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1、创新驱动下的科技地产发展趋势 尊敬的各位领导、各位来宾，女士们、先生们： 大家晚上好。首先，热烈祝贺北京科博会中关村创新论坛成功举办！科技 引领未来，创新驱动中国。20 多年来，以中关村为代表的 69 个国家高新区， 以高新技术产业集聚和发展为己任，为国家经济建设乃至国际竞争力提升做出 了卓越贡献，其模式成为发展中国家的学习楷模，成就全球瞩目！中关村，集 聚的不仅仅是高新技术产业，还凝聚着拼搏进取、自强不息的民族精神！ 北科建集团作为北京市政府成立的科技园区开发主体，有幸成为中关村区 域发展的建设者和见证人。下面，我结合北科建集团的经验总结，从行业角度， 就科技园区的发展趋势谈些思考。主要和大
2、家交流三个方面的话题：首先，我们分析下北科建集团开发园区的核心优势十多年来，北科建集团投资220多亿元，开发了14 平方公里的科技园区， 成功开发了中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园、北京大兴 生物医药产业基地等重要的城市功能区和高科技园区，推动区域工业总产值达 到 3500 亿元；获得自主知识产权和专利 5000 多项；承担 863 、 973 等国家级 项目数百项，为北京市区域发展和科技创新作出了一定的贡献，也形成了自己 的独特的核心竞争优势。主要是四个方面：一是突出的品牌影响力。北科建开 发了中关村，中关村也成就了北科建，造就了北科建集团很好的品牌知名度。二是强大的资源整合
3、能力。科技园区的重点是营造企业创新发展的软、硬件环 境，这也锻炼了北科建集团强大的科技资源、金融资源及配套服务资源整合能 力。三是先进的规划理念和持续创新精神。科技园区涉及多种业态，要妥善解 决各种业态、产品间的矛盾和冲突，必须要有先进的规划理念，不断实现理念 创新、产品创新和经营模式创新。四是多业态、全产业链开发团队。北科建集 团培育了一支从土地一级开发，多业态开发、直至物业经营的多业态、全产业链的综合业务操作团队。这些是我们的核心优势，也是一个成功的科技园区开发企业必备的素质和能力要求。纵观我国高新区 20 多年发展历史，虽然取得巨大成就，但高新区开发也还有值得进一步商榷的地方：比如，科技
4、园区的功能定位和发展方向应该更加精 准，产业的聚集聚变效应还有待提高，孵化器的孵化效果应该更加高效、园区 开发的市场化程度有待进一步加强，科技创新的服务和支撑体系还可以进一步当前，在国家转方式、调结构的大背景下，如何使高新区发展的更有质量和生命力，真正成为建设国家自主创新体系和发展战略性新兴产业的载体？我 这里提出一个观点和一个建议，供大家批评指正：一个观点是，我们认为，科技地产开发模式是我国高新区投资开发模式的重要补充。大家知道，在高新区的开发中，一般有四种类型的开发主体：一类是政府 的开发公司；第二类是大的企业集团，主要是引进自己主业的上下游相关企业； 第三类是政府和企业合作开发；第四类是
5、纯市场化企业。北科建集团作为纯市场化园区开发企业，秉承“社会效益为首，经济效益为 本”的经营理念，提出了“科技地产”开发模式，这种开发模式也许是我国高新区 发展的一种有益补充。科技地产，就是以创新型和成长型企业为客户群，按照市场经济规律和房 地产开发手段，通过专业化运营，实现高新技术产业集聚。“科技”是服务对象，“地 产”是支撑平台。北科建集团科技地产开发模式是“政府主导、统一规划、市场化运作”。它强 调的是政府的主导作用和开发商市场化功能，追求的是政府、开发商、科技企 业三方的诉求实现和利益均衡。政府和开发商之间首先是管理与被管理关系。 政府通过关键环节的把控和监督，能够保证科技园区的建设标
