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1、附件4高明区旧厂房连片改造项目混合开发操作指引（试行）为加快推进我区低效工业用地改造升级，充分合理利用 土地资源，鼓励我区旧厂房连片改造，促进产业转型升级和 创新发展，根据广东省人民政府关于深化改革加快推动“三 旧”改造促进高质量发展的指导意见（粤府201971 号）、 佛山市人民政府关于深化改革加快推动城市更新（“三旧” 改造）促进高质量发展的实施意见（佛府201914 号） 等文件精神，结合我区实际，制定本操作指引。一、适用范围在旧厂房连片改造中，按照“统一规划、统一交易、统 一建设、统一经营”的原则，将单一生产功能的“工改工” 连片项目改造为融合工业、商服、办公、科研、生产等功能 齐备的
2、综合性项目 ,其土地出让和供后监管适用本操作指 引。本操作指引所指混合开发是指在旧厂房连片改造更新 项目中，为支持新产业、新业态发展，鼓励工业改造升级， 提升连片改造动力，通过平衡工业开发总体利益的方式，所 实施的“以工业开发为主、商服开发为辅”的土地复合利用 方式，其特点是“国有 +集体、工业+商服、出让 +租赁”三 个层面的“混合”。二、申请条件（一）符合土地利用总体规划和控制性详细规划或国土 空间规划；（二）土地权属清晰，无争议，已取得不动产权属证书 （包括所有权和使用权证书）；（三）项目产业类型符合高明区产业发展方向、环保要 求、市区级工业园产业指导目录及相关产业规划；（四）城市更新单
3、元计划及实施方案已批复；（五）经区人民政府批准认定为重点连片改造项目、工 业提升改造项目、村级工业园改造提升项目等城市更新（“三 旧”改造）项目。（六）改造项目的土地用途以产业用地为主，产业用地 面积不得少于项目总用地面积（如国有建设用地和集体经营 性建设用地整合供应的则为两者面积之和）的 75%。（七）改造项目非产业用地部分不得位于佛山市产业发 展保护区内。三、申请材料（一）佛山市高明区旧厂房连片改造项目混合出让申 请表；（二）城市更新单元计划及实施方案批复文件；（三）混合出让方案。内容包括:改造后各类用地性质 权属、范围、规模、比例、改造模式、供地方式等（涉及集 体土地，应按广东省农村集体
4、经济组织管理规定的要求 表决）；（四）项目地块的不动产权属证书（复印件）；（五）项目地块的位置示意图；（六）项目地块的最新年份土地利用现状图、土地利用 总体规划图；（七）规划管理部门出具的规划条件或规划意见（国有 建设用地和集体建设用地分别提交）；（八）经农村集体经济组织成员大会或成员代表会议表 决同意的会议及公示情况说明材料；（九）申请人的身份证明材料；（十）其他需要提供的材料及相关证明文件。 以上材料除注明复印件外，均为原件。四、审批流程（一）提出申请 意向改造主体（或原土地权利人）与镇（街道、管委会 自然资源管理部门共同向镇政府（街道办、管委会）提出混 合出让申请，并按要求提交申请材料。
5、（二）拟定出让方案由镇政府（街道办、管委会）初审通过后，根据项目的 开发需要，拟定国有建设用地出让方案，包括集体经营性建 设用地公开流转方案，将材料一并报送至区自然资源分局。（三）材料审核区自然资源分局联合区农业农村局、区经济科技促进局 等部门对申请材料作审核，其中区自然资源分局重点审查项 目是否属于城市更新项目、是否属于工业连片项目，审查项 目地块是否符合规划，地块权属状况是否清晰等；区农业农 村局重点审查农村集体经济组织民主议事决策程序的规范 性；区经济科技促进局重点审查项目是否符合区工业园区产 业指导目录及相关产业规划。（四）批前公示区自然资源分局综合各部门意见，对符合政策规定，且 各部
