目目分析 1. 近期市场场状况 2. 项目概况况 3. 项目定位位 第二部分分 销售售策略 1. 销售总体体策略 2. 入市时机机及销售售前提 3. 销售阶段段及工作作安排 4. 各销售阶阶段推货货策略 5. 销售管理理 六、 核核心卖点点的提炼炼 第三三部分 价格策策略 1. 厘定价格格的相关关因素 2. 价格定位位 3. 价格策略略 4. 定价原则则 5. 付款方式式及折扣扣控制 6. 价格控制制 7. 回款预估估 第四部分分 宣传传推广策策略 1. 广告目标标 2. 宣传推广广策略 3. 媒体组合合策略 4. 推广费用用预估 第五部
2、分分 项目目包装 1. 包装总纲纲 2. 基础形象象设计 3. 营销通路路的包装装 4. 卖场形象象包装 附件： 一、媒媒体投放放计划及及费用安安排 二二、价目目表 第一部分分 项目目分析 1. xx市商商业地产产的市场场现状 （一）近近期xxx市商业业地产市市场概况况 20003年年,xxx市商业业地产在在政府实实施房地地产市场场规范化化运作、加加快地铁铁等城市市基础设设施建设设等多项项利好因因素推动动下，呈呈现出稳稳步发展展的势头头，在售售和在租租的的大大型商场场亮点频频现，正正佳广场场、维多多利广场场、光明明广场、名名盛广场场、地王王广场、盛盛贤纺织织（布艺艺）城、十十甫名都都等大型型商
3、业，分分布在市市内各个个热点区区域，四四面开花花，去年年的商用用物业大大旺，呈呈现一派派喜人景景象，主主要表现现在以下下六方面面： 1、体验验式商铺铺开发（SSHOPPPINNGMAAII）引引领潮流流 体验式式商铺开开发（SSHOPPPINNGMAAII）是是20003年最最流行的的商业形形态，不不少商用用物业发发展商竞竞相尝试试，去年年风头最最足的商商业项目目都定位位于SHHOPPPINGGMAIII。据据悉，目目前xxx在建的的MAIII有55个，天天河区的的正佳广广场、北北京路的的光明广广场和名名盛广场场，位于于奥林匹匹克体育育场旁的的“花花花世界”以以及白云云区的百百信广场场。除尚尚
4、未开售售的“花花花世界界”其他他项目推推出市场场后的租租销售情情况都较较不错。xxx市场场都接受受MAIII这种种类型的的商业项项目。xxx广场场就项目目的实际际情况，借借这一趋趋势将项项目定位位为xxx首席社社区商业业MAIII。 2、专业业市场行行情看涨涨 由于于xx经经济的持持续高速速发展，加加上特有有的地理理位置及及周边地地区强大大的产业业链支持持，xxx的专业业市场一一直是商商业布局局中重要要的一环环，且各各类专业业市场的的表现的的非常繁繁荣。220033年下半半年陆续续有专业业市场商商铺推出出市场，销销售和出出租情况况都相当当理想。如如鞋业皮皮具市场场有金龙龙盘国际际鞋业皮皮具贸易
5、易广场，布布艺专业业市场有有海印盛盛贤纺织织（布艺艺）城，美美容美发发专业市市场有美美博城，电电脑专业业市场有有颐高数数码广场场等，我我司认为为，专业业市场的的选址十十分重要要，去年年推出的的专业市市场都建建在商业业气氛逐逐渐浓厚厚的地方方，或者者在传统统的商业业街，这这是专业业市场依依旧繁荣荣的原因因。 3、主题题商场的的开发逐逐渐成趋趋势 主主题式的的商场由由于具体体清晰的的定位及及鲜明特特色，对对加强商商户的竞竞争力及及吸引客客户方面面有独特特作用，也也是商用用物业发发展商喜喜欢的形形式之一一。20003年年底以“主主题商场场”的形形象推出出市场的的商铺有有上升的的趋势，如如富力儿儿童世
