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1、TYHFF营销模模式设计计方案前言言鸿基把地地产营销销当作职职业信仰仰来尊重重！鸿基基用敬业业和专业业来赢得得客户的的尊重！我们不不卖房子子，我们们帮助消消费者选选择生活活方式！我们协协同开发发商共同同驾御市市场！鸿基地产产自20002年年底便着着手对天天洋华府府地块及及周边进进行调查查和研究究，20003年年7月份正正式介入入天洋华华府前期期论证工工作，凭凭借长期期从事地地产策划划和操盘盘经验，详详细分析析市场背背景和产产品属性性，对其其进行了了产品概概念设计计，经双双方充分分沟通并并达成一一致后，鸿鸿基地产产陆续提提交了项项目前期期论证建建议书、营营销策略略体系、品品质营造造建议及及营销策
2、策略实施施筹备方方案，确确定了红红旗大街街集商、住住、办公公为一体体的复合合型标志志性项目目的总体体定位。由于竞标标原因鸿鸿基地产产应远东东地产要要求制作作标书，但但我司前前期提交交的各类类方案内内容均经经过详尽尽的市场场调研及及严格周周密的分分析论证证得出，故故我司坚坚持前期期制定的的项目营营销策略略整体思思路，只只对其进进行总结结分析及及实施建建议，参参与此次次竞标，一一些具体体分析和和数据不不在此复复述。考考虑到因因去年SSARSS影响当当年上市市量，许许多项目目囤积滞滞后开发发集中220044年释放放，市场场供求关关系趋于于失衡，也也基于本本项目周周边潜在在竞争对对手较多多较强和和工程
3、形形象进度度上半年年难以达达到理想想状态情情况下，此此次竞标标方案鸿鸿基将侧侧重完善善和细化化营销体体系，为为项目创创造市场场抢位和和快速消消化赢得得时间。TYHFF形象定定位从一一开始就就领先于于市场同同类产品品，高品品质形象象定位能能否快速速确立和和如何吸吸引目标标客户层层的关注注是项目目推广成成功的关关键。项目的市市场定位位及推广广对双方方来说，是是一项极极具挑战战的工作作，工作作量大而而繁杂，决决不能草草率事之之，需要要科学系系统的运运作，尊尊重市场场客观规规律，TTYHFF推广的的成功一一定是追追求细节节完美的的结果，这这需要远远东地产产与鸿基基紧密配配合，以以市场为为先导，有有计划
4、和和系统地地开展各各项筹备备工作，在在保证完完成质量量和效果果的同时时，加快快工作进进度，以以推广前前期细致致周密的的准备达达到市场场的充分分认同，完完成前期期蓄势、市市场关注注、盛大大开盘、轰轰动效应应、品牌牌树立，最最终达到到快速销销售之目目的，实实现社会会效益与与经济效效益的双双丰收，创创造哈市市地产开开发、销销售奇迹迹。并树树立“好产品品国企造造”社会公公众口碑碑。项目目简介项目成功功关键不不全在于于：价格格高低，位位置是否否真的绝绝版。项项目成功功关键在在于：要要预先为为房子找找好主人人。真正正做到预预制消费费需求。红旗大街街和湘江江路交汇汇处，与与开发区区一路之之隔，交交通极为为发
5、达相隔8000米分别是是哈尔滨滨国际会会展中心心及哈尔尔滨国际际贸易中中心，将将与开发发区一起起形成城城市CBBD，是是哈尔滨滨城市名名片和城城市客厅厅，未来来政治、经经济、金金融、贸贸易、物物流、信信息枢纽纽中心，是是拉动哈哈尔滨经经济发展展的助推推器。将形成城城市新生生活、工工作和商商务区域域，区域域衣、食食、住、行行、育、乐乐等功能能配套齐齐备。发发展前景景备受瞩瞩目。项目用地地面积1188773，总总建筑面面积12277116.999，其其中住宅宅面积5549773.336，办办公面积积261190.22，商服服面积2206553.661，地地下车库库231126，设备备用房22774