6、门一致同意的项目，分别在地方主要报纸、区自然资源 分局网站、土地所在村（居）委宣传栏公示 5 个工作日。对存在异议的，由区自然资源分局组织相关单位召开会 议讨论，达成一致意见后再进行公示。（五）土地出让呈批申请人按区自然资源分局要求完成用地手续办理等相 关工作后，区自然资源分局根据项目开发需要，将土地出让 方案（包括集体经营性建设用地公开流转方案）等材料，按 土地出让相关政策规定流程进行呈批。（六）混合出让土地出让方案呈批通过后，由区自然资源分局按省、市 有关土地出让政策法规要求执行。混合开发项目的竞得人或 受让人，须先与镇政府（街道办、管委会）签订产业用地 开发监管协议，再与区自然资源分局签
7、订出让合同，与村 集体签订产业用地流转合同，并按规定缴纳相关地价款及税 费。（七）不动产登记混合开发项目竞得人或受让人凭交易合同、混合出让批 文、土地出让价款（租金）支付凭证、税费缴纳凭证等材料 到区不动产登记机构申请办理不动产登记，领取不动产权证 书。五、供应方式混合开发项目可以采用公开出让的方式选取竞得人，也 可通过协议出让的方式选取受让人。以公开出让方式供地的，统一在高明区公共资源交易平 台进行公开交易。涉及采用国有建设用地出让和集体经营性 建设用地入市整合供应的，需要一并拟订国有建设用地出让 方案和集体建设用地公开流转方案，国有建设用地采用竞价 方式确定交易价格，竞价时固定集体经营性建
8、设用地流转的 价格（流转价格由村集体表决决定），集体经营性建设用地 原则上不参与竞价，竞国有建设用地的出让地价。以协议出让方式供地的，国有土地按相关法律、法规规 定执行；涉及集体土地的，由农村集体资产交易平台公开选 取的市场改造主体负责土地整理并同时承担产业用地和商 业用地的开发。混合改造项目中,协议出让地块必须属于“三旧”改造 地块，权属主体无要求。而入市流转地块可以是“三旧”改 造地块，也可以是非“三旧”改造地块，但权属主体必须一 致，均为村集体经济组织。六、批后监管（一）用途变更位于工业保护线内的工业等产业用地，除因公共服务、 市政和交通等公共利益需要外，严格限制转换为其他用途， 特别是
9、经营性房地产用途。工业用地等产业用地在出让期限内，根据已批控制性详 细规划，申请改变土地用途为商业等经营性用途的，除按照 城市更新（“三旧”改造）政策可以协议出让的用地外，应 收回土地使用权重新公开出让。（二）土地转让产业用地竞得人申请整体转让土地使用权的，除满足 城市房地产管理法等相关法律、法规规定以及原土地出 让合同约定的转让条件外，应按产业用地开发监管协议 条款要求执行，转让后原土地出让合同以及产业用地开发 监管协议载明的权利、义务随之转移。镇政府（街道办、管委会）负责对产业用地开发监管 协议的履行情况进行校验，并出具验收意见。验收意见作 为土地使用权转让的必备材料之一，由产业用地竞得人
10、提交 给自然资源、住建、经促等相关部门。（三）退出机制产业用地竞得人应按出让合同的约定对地块进行开发 建设，因自身原因确实无力动工开发的，应及时向区自然资 源分局申请退还土地，避免造成土地闲置。产业用地竞得人在国有建设用地使用权出让合同约 定的开工建设日期届满一年前不少于 60 日向区自然资源分 局提出退地申请的，经区人民政府批准同意，土地出让价款 （不计利息）在扣除合同定金后可退还给产业用地竞得人。（四）履约考核镇政府（街道办、管委会）应加强产业项目履约监管， 在产业项目取得竣工验收备案书后 2 年内，对产业用 地开发监管协议的履行情况进行考核。对未通过履约考核 的，镇政府（街道办、管委会）