6、界界、广百百玩具城城、运动动前线、南南天国际际照明广广场、xxx百利利国际婚婚庆中心心、百安安居等，都都很受置置业者、投投资者和和消费者者的关注注。根据据发展趋趋势，所所以四楼楼考虑作作为儿童童主题的的商场。因因为项目目只有999个车车位不足足以支撑撑大型酒酒楼和整整个商场场的使用用，所以以建议五五楼做主主题餐饮饮，设置置西餐厅厅和咖啡啡馆，如如引进伯伯顿等。 4、新开开商场引引入大型型名牌商商家 大大型商铺铺能够做做旺，一一靠地理理位置。二二是靠聚聚集人气气，此外外还看能能否提供供齐全的的商品种种类，让让顾客实实现“一一站式”消消费。如如正佳广广场、维维多利广广场都以以大品牌牌商家为为主要客
7、客户，一一是可以以提高档档次，另另外也可可以让消消费者享享受更多多的购物物乐趣。而而新光城城市广场场在招商商过程中中引入了了家乐福福和顺电电两大商商家。经经过招商商部的努努力，主主力商家家方面已已经确立立美国诺诺马特超超市。 5、岁末末商铺广广告投放放量激增增 20003年年11月月1至112月220日，共共有366个大型型商场、专专业市场场、裙楼楼商铺和和小区铺铺在xxx报纸媒媒体作广广告，比比9110月份份多出44个，其其中xxx市内有有34个个，市外外有2个个。报纸纸的广告告量为11333376664元，比比9110月份份增加663.99%，其其中市内内商铺的的广告量量占商铺铺广告总总量
8、的999。广告投放量原定为500万，我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要，应该增加100万的广告投放,组建成全方位的市场攻击体系。 6、投资资增长较较快、整整体市场场供大于于求，总总体价格格走低。 2003年19月xx市批准的商预售面积达48.52平方米，成交面积为41.12万平方米，同比增长47.57%和11.47。xx市特别是八区商铺的供应量大增，呈现出迅猛发展的势头。受供应量的巨大影响，虽然2003年前三季度的成交量与2002年相比有较大幅度的增长，但少于2002年的供应量，目前市场的售货量仍较多，有待市场进一步消化。 同时，因2003年商铺市场供大于求，导致2003年的商
9、铺成交价继续下滑，八个区的商铺成交均价为9810元/平方米，与2002年商铺的成交价格同期大幅下降了25.19。不过，受城市规划和市政建设等利好因素影响，现在天河、白云、越秀等区的商铺销售仍然保持良好的市场局面。 19988-20002年年全市商商铺成交交均价表表 （单位位：万平平方米）年份八 区十 区批出量 成交量 批出量 成交量 1998864.77838.88748.00836.77245.77735.88630.33529.66151.11244.99723.44527.55344.44457.882212.43168.5995.556102.79数据来源源：xxx市国土土房管局局及x
10、xx市房地地产交易易所 （二）、近近期xxx市商业业物业市市场发展展变化 数据来源源：xxx市国土土房管局局及xxx市房地地产交易易所 根根据有关关统计数数据分析析和调查查掌握的的情况来来看，预预计未来来一年xxx市商商业市场场有以下下趋势：全市各各片区商商铺走势势差别较较大，专专家预计计，20004年年xx市市热点地地区的商商铺价格格仍将稳稳中有升升，但幅幅度不会会太大，其其中，地地铁概念念的商铺铺市场的的走势会会继续上上扬，而而其他商商铺市场场的价格格走势会会与20003年年基本持持平或略略有下降降。 销销售部对对项目周周边的项项目做了了专门的的调查分分析:东东璟花园园首层商商铺的销销售均
