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1、word 亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明调研目的：了解写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研围及对象：亦庄5A写字楼/ 孵化器调研重点容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式亦庄写字楼市场调查一、 行业分布：按照市对亦庄的定位，将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在的高端现代制造业，着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。“一区”就是亦庄开发区，“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。 开发区累计入区企业达3276家，其中包括66家世界500强企业，入区企业投资总额超
2、过200亿美元，基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户，同样是低密度写字楼，亦庄国际企业大道已聚集企业千余家，包括可口可乐、ABB、三洋、资生堂、堂等大型公司。 亦庄主要作为企业的研发和生产基地，但有越来越多的公司将总部搬迁至此，如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。据房地产调研机构调查数据显示：电子信息通信占25、生物医药占21，科技科贸占20%,汽车产业占25%，其他10，在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构，如国泰君安证券股份等
3、。二、客户特征及租金价格1）高档写字楼主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。这类企业主要选择在该区域高档写字楼，注重交通便利，对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。约占亦庄写字楼市场55%。日租金在人民币元/平方米（使用面积）/天，均有地上或地下停车场，收取一定费用。2）中、小型写字楼 主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构，物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。由于租金便宜，交通便捷，周边配套齐全，受到中、小企业的关注。约占亦庄写字楼市场35%。日租金基本在元
4、/平方米/天，由于地上停车位数不多，基本不收取费用。3）商住两用办公类物业入住公司多元化，行业类型较分散，由于开间面积小，初期投入较小。选择此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。约占亦庄写字楼市场的10%。例如：位于亦庄天华北街东口，国融国际。建筑面积：10万平方米，入住企业主要在A1800元/月-2000元/月，45平方米2200元/月-2500元/月，53平方米2500元/月-2800元/月。地上车位1元/小时，地下平车位360元/月，立体车位260元/月。入住公司：凯米宝贝国际屋中的宝贝家园；金风科技；宏光圣世（）国际文化；桓成立业人力资源咨询服务公司等。 3.租金价格及空置
5、率分析 针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定，再加上市政配套设施在建设中，固在租金价格上一直处于市较低水平，近几年涨幅约在左右。如中航持工业园写字楼，2006年租金价格为2元/平方米/天，现租金价格从为2.8元/平方米/天，涨幅0.8；隆盛大厦，2008年开盘租金价格为3元/平方米/天，现租金价格为元/平方米/天，涨幅为0.5。升幅不大。 在亦庄地区甲级写字楼约6家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的65%，2009前开始投入使用的写字楼，其出空置率均为15%，为该区域主要租用场所。中、小型写字楼4家（已投入使用）左右，约占写字楼市场的35%，由于年份较早，楼体整体较为旧，但周边配套较
6、为齐全，交通方便，有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。空置率均为10%，市场需求率较高。 三、 亦庄写字楼项目分析：项目名称朝林大厦地理位置荣华中路15号写字楼总建面积占地面积19000标准层高净层高分割面积3001000标准层面积2100层数28（地上25；底下3）租金7元/（使用面积）/天产权大产权房 50年建筑时间2001年7月1日-2004年1月1日客梯4货梯1品牌：三菱中央空调：美国“开利”空调. 可自由温控，体现人性关怀,独特的新风系统车位地上：127个，200元/月/个； 地下：600个，500/月/个物业费0.95元/平方米天出租率50%绿化率： 30%通讯设备：卫星及有线电
7、视，IDD，DDN。综合布线系统(POS)大厦将语音、数据、视频信号等布线综合在一套标准的布线系统中。楼宇自动化系统(BAS)电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。消防自动化系统(FAS)火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。保安自动化系统(SAS)门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。周边配套：中、小学：第二实验学校商场：华润购物中心、圣福华商场邮局：中国邮电局银行：农行、交行、工商、中行医院：亦庄医院、博爱医院、医院、多伦多医院朝林大厦与管委会入驻的博大大厦为姊妹楼，税务、工商职能部门大厅敞开办公，开辟一站式服务大厅，与政府部门零距离接触.方便办公。5A级写字楼。办