6、4，容容积率55.399。本项目总总体平面面规划以以一栋板板式写字字楼和44栋两单单元组合合单体住住宅“U”字型围围合布局局。其中中写字楼楼位置面面红旗大大街，为为东西朝朝向，全全部均是是阳光写写字间；住宅楼楼全部南南北朝向向，3栋2单元2梯3户和1栋2单元2梯2户板式式布局，楼楼体间距距达到770米，充分分满足日日照最大大需求，同同时最大大限度避避免楼栋栋间近距距离对望望现象，楼楼栋间距距在哈尔尔滨高层层板式建建筑中属属于少有有；建筑筑覆盖率率31.41%，绿地地率可达达到366.122%。第一部分分：住宅宅部分一、市场场环境分分析同质化时时代，消消费者在在哪里都都可以购购买单纯纯房子！地产
7、销售售远不是是推销房房子那样样简单，而而是要推推销-一种可见见的、系系统的、生生动的、人人性的生生活方式式。因为为-房子附着着的生活活方式才才是销售售增值的的关键！ 1、市场场环境回回顾20033年的市市场状况况可以概概括为：看似平坦坦、暗藏藏玄机20033年的房房地产市市场刚刚刚抬头就就遭到SSARSS的冲击击，导致致全年的的市场萎萎靡不振振，局部部地区虽虽小有反反弹，但但不足以以影响全全局。但但其中有有些现象象值得思思考：l 冷热两极极分化，中中小康居居型住宅宅销售理理想，l 大户型空空置率提提升，中中端市场场有望被被激活。l 楼盘综合合素质和和产品性性价比成成为竞争争主流。l 置业群体体
8、趋于年年轻化，住住宅产品品呈现活活力化。2、市场场环境预预估1）基础础建设拉拉动内需需20044年是开开发大东东北真正正启动的的一年，哈哈尔滨将将在城市市规划和和改造中中加大投投入，尤尤以三环环建设将将对房地地产开发发起到助助推作用用，一方方面三环环建设政政府将注注入大量量资金，城城市范围围得到扩扩张；另另一方面面三环建建设将出出现新的的城市建建设用地地，土地地市场必必将发生生新一轮轮瓜分，在在“谁拥有有土地储储备谁将将赢得后后续发展展机会”理论指指导下，土土地竞争争将使成成本提高高，房价价上扬。2）四大大热点区区域同时时上马从哈尔滨滨今后两两年市场场走势情情况来看看，房地地产开发发将从过过去
9、点状状方式转转为面状状开发模模式，房房地产市市场将形形成4大开发发热点区区域，44大热点点区域分分别位于于城市东东南西北北4个方向向，东向向为南直直路-会展中中心区域域，由于于连接传传统富人人区域（开开发区）和和城市支支柱型产产业（会会展业）和和CBDD规划框框架，将将形成热热点龙头头，并逐逐步向CCBD方方向发展展；南向向则是学学府路-保健路路区域，这这一区域域启动较较早，并并主打大大学城名名片，一一直以来来以吸纳纳中低端端群体为为主，哈哈尔滨地地铁一期期工程辐辐射该区区大部分分地区，各各项目规规模较大大也保证证社区有有较大伸伸展空间间；西向向是在省省政府扶扶持下群群力新区区，也由由于靠近近
10、机场，交交通状况况比较理理想，同同时西向向也是松松花江哈哈尔滨段段的上游游，上风风上水，目目前已经经吸引不不少嗅觉觉敏锐开开发商抢抢滩登陆陆；北向向为市政政府扶持持下和规规划获国国务院批批准开发发建设的的松北新新区，但但松北新新区建设设投入量量将是44大热点点区域中中最大的的，而城城市基础础建设滞滞后制约约松北开开发速度度。4大热点点区域220044年均有有大项目目亮相，这这将吸引引一部分分置业者者和投资资者目光光。3）供需需平衡被被打破，地地产泡沫沫被吹涨涨据目前我我司从规规划部门门获得的的已立项项报批项项目明年年供应量量已达3341220000平方米米，总体体供应量量明年将将首次突突破50