11、将企业名单及违约情况抄送 区相关职能部门，由区相关职能部门依法依规追究相应的责 任。在考核结束之日起 5 个工作日内镇政府（街道办、管委 会）将违约企业名单报送区自然资源分局，对违约企业，一 律禁止其参加招拍挂活动购置新的土地，直至整改达到产 业用地开发监管协议约定的要求为止。整改期满后达到产 业用地开发监管协议约定要求的，不再对其参加招拍挂活 动进行限制，镇政府（街道办、管委会）应在企业通过整改 之日起 5 日内将企业名单报送区自然资源分局。企业未能通过履约考核的，镇政府（街道办、管委会） 应督促其进行整改，整改期限最长不超过 1 年，整改期满后 仍未达到产业用地开发监管协议约定要求的，镇政
12、府（街 道办、管委会）可报请区人民政府无偿收回土地使用权及其 地上建筑物、构筑物及其他附属设施。七、其他说明（一）镇政府（街道办、管委会）是第一监管责任主体 单位，应当根据产业用地开发监管协议内容履行监管职 能。在项目建成投产、投产后等关键节点对产业项目的履行 情况进行核查，并将相关考核成果报区自然资源分局备案。（二）需要收取履约保证金的，产业用地开发监管协 议应当明确履约保证金的收取标准、退还方式，以及履约 保证金返还期限等要求。镇政府（街道办、管委会）作为履 约保证金的管理单位，负责履约保证金的收取和退还工作。（三）产业项目建设用地供应时 ,经征求区相关监管部 门同意,应将项目建设用地的规
13、划条件、建设标准、非生产 设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环 保等指标和要求列入土地出让合同中。按照“谁提出 ,谁监 管”的原则,在土地出让成交后,由提出关联条件的部门要求 土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书 ,提出关联条件的 部门应对产业发展承诺书进行监督。项目用地达不到约定的, 各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。附件 4-1佛山市高明区旧厂房连片改造项目混合出让申请表（二） 项目 基本 情况项目名称项目总面积“三旧”改造项 目认定情况单元计划 批复文号单复计划年 月 日改造类型按改造前用途 划分按改造后用途 划分改造模式拆除重建综合整治功能改变生态修复局部加建局部
14、拆建 历史文化保护 其他（）拟建建筑面积拟建总建筑面积：m,具体包括：工业：m2；办公：m2；商业：m2；其他：，m2；其他：，m?；（其他类型有多种的需分别填写）开发强度申请容积率（）=拟建总建筑面积（m） /项目建设用地面积（m2）项目地块情况申请人（一） 申请 单位 情况通讯地址、联系-方式 联系人姓名身份证号码手机号码电话号码法定代表人负责人土地位置土地所有权人土地使 用权人土地所有证号土地所 有证地 号土地面积土地用途交易底价（起始价）供地方 式公开出让 协议 出让 集体建设用 地流转划拨流转方式出让 租赁 转让 出租 作价出资（入股）地块1产业类别是否收取履约保 证金是否战略性新兴
15、产业 领域类别 （可选填）（三）主要产品及品牌 要求（可选填）项目 产业 信息受让人证书或认 证要求（可选填）项目开发建设开发建设总额（万元，包 括建筑物、构筑物及其附 属设施、设备投资、不包 括出让地价款）达产工业总 产值（万元/年）要求达产税收总额（万元/年）税收产出率（万元/亩）其他本申请人对本申请的内容已作充分的了解，所填写的各项内容,全部为本申请人如实申报和亲笔签署，本申请人保证本次申请不侵犯他人的权益,所提交的材料均真实无虚假C本次申请如有与申请事实不符或因虚假的材料而引起的任何法律责任，概由本申请人承担，与审批（或核准）机关无关。本申请人自愿遵守髙明区政府及自然资源、农业农村、税务等部门关于混合出让的相关规定和要求,如有违反，本申请人愿意接受相应处理，承担相应责任。