8、公配套设施齐全，赢得诸多大、中型国外企业青睐。如中石油公司整租五层、大禹时代环保科技发展（）、周星工程代表处等一期博大大厦招租，租金里包括供暖，水费等服务费。两栋写字楼中间连接部分是一家五星级宾馆，2014年底开业。项目名称BDA企业大道地理位置景园北街2号写字楼总建面积190000平方米占地面积54000平方米标准层高净层高分割面积 439645 标准层面积 800 层数 16栋7-18层的建筑单体和1个大型会所租金（使用面积）/天出售方式租/ 售，部分独栋可出售，带发票 售价2.8万元/产权大产权 50年建筑时间2005年建筑类型：板塔结合客梯3货梯1品牌：三菱电梯型号LEHY速度站数21
9、车位1250个 地上150元/月/位，地下350元/月/位物业费出租率80%绿化率： 41%通讯设备：ADSL户机柜，线，卫星接收天线采暖方式：市政提供热源，由设在地下一层的换热站统一供给空调热水楼宇自动化系统(BAS)电气照明自控、电梯群控、停车场管理系统。消防自动化系统(FAS)火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。保安自动化系统(SAS)门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。幼儿园：美格双语幼儿园开园中小学：开发区实验学校综合购物：百安居、小白羊超市、华普超市、华润超市、美廉美超市、格林小镇商业街等银行：中国银行、工商银行、中国建设银行、交通银行、银行、实业银行、光大银行等邮局：
10、开发区邮局医院：亦庄医院、医院休闲娱乐设施：鸿喜长新国际高尔夫球场，圣福华国际俱乐部等餐饮：渔公渔婆、肯德基、西贝莜面村、上岛咖啡、东来顺等入住企业：中石化、3M、中国黄金集团、资生堂等项目名称力宝广场地理位置荣华中路与北环东路交汇写字楼总建面积280000平方米净层高4米分割面积A座为170m、360m、460m和480m，B、C、D座为406m和410m标准层面积1400平方米层数16租金3-4元/（使用面积）/天出售方式万元/产权50建筑时间 开盘时间：2011年10月23日 入住时间：2013年12月31日客梯4货梯4中央空调：开立空调车位1700个物业费 24元/M/月出租率90%绿
11、化率： 30%通讯设备：线接入楼宇自动化系统(BAS)电气照明自控、中央空调采暖、电梯群控、停车场管理系统。消防自动化系统(FAS)火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。保安自动化系统(SAS)门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。华联集团签约力宝广场，近8万平方米的ShoppingMall，商场囊括世界各类品牌商品与商业服务，大型百货、超市，高端影城、特色餐饮、咖啡馆、茶楼、健身会所、养生馆等配套，全面的休闲娱乐功能业态，填补了亦庄生活及人文配套方面。 楼盘基本完成招租，入住企业很少，大多正在装修。一个楼层两户，每户410平方米，一层820平方米。10F租金3元/平方米，售价3万/平
12、方米。16F是顶层，视野开阔，三面有玻璃，租金4元/平方米，售价近4万/平方米。基本为小业主。项目名称亦城科技中心地理位置荣华南路49C1地块写字楼总建面积105678占地面积21616开间面积 775标准层面积2000地上面积64800平米写字楼a座高70.85米，共16层，地上建筑面积：12280平米，标准层面积775平方米。写字楼b座高62.85米，共14层，地上建筑面积：10883平米，标准层面积778平方米。写字楼c座高62.85米，共14层，地上建筑面积：10734平米，标准层面积775平方米。写字楼d座高82.85米，共19层，地上建筑面积：26870平米，标准层面积1-16层：
13、1486平米，17-19层：1039平米。租金4元/天 出售：22000元/产权 公建用地建筑时间2012年12月1日开盘 2013年12月1日入住客梯3货梯1品牌：三菱采暖方式中央空调车位地上：127个，200元/月/个； 地下：600个，500/月/个物业费月出租率80%绿化率： 30%通讯设备：IDD，DDN。楼宇自动化系统(BAS)电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。消防自动化系统(FAS)火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。保安自动化系统(SAS)门禁、电视监控，电子巡更、防盗报警。周边配套：中小学：BDA实验学校、亦庄小学、亦庄中学综合商场：宁电器、美
14、联美超市邮局：中国邮政休闲娱乐设施：高尔夫球场、体育中心、台球等银行：工商银行、银行、交通银行、农业银行医院：医院餐厅项目名称斯巴鲁大厦地理位置荣华南路与锦绣街交汇处写字楼总建面积59543平方米占地面积标准层高净层高分割面积2002000标准层面积 2000层数地上22层，地下2层租金3.0元/平方米 出售：28000元/平方米建筑结构钢筋混凝土产权商住楼50年建筑时间2008年8月1日客梯6货梯1扶梯：4采暖方式：集中采暖、中央空调车位地上：122个，地下：237个，共359个物业费出租率60%绿化率： 35%通讯设备：卫星及有线电视，IDD，DDN。综合布线系统(POS)语音、数据、视频信号等布线按综合系统标准。楼宇自动化系统(BAS)电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