11、价价为5000000元/平平米，实实用率是是80折合实实用面积积售价6600000元/平米。xxx广场场因为街街铺的数数量很少少，如果果首层的的销售均均价在3350000元/平米即即实用面面积售价价为7000000元/平平米，那那么我们们认为风风险很高高，因此此建议首首层建筑筑面积销销售均价价为28800003000000元/平平米，负负一层建建筑面积积销售均均价为11300001150000元/平米应应该比较较适合。 位于奥奥林匹克克体育场场旁的“花花花世界界”近期期将推出出，由于于其成本本较低，租租金和售售价都比比xx广广场低而而且已经经引入了了好又多多和欧培培德。因因此建议议本项目目的租
12、金金适当降降低首层层18002000元/平米，负负一层11001200元/平平米之间间。 二、项目目概况（一一）项目目基本经经济技术术指标类别 面积 类别 面积 占地面积积 100000 首层商场场面积 29411 总建筑面面积 241555 二层商场场面积 35822 建筑层数数 7层 三层商场场面积 35822 负一层39099四层商场场面积35822负二层39099五层商场场面积26500建筑高度度 23M地下车库库车位 99个 结合项目目推广的的需要，和和项目作作为MAAII的的体量我我们对外外的统一一宣传口口径为总总建筑面面积为3350000平米米.（二）xxx现时时情下项项目S、W
13、W、O、TT的变化化 1、项项目优势势（S） 1)、本项目紧临黄埔大道城市主干道，地理位置昭示性强，易引起往来潜在客户关注； 2)、地铁5号线的区间站紧邻本项目；扩大了项目的辐射区域。 3)、靠靠近多条条城市交交通要道道，享有有优越的的城市交交通条件件；倚靠靠东西主主干道黄黄埔大道道，多路路公交车车途经本本项目及及周边区区域；4)、员员村二横横路是区区域板块块的中心心，生活活配套成成熟完善善； 5)、周周边云集集众多住住宅与多多家酒店店、娱乐乐、餐饮饮、银行行等商务务配套，；邻近天天河区政政府及天天河公园园；目前前天河区区一带约约有200万白领领，而黄黄埔区及及经济开开发区也也有产业业工人和和
14、白领近近9万人人，具有有巨大的的消费能能量； 6)、市市场的稀稀缺性和和唯一性性。员村村二横路路能与xxx广场场竞争的的同类型型、同档档次、同同规模的的商业广广场目前前没有。路路边的商商铺全部部零散分分布，形形象差，无无舒适的的购物环环境。xxx是一一个长年年炎热的的城市，而而本地段段尚无全全中央空空调开发发品种齐齐全的商商业广场场，是本本地段商商场的稀稀缺性。xxx广场场是旧城城新区的的特性商商业代表表，城乡乡商业改改造很有有可能成成为一种种优势突突出、劣劣势弥补补的结果果，对商商业中心心的发展展有利。 2、项目目劣势（WW） 11）、现现时消费费能力不不足。原原居民主主要是村村民和外外来人
15、，消消费能力力和消费费水平不不是特别别高。 2)、地地段的知知名度与与价值认认识有待待提高。作作为xxx的农村村地带，xxx市民民对此区区域的认认同仍时时间； 3)、员员村二横横路商业业规划不不够完善善，周边边环境乱乱、社会会治安比比较差、布布局及行行业的选选择会一一定程度度限制其其发展； 4)、项目目太过于于靠近xxx市的的主商圈圈天河城城和正佳佳广场。 3、发展展机遇(O)： 1）、xxx的城城市建设设规划以以20003年，员员村周边边地区四四大重点点市政工工程，即即位于琶琶洲的xxx新国国际会展展中心、地地铁二号号线总站站，以及及黄洲大大桥、珠珠江临江江岸线光光亮工程程将陆续续竣工，以以往因工工厂云集集、环境境杂乱而而在xxx人心目目中形象象不佳的的员村，社社区面貌貌会发生生脱胎换换骨的变变化。 2）、220100年的亚亚运会将将在xxx举行，天天河区作作为主场场地，市市政
