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1、百灵商务楼营销推广初步方案（目录）第一部分市场概述1、近几年广州市商品房总体状况一览表2、写字楼市场概况3、写字楼市场分析4、未来几年写字楼发展趋势第二部分竞争对手市场分析1、区域写字楼概况一览表2、区域写字楼特点3、越秀区未来规划4、区域写字楼个案分析5、总结第三部分项目分析1、项目技术经济指标2、项目 SWOT 分析第四部分项目定位1、市场定位2、档次定位3、价格定位4、客户定位第五部分项目建议1、配套建议2、样板房设置装修建议3、销售推广建议4、大堂布置建议5、写字楼会所建议6、销售中心建议7、车位建议第六部分销售目标第七部分销售策划与推广计划1、总体营销策略2、项目推广方式3、入市时机
2、4、推广思路5、推广计划第八部分服务内容第九部分工作计划第十部分公司简介第十一部分项目小组第一部分市场概述1、近几年广州市商品房总体状况一览表面积单位：万平方米；金额单位：亿元2003 年2002 年增长全市房屋成交登记面积1638.871414.8615.83%其中：八区1049.78882.5618.95%全市预售商品房成交登记面积1046.54928.9312.66%其中：八区632.55577.659.50%全市二手房屋成交登记面积592.32485.9421.89%其中：八区417.23304.9136.84%全市房屋成交登记金额603.99558.558.14%其中：八区465.9
3、6423.4210.05%全市预售商品房成交登记金额443.95432.092.75%其中：八区333.58321.193.86%全市二手房屋成交登记金额160.04126.4626.56%其中：八区132.38102.2329.50% 商品房成交保持稳定增长，成交量大于批出量，市场需求旺盛 二手房屋成交大幅增长 房地产市场保持健康发展2、写字楼市场概况2002 2003 年广州市各区预售办公楼成交面积单位：万平方米2003 年2002 年成交面积比重同比成交面积比重同比全市21.45100.00%-25.74%28.88100.00%31.31%东山区2.3410.93%-56.01%5.3
4、318.45%-16.60%荔湾区1.406.55%-26.22%1.906.59%238.62%越秀区1.697.90%-49.91%3.3811.71%120.76%海珠区1.928.94%137.96%0.812.79%-71.41%天河区11.6954.49%-27.89%16.2156.12%71.93%芳村区0.130.61%182.15%0.050.16%-55.29%白云区0.442.07%201.15%0.150.51%-87.28%黄埔区1.788.28%-0.000.00%-番禺区0.000.00%-100.00%1.063.66%-花都区0.050.23%-0.000.
5、00%- 2003 年广州市预售办公楼成交面积为 21.45万平方米，成交面积较 2002 年的 28.88 万平方米减少了 7.43 万平方米，减幅为25.74%。 2003 年，越秀区写字楼成交面积只有 1.69 万平方米，区域排名第五，下降两位。这与越秀区的写字楼主要销售老货有关， 2003年新开盘写字楼只有合润广场。 天河区的商务办公气氛较为浓厚。因此在成交面积较上年减少了27.89%的情况下，仍占全市的 54.49%，为 11.69 万平方米，连续两年占全市预售办公楼成交面积的一半以上。值得注意的是，海珠、黄埔两区的市场份额增长突出，赶超越秀区，潜力突现。 办公气氛不是很浓厚的其他几
6、个区如番禺、花都、芳村、白云等区，预售办公楼的成交面积则相当小，基本可以忽略不计。3、写字楼市场分析 供求关系分析（原八区）年份199819992000200120022003批准预售写字楼面积23.6811.3013.748.4321.98（万 M2）预售写字楼成交面积33.5631.4217.3322.1928.8121.39（万 M2） 受房地产开发热的影响，广州写字楼市场供应量在1998 年达到了高峰，批准预售写字楼面积23.68 万 M2。 1999 年，东南亚金融经济危机爆发，银行纷纷紧缩银根，不少商用物业因资金链无法转动，无可奈何选择了“停工”，导致供应量锐减至 11.30 万
7、M 2。 供应量在 2001 年达到了低谷，只有8.43 万 M 2 的供应量。但市场需求量方面开始复苏，成交面积急增达22.19 万 M2。 2002 年，写字楼供应面积比 2001 年急剧增加了 128.36%，成交面积也上升了 34.13%。 2003 年的写字楼成交面积又下降了 25.8%，成交面积在连续增长三年后再次下降，只有 21.39 万 M 2。 价格分析2001-2003年预售住办公楼成交均价走势1300011000900070005000300001Q101Q201Q301Q402Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q4预售办公楼均价2003 年，广州市
8、预售办公楼的成交均价为7613 元/平方米，较 2002年的 9291 元/平方米大幅下降了18.07%。从季度均价来看，预售办公楼的成交均价在二、三季度略有回升，但整体趋势均是轻微向下。2001 年以来，预售办公楼的成交均价是呈反复波动向下的走势。 虽然写字楼总体价格在下滑，但优质写字楼价格仍然坚挺，中信广场售价 13000 元/ 平方米以上。写字楼整体价格下滑的原因主要是新上市的写字楼大都是档次较低，大部分没有中央空调的公寓式写字楼，如合润广场（7200 元/ 平方米）、富力商贸中心（7500 元/ 平方米）、白云大厦（ 7000 元/ 平方米）、双城国际（8000 元/ 平方米）、中旅商
9、贸大厦（8200 元/ 平方米）、新达城广场（ 7000-8000 元/ 平方米）等 . 空置率空置率60%率 40%置空 20%0%47%39%39%37.50%27%26%空置率22%22%12%1%2%3.50%1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003年份4、未来几年写字楼发展趋势随着企业办公多元化的需求的提升，为适应市场的不同需求，写字楼的发展也将呈多元化、多功能化的发展态势，目前广州市写字楼市场呈现出以下几种新的变化趋势： 甲级写字楼供不应求 24 小时写字楼缺乏 生态概念开始流行 智能化是必然的趋势 写字
10、楼功能多样化 写字楼也根据用户的档次不同而开始细分第二部分竞争对手市场分析1、竞争写字楼概况一览表项目府前大厦交易广场捷泰广场新宝利大盘福大厦华联百老厦汇售价6800120008000租金45-5045-6585656540-55管理费262728251028出租率90%80%90%98%75%90%2、区域写字楼特点 绝大部分带中央空调，管理费在25 元/平方米以上。 地理位置优越，都在主干道旁边，交通发达。 整体出租率很高。 缺乏低成本、可24 小时办公的公寓式写字楼 百灵商务楼附近的交易广场、府前大厦、华联百老汇等写字楼租金较低，租金在 40-55 元/平方米左右。3、越秀区未来规划越秀
11、区主要发展三大商圈和三大商务区，使“商业”与“商务”共同发展。三大商圈： 一是以北京路为核心，把起义路以东、北京路以西的区域，建设成国际商贸区；二是沿江商贸区；三是流花地区的展贸区。三大商贸区：主要是发展写字楼经济，分别是解放路写字楼带，中山路写字楼带和东风路写字楼带。4、写字楼个案分析由于百灵商务楼附近的写字楼大都带有中央空调，不论档次还是配套与本项目差别很大，故不做详细分析，我们需要重点分析广州市与本项目定位一样的公寓式写字楼案例： 信德商务大厦占地：3869 平方米层数：38 层， 1-5 层为商场，负层为地库停车场，其余为写字楼，7 梯十二户，每层面积为1010 平方米，每个单位都有独力的卫生间和厨房。面积：41-150 平方米，以 60 多平方米和 100 左右的单位居多实用率：68%管理费：