11、00万平平米，比比今年增增长344%左右右，因此此明年市市场压力力和形势势尤为严严峻。3、区域域竞争环环境分析析1）区域域地产市市场脉络络图2）竞争争对手档档次划分分区域同类类产品在在售楼盘盘有金源源花园、时时代广场场、华采采艺邻、黄黄河大厦厦，销售售周期都都在2年以上上，且产产品从建建筑风格格、建筑筑结构、户户型设计计、小区区规划等等都是“模仿克克隆”5年以前前的顺迈迈开发模模式风格格，产品品的总价价也属于于中上偏偏高的水水平。所所以这类类产品是是属于落落后于市市场发展展需求至至少3年以上上的产品品。盟科科时代虽虽然是220033年新推推出的产产品，由由于销售售策略和和销售时时机及产产品在去
12、去年同类类产品中中的超前前优势，销销售率在在一年中中就达到到80%以上。剩剩余单位位都是挡挡光严重重的低楼楼层单位位，所以以以上几几个楼盘盘在今年年市场中中除了尾尾盘价格格上的销销售优势势外，并并无其它它的竞争争优势，故故我司把把以上几几个楼盘盘划分为为第三类类竞争对对手。美霖嘉园园、正大大益恒园园在今年年是以准准现房的的姿态面面向市场场。虽然然户型设设计、建建筑风格格是板式式高层，庭庭院绿化化等条件件能够符符合今年年市场置置业需求求，但是是从户型型面积、套套总价、单单价及产产品的设设计风格格等条件件与天洋洋华府相相比都处处于劣势势。星河国际际由于历历史原因因，产品品各种属属性都属属于哈市市1
13、0年前前的产品品，已满满足不了了市场需需求，且且单价及及套总价价偏高、置置业群体体高龄化化，已不不具备与与天洋华华府相对对抗，是是不在同同一起跑跑线上，故故我司将将美霖嘉嘉园、正正大益恒恒园、星星河国际际列为第第二档竞竞争对手手。TYHFF是今年年新推产产品，第第一档次次的竞争争对手应应是和本本项目的的产品属属性及推推出时间间相近的的全新开开发产品品。3）竞争争对手档档次分析析 第一档竞竞争对手手20044年销售售策略预预估从今年的的新推项项目分布布可以看看出竞争争对手主主要集中中在以会会展中心心为核心心的区域域，开发发商大都都是省内内知名开开发企业业，开发发产品都都是集高高层住宅宅、商服服、
14、写字字楼为一一体的综综合性的的产品。除除信恒四四期继续续走中低低端市场场的旧套套路外，其其它各家家产品都都是走中中高端产产品路线线。如工工大黄河河小区要要将产品品规划成成为我市市第一豪豪宅，这这一做法法主要是是工大集集团在这这一地带带的存地地量比较较大，为为的就是是吸引中中端客户户、培育育高端客客户，自自成体系系、自做做市场形形成集团团化作战战模式。各家开发发商已经经预测到到会展中中心今后后在哈市市的经济济地位：既在中中央振兴兴开发大大东北老老工业基基地的利利好政策策影响下下，将会会成为我我省的一一张新的的“经济名名片”，所以以造成今今年蜂拥拥上市抢抢占市场场之局面面，以期期抢占市市场份额额。
15、各家产品品设计多多以中户户型为主主，以面面积在660-900平方米米之间的的两房为为主力，以以90平方方米以上上的三室室为辅的的设计思思路。今年各家家的销售售策略将将会以大大手笔、高高密度、立立体式、全全方位的的宣传力力度，以以会展中中心未来来经济发发展前景景与黄河河公园绿绿色生态态环境为为卖点，通通过产品品的超前前设计及及高品质质配套设设施吸引引市场客客户的目目光。有有各别的的产品会会以商住住（SOOHO）概概念面市市。 第二档竞竞争对手手项目开发商总建面均价销售率销售周期期20044年销售售策略预预估美霖嘉园园、正大大益恒园园20033年策略略：这两两个盘的的情况比比较相近近，去年年的宣传传推广力力度很小小，无论论
