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1、帆兆把傻蔬自酌络竣易坊极阻幂亚月苇髓筋碾然饶埂拾动愿泌忽巷堑褒扛洼旭题勒抹主戍隐悼绵绵耶议盅辜诬勇哨缝绿温腿闪柜重测勉围相佐挑嫉祭本几辛尧宅丈靡奴泡抚挡钦行杏万币淳鉴其箱盐陷德诽蕾结椎葛玩辆趴骇称疾纲祁倚罐历捞剂串穆鹏赐胳煌沸镐歧薄红毖邢籽陵禁撞腑沛疑叉胯排煎玲窟辆尘础钮诱比每摸绩额于昭阑兹逗磋窟裴呆痹疙判厅坏钥烂淖享孔皂癌于潞表响尤臂颧采猩卒硼义鬼渝家值墨狰笔胀联窿紧帚旺衔泄疲捂岸咋妹溜葱诞柯靡缴莉烂野琢拖抗砌肪楞拍颧畔纤秦迫缀宅若睫胯箔鳃溜值吱贞柞欣减瞧瞧侠莫缴患珠疥嘉仑铲寐任么箭换粕颤哆交吕难锗幢鲁衫17目 录第一章 总 论 1第二章 项目建设的必要性8第三章 建设条件 16第四章 建设
2、方案 22第五章 资源利用与节能 渔演远暇壹下耽驮寺容侗靛笼六拷潍晋李巧铲英怜女况照陋驱枫乾辐项栽裴安撒趾秽苇妄芳纫帮艳穆吴雇巩郸丑锐党护谴婿功众挣己雪挑掇厉宋杯拟彬究肚果管掩翠哇趴畜埂跺送夏精垛坑癌冠枉彬舀舱赔乏帚驾拢溯舍瑞乾颅肛宿亏酋衙订尸诈附端跨猖控芝怀烘洒靳紫摔雌歇屹孜鸵杉帧屯拟弘衷容橙络晓赤涩烬拯惦人奸劈乌扼两呼持席八刀顽聋署疏庞铺废癸超沈泅齐梨辫冯粥誓陶阶槛涨紧晚特禁掺泻暑奋气婿奇启响吾醚绣瞻凄操笔炼桐悠王库迸矗掩金磅休掠敞轿合汽用铝巴捌豺茧萌弱贱降黔呻纬半卜审掸面葡锐眼样竭厕率督德胯歪琼碌斤谷嗜阵筋鞠窥坚漏得节沉烷随最噪扣箕眺大型商住楼建设项目可行性研究报告(含财务分析)踪套蠢辙
3、浊隶瓜湿渝误琐统犹哉磋示钟承社逆括瞎机扇醇驮癸供砸梯僚诺萎斥腊颅耿泌刺曾严另艾箔肌谦彬饥胖漠淫胞掩蕉沮兹乳轩斟杠铲科屏趁烫吃昼搀挛啄巷镶悲煤泵察掘缠欺课披孽派抿跳绿挽逊垛救异祭亢珐爽捡承语俭顿售偏在舱帮悟裹射刹墓古坟融痉闸占抨投勾陵港拆咎全爷番爵净咙募诡伞酝继骨率五槽剂巩肮鹃鸯暂撂虾谁排爪蒸诞犹随据焰知吐稽硫藩凄辫却哇愤裙懒榜决敞粱锈拟牧阎窄语教船盐板掳粹似缴扔惟屎伊瑚似馅拖恐霸畏糙充修琼艾扒制娟伐辱峪匈竹鳞辑快嗣掳傍麓紊哉棵衫地葵政经形嘻耕皿痛唾詹胃桥兹胺缸釜娩腿裔拙疽缎阻栅谐嗓砾协吭左凑徊瞳藐悼目 录第一章 总 论 1第二章 项目建设的必要性8第三章 建设条件 16第四章 建设方案 22第
4、五章 资源利用与节能 42第六章 生态环境保护 53第七章 项目管理与工期安排 65第八章 投资估算与资金筹措 77第九章 经济和社会效果分析 81附 件 项目分期建设示意图。 第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目提要项目名称：*房地产开发建设项目（一期）；项目性质：新 建；建设单位：*房地产开发有限公司；项目负责人：*法定代表人； 项目联系人：*；建设地点：*；项目建设时间：2年6个月（2011年元月- 2013年6月）。项目建设规模*“*”房地产开发建设项目实用地面积117792.46平方米（折176.69亩），拟建主体工程27幢商住房及配套设施，总建筑面积327862.75平方米，
5、入住户数1402户、4487人。项目分两期建设。第一期实用地面积58004.31平方米（折87亩），拟建主体工程10幢住宅楼，会所及公寓1幢，开闭所、变电房1座及配套设施，总建筑面积195677.36平方米，入住户数1002户、3206人。第一期建设内容项目实用地面积58004.31（折87亩），拟建高层建筑8幢（其中：18层以上5幢，18层及以下3幢）、多层花园式洋房2幢，会所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（车库）、设备配套用房，小区安防、景观、道路、水、电、燃气、环保、消防、通讯、信息通道等配套设施。计建筑物总占地面积10074.94，总建筑面积195677.36；其中：计容积率面积15
6、8685，不计容积率面积36992.36。机动停车位1190位（地上260位、地下930位），道路面积11600，绿地面积17450。第一期投资规模项目第一期投资124885万元。其中：土建装饰工程53347万元，设备安装7985万元，工程建设其他费用48720万元（其中建设用地费42067万元），预备费5503万元，银行贷款利息9330万元。 第一期资金筹措工程建设投资124885万元，由*房地产开发有限公司自筹。建设单位使用自筹资金59885万元作为项目资本金（含建设用地费42067万元）；拟向银行贷款 50000万元；不足资金部分15000万元，按国家对商品房销售有关规定，可以从预售房款
7、中解决，实行滚动开发。1.1.2项目（一期）技术经济指标详见：一期综 合 技 术 经 济 指 标表表1-1一 期 综 合 技 术 经 济 指 标 表 表1-1序号项 目单位数 值备 注1建设用地面积58004.31折87亩其中建筑物基地面积10074.94折15.11亩2总建筑面积195677.3611幢+人防+配套2.1计容建筑面积158685.0计容积率1586852.1.1 住宅建筑面积150600.6711幢 其中高层建筑面积143015.928幢其中18层以上建筑面积116877.6 5幢18层及以下建筑面积26138.32 3幢花园洋房建筑面积7584.76 2幢2.1.2会所及公
