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1、新华信西藏天路咨询项目组西藏天路公司参与柳吾新区开发的战略评估报告【2004】2004年5月10日目 录第1章柳吾新区开发项目背景41.1柳吾新区现状介绍41.2柳吾新区开发的新契机41.2.1青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况41.2.2城市发展的自身需要5第2章西藏天路为什么要参与柳吾新区开发52.1公司战略要求发展第二主业52.1.1西藏天路发展战略概述52.2柳吾新区是天路发展第二主业的契机62.3西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析72.3.1宏观环境分析（PEST分析）72.3.2房地产行业分析92.3.3西藏天路资源状况分析122.3.4西藏天路参与柳吾新区开发的SWO
2、T总结14第3章西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式163.1组织模式163.2盈利模式163.2.1土地出让173.2.2招商引资173.2.3多元化参股173.3运作模式17第4章风险分析18第5章财务评估205.1评价与分析的基础数据205.1.1新区第一组团土地开发时期规划205.1.2投资估算与资金筹措205.2财务评价21第6章建议25附件一：柳吾新区区域功能定位分析281.1柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响281.1.1区位交通281.1.2自然环境281.1.3规划条件291.1.4区域特点对区域功能定位的影响291.2拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响301.2
3、.1拉萨城市发展的特点与趋势301.2.2拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响321.3柳吾新区北组团的功能选择与区域功能定位331.3.1柳吾新区北组团的功能选择331.3.2柳吾新区北组团的区域功能定位41附件2 柳吾新区核心区开发财务评价表43第1章 柳吾新区开发项目背景1.1 柳吾新区现状介绍柳吾新区位于拉萨河东南，背山面河，与拉萨老城隔河相望，向北通过即将开工的柳吾大桥，直接进入城市中心区，并通过拉贡公路到达贡嘎机场；向东可与川藏公路连接，到达林芝、昌都等藏东地区。柳吾新区行政隶属拉萨市柳吾乡，目前人口1181人，总户数223户，全部为农业人口。规划区范围42.70平方公里，新区基本
4、上没有进行城市开发建设，目前仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连，路面狭窄。规划区内城市建设用地23.25平方公里。本报告主要针对北组团的开发，包括核心区和外围区，面积约4平方公里。其中核心区指铁路客运站所在地到未来的柳吾大桥的核心范围，面积约1平方公里。1.2 柳吾新区开发的新契机1.2.1 青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况2001年开始青藏铁路破土动工，其中在拉萨的铁路客运站选址在柳吾新区北部。为新区未来的人流奠定了基础。 铁路进藏后，其高质量、全天候、长运距的特点将使本区内的一些矿产资源和绿色产品生产成本大幅降低，藏医药、绿色食品加工等产业得以启动。铁路进
5、藏还将使拉萨和周边省份乃至环印度洋经济圈和中亚地区的经济联系得到加强。而柳吾大桥的建成将直接缩短新区与老区的距离，极大改善柳吾新区的交通状况。1.2.2 城市发展的自身需要拉萨老城区（以大昭寺为中心方圆一平方公里的古建筑群）是藏民族文化的精华，近年来随着人口和城市建设的发展，历史名城保护面临着越来越严重的挑战。目前拉萨全市人口21万（城镇人口），城市建成区51平方公里，而老城区面积2.8平方公里，集中了7万人，造成老城区人口拥挤；另外经济发展引发的城市新功能没有相应的空间落实，一些建筑项目仍挤在布达拉宫附近，无论是建筑风格、体量还是高度都给历史名城的保护造成冲击。第2章 西藏天路为什么要参与柳
6、吾新区开发2.1 公司战略要求发展第二主业2.1.1 西藏天路发展战略概述西藏天路目前的发展战略：天路应发展成为围绕公路建设的多元化企业，在做大建筑的基础上，继续开拓新的业务，追求更高的利润率，为股东、客户及员工带来利益；天路应首先做大建筑主业，通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业的竞争力；同时发展建筑行业中利润率较高的业务建筑设计业务；在公路建筑能力强化之后，天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务，真正将天路的主业做大；房地产行业及旅游行业是天路应发展的其他主业，建议天路在近期内进入房地产行业，在2年内进入旅游行业；实现天路发展战略的手段是优化股权结构，通过引进新股东带来新的符合
7、天路发展战略的项目，以达到开拓新业务的目的。2.2 柳吾新区是天路发展第二主业的契机根据天路的发展战略：为了打造国内一流的建筑集团品牌，保持长久的发展，西藏天路必须建立起三个层面的业务组合：第一层面核心业务：在迅速推进公路建设的能力的同时，调整公司总部的组织架构，建立合理的工作流程，同时寻求开展建筑设计，及新的建筑业务。第二层面新兴业务：围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。第三层面侯选业务：积极开展旅游业务，通过引进外资旅游公司，培育新的主业。公司目前第一层面的核心业务发展状况良好，第三层面侯选业务也在积极的开展中。目前急需挖掘合适的第二层面的新兴业务。按照发展战略中的规划，第二层面的新兴业务