6、准，招商质量和 服务品质，减少了财政投入和风险，实现了产业结构的调整和升级，在土地高 效利用、就业、税收等方面也获得更多的回报；开发商作为市场主体，要在满 足政府要求的前提下，只有自律诚信，最大限度发挥市场的产业资源整合功能， 才能获取综合的合理利益。科技企业通过园区完善的硬件和软件环境，能够实 现快速成长。北科建的科技地产的运营有三个特点：一是产业为主进行综合开发。北科 建集团借鉴世界城市开发先进的规划理念，以产业主导，使产业、商务、居住、 休闲有机融合于一体，是包含多种业态的综合性房地产开发。这也需要政府在 城市住宅开发和产业园区建设上，对土地资源进行统筹配置； 二是有清晰的开 发理念和标
7、准。我们的科技地产业务包含科技新城和高端科技园区两种产品类 型，前者是产业研发区、商务功能区和配套住宅区三种功能的集成，遵循“以城带业，以业兴城，宜居宜业，和谐发展”的项目理念，打造产业化城市。北科建 集团的嘉兴长三角创新园就是科技新城的样板。高端科技园区往往是专业化的， 如我们的青岛蓝色生物医药产业园，无锡中关村软件园太湖分园，遵循“环境清 新优美，配套功能完善，产业高度集聚，自主创新活跃”的标准来开发运营。三 是独特的商业模式。这几年来，北科建集团致力于建立“以科技地产为龙头，住 宅地产和商业地产战略协调的”业务架构。科技地产开发中，谋求园区“硬环境” 和“软环境”同步建设，通过项目策划、
8、土地开发、物业经营、产业服务、物业出 售等多个环节来丰富盈利。科技地产开发也要求企业必须有高度的社会责任感。北科建集团已经把“服 务区域经济，助推产业升级，加速科技转化，提升社会贡献”作为企业的崇高使 命，坚守科技地产开发模式，在房地产细分市场上力求走出一条既服务国家战 略，又能够使企业可持续发展的道路。一个建议是，希望国家相关管理部门能够多角度支持科技地产行业的发展。在当前房地产市场持续调控的大环境下，住宅地产开发商陆续转战商业地 产、旅游地产，但是鲜见规模性介入工业地产，尤其是科技地产。目前，在我 国高新区开发中仍然只有少量市场化园区开发企业，比如张江高科、北科建集 团在行业里持续活跃。这
9、种现象应该引起科技和房地产主管部门的关注。科技地产开发模式虽然是大趋势，但是在实际中也面临着巨大的挑战。 首先是科技地产开发需要持续的创新精神。科技地产开发是集国家产业战 略、区域经济战略、城市总体规划、企业发展目标等多重诉求于一体的复合经营模式，成功运营的难度极大，需要不断跟踪国际国内科技进步，研究高新技术企业的需求，以及人民生活品质和工作、生活方式的变化，进行不断创新。 也需要社会各界，包括项目所在地政府、产业界、金融界的广泛认同和鼎力支 持。其次是科技地产行业的发展还需要国家政策层面的大力扶持。 我们知道， 科技地产往往是大规模成片开发，项目业态多，涉及工业用地、商业用地、住 宅用地等多
10、种性质土地，希望能够统一规划设计，总体供应土地。但是，按照 现行土地分类出让政策限制，以及各个城市土地指标受限分期供应的实际情况， 使开发商在土地获取方面往往承受极大的风险。希望国家能够考虑科技地产行 业的实际情况，允许科技地产项目的用地进行“捆绑”出让，以调动开发商的积极 性。再比如财政金融方面，科技地产投资周期长，资金占用压力大，政府是否 可以考虑对科技地产项目放松贷款限制，是否可以允许地方政府对开发商进行 合理、合法的政策性补贴；在税收上，开发商是否可以享受高科技企业在税收 上的优惠政策等等。总之，科技地产作为一个利国利民的新兴行业，还需要各 方面给予大力支持，促进这个行业更好更快地发展。最后，我们衷心地希望更多有资本实力、有社会责任感、有创新精神的企 业加入到科技地产行业中来，加快推动我国的自主创新战略的实施和战略性新 兴产业的快速发展，为实现中华民族的伟大复兴做出我们应有的贡献。谢谢大 家!