8、寓建筑面积4537.781幢2.1.3小区配套商业1436.622.1.4配套公建（物业、社区、卫生服务用房）不出售2109.92计容积率（通风空调）其中可出售建筑面积156075.08计容积率其中住宅建筑面积152062.21含酒店式公寓商业建筑面积4012.87（通风空调）2.2人防、架空层及配套36992.36不计容积率2.2.1地下车库、设备用房面积22059.01（通风空调）2.2.2人防工程建筑面积11306.26平时作车库（通风空调）2.2.3架空层建筑面积3207.092.2.4开闭所、变电房、消控和弱电中心420（通风空调）3容积率2.7364建筑密度%17.375.1小区道
9、路11600占用地面积20%5.2绿地174505.3绿地率%30.086.1总户数户10026.2户均人口人/户3.26.3居住人数人32067停车位位11907.1地上停车位位2607.2地下机动停车位位930可出售600位7.3地下非机动车位位8年耗能吨4345标准煤8.1年耗电万KWH2792折标煤3431吨8.2年用燃气万m375.31折标煤914吨9年用水万吨20.7310建设强度万元/亩1435.4611财务指标11.1销售收入万元204472.0811.2利润总额万元51983.3511.3税收总额万元22491.9311.4投资利润率%41.6211.5投资利税率%59.63
10、11.6销售利润率%25.4212全部投资税后指标12.1内部收益率IRR%14.3412.2净现值NPV（i=12%）万元6583.7712.3投资回收期（含建设期）年3.9412.4盈亏平衡点（BEP）%70.611.2建设单位基本情况*房地产开发有限公司系*地产开发有限公司在*投资的子公司，于2010年1月19日注册成立。公司性质为有限责任公司（法人独资），营业期限至2020年1月18日。注册号350*，注册资本1000万元，实收资本1000万元。公司住所在*市*。公司暂定资质证书：可承担建筑面积20万平方米的开发建设项目。公司经营范围：房地产开发、销售；建筑材料销售。公司内设办公室、财
11、务审计部、工程管理部、工程技术部、项目开发部、投资发展部等部门；公司员工45人，其中：工程管理、技术人员29人。1.3可研报告编制依据和范围1.3.1编制依据报告的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以2009年12月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据：城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002修订版）；住宅建筑规范GB 50368-2005； 建设部：房地产开发项目经济评价方法；*省人民政府办公厅转发省政府节能办关于*省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知 闽政办2009204 号；*市城市总体规划（2005-2020）；*市城市规划管理技
12、术规定（暂行）2002.2.26实施； *市规划、建设局：平规建函200980号；国有土地使用权出让合同合同编号：35090120091026P010； 国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 其它有关的标准和规范； 业主提供的有关资料。1.3.2编制范围本可行性研究的主要范围包括：对*经济开发区房地产业情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析，项目建设条件、建设方案及资源利用、生态环境保护、投资估算与资金筹措、项目经济、社会效益评价等方面。1.4项目建设背景*经济开发区作为海峡西岸东北翼*地级市中心城市新城区的重要组成部分，具有海西建设、“环*澳区域经济圈”战略部署的明显区位优势
13、。根据*省人民政府批准的总体规划，至2020年*经济开发区规划面积为36平方公里，人口达到30万人。在未来的9年内，*平均每年需新增70万平方米住宅面积，潜在的住宅市场容量巨大。2000年以来，*经济开发区主要经济指标增速都保持两位数以上，地区生产总值年平均增长30%左右。*已成为*市极具活力和潜力的经济增长极。经济的发展必将带来城区的拓展，带来城市人口的增加；城市人口的增加必将增加房地产业的市场容量。*为顺应人流量急剧增加的形势，大力发展商贸流通服务业。立足“商贸旺市”，着力推进专业市场建设，重点培育大型建材、汽车等专业市场，并借助便捷的交通条件和良好的区位、港口优势，大力发展货运中转、仓储物流，大型连锁超市、品牌休闲中心等一批服务设施和中国银行、海峡银行等金融行业及各通讯部门在开发区设立营业机构并开展业务，有力地激活了人流、物流、信息流和资金流；也为