8、将围绕建筑发展多元化，开发房地产业务。西藏房地产业目前正处于成长阶段，一级土地开发是房地产价值链的源头，大多受政府和政策性控制，是房地产价值链中获得利润最高的一个环节，一般房地产商鲜有机会进入。柳吾新区的开发对于拉萨市政府，是跨越式的一步；而对于天路公司，则属于历史性的机会。柳吾新区的开发正是天路进入发展战略中第二层面业务房地产业务的契机。2.3 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析2.3.1 宏观环境分析（PEST分析）2.3.1.1 政治层面的影响1 西部大开发战略对拉萨乃至整个西藏的经济、文化的发展起着积极的推动作用。国家对西藏基础建设投资力度的加大将增加经济热点和消费热点的增长。2
9、中央第四次援藏工作会议（2001年6月）明确指出，今后五到十年，是西藏加快发展、维护稳定的重要时期，要确保西藏的经济从加快发展到跨越式发展，十年内人均GDP赶上全国平均水平。拉萨发展面临着前所未有的发展良机，有利于地区发展的方案将更容易获得政府的支持。3 西藏自治区“十五计划纲要”中提到“十五”期间要加快交通、能源、水利等基础设施的建设。使房地产业的发展进程进一步得到提高。4 西藏自治区出台了党政机关货币化分房制度和企业货币化分房制度，目前西藏已经通过财政补贴的方式向多名离退休干部发放了住房补贴。这些住房补贴最高的达万元，最低的有万元。5 西藏的住房贷款实行中央给予的特殊政策。西藏住房贷款利率
10、年以内包括年的，利率为，远低于内地的；年以上的利率为，比内地低近两个百分点。6 2003年6月5日，中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的通知(“121号文件”)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了严格规定。对房地产开发商的资质和自有资金的要求提高。2.3.1.2 经济层面的影响1 西藏近些年经济发展迅速，GDP从1995年的55.98亿元到2002年的161.42亿元。虽然西藏GDP在国内仍然属于落后地区，但增长速度连续几年超过9.4%，2002年增长速度达到12.9%，在全国各省（区、市）中居于首位。2 由于西藏经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入由1995年的4000元到20
11、02年的7762元，高出全国平均水平，仅次于上海、北京、广东、浙江、天津和福建，列全国第位。居民的消费能力较强。2.3.1.3 社会层面的影响1 西藏人口不断增长，由1995年的235.55万人到2002年的255.44万人。其中拉萨市的人口由1995年的38.33万人到2002年的40.95万人。2 随着青藏铁路的建成，拉萨的流动人口数量将进一步增加。内地企业及外资机构进驻拉萨乃至西藏的数量也将进一步增加。对房地产的需求相应增大。3 随着经济的发展，生活水平的提高，西藏人传统的居住观念发生变化。由原来的注重小环境，通常自建“一楼一底”的住宅，变为现在选择住宅时更注重社区大环境及周边环境，更强
12、调居住的舒适性。4 西藏目前还缺乏有实力的房地产开发商，整体房地产开发水平还比较落后，为新进入者提供了一定的空间。2.3.1.4 技术层面的影响1 近些年来不断更新的居住概念以及新型建材的开发，包括发展迅速的太阳能和水源热泵等技术，使得房地产项目越来越合理，越来越满足人们的舒适生活的需求，也越来越激发人们对房地产产品的需求。2.3.2 房地产行业分析2.3.2.1 行业特性1周期性：我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房
13、地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。2关联性：房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加。同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响。3地域性：房地产地域性很强，各地房地产市场发育程
14、度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。4政策敏感性：房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%以上的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。2.3.2.2 行业生命周期根据“产业生命周期理论”，西藏的房地产业
15、正在进入成长期。其特性表现如下：引入期成长期成熟期衰退期增长率缓慢增长加速增长平稳增长衰退销售额低上升保持高位衰退客户购买成本高较高平均低产品类别很少增长多样化衰减平均利润率负增长平均利润衰减竞争对手很少增加相对稳定减少典型定价方式成本加成价格渗透竞争定价减价进入障碍技术竞争对手竞争对手产量过剩典型广告方式认知和教育大众市场认知减少可以看出，在产业成长期进入房地产业是一个比较合适的时期。2.3.2.3 柳吾新区房地产需求分析1 从土地供应商的角度：客户包括房地产开发商和西藏有实力的机关、企事业单位；内地及国外机构驻西藏办事机构；公用设施提供者。其中公用设施包括医院、学校、娱乐设施等。2 从房地产开发商的角度：客户包括
