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1、南宁写字楼“走势图”时至今日，南宁市某房地产顾问有限公司主管林先生和他的团队，对当初写字楼的定位没有感到后悔，哪怕是在5、6月份受到房产新政的影响最为猛烈的时候。林先生说，南宁写字楼的投放量远远赶不上需求量。支撑他的信心的理由是这两年南宁经济的迅猛发展。他给记者列了一组数据，单从高新区来看，每年都会增加许多新企业。在他看来，这些企业大多是创业型的企业，更需要一个良好的商务平台。况且，南宁的城市定位在2004年中国东盟博览会召开以后，显然发生了巨大的变化。这个变化需要企业形象的改变来诠释。换句话说，那就是办公地点从住宅小区到现代化写字楼的转变。这个过程已经悄然开始。写字楼经历三阶段一直以来，写字
2、楼市场与当地经济走势“一脉相连”，城市的主要经济力量推动着写字楼市场的发展。业界中有个通俗的说法，称写字楼市场是经济活动的“晴雨表”；也有人称写字楼是城市的“表情”，写字楼的“表情”集中表达了城市的经济脉络和财富的流向，当然从写字楼的地理分布及市场冷、热情况也可窥探出城市财富的坐标与走势。回顾写字楼的发展历程，我们就会发现，写字楼经历过了商业投资型写字楼和单位投资型写字楼两个阶段。但和纯写字楼相比，它们在配套、功能、地段上都有缺陷。因此，在业内，也有人提出“南宁十年无写字楼”的说法。这种观点不无偏颇之处，却也反映了南宁写字楼物业发展不成熟的一面。南宁写字楼的发展大体经历了以下三个阶段：第一阶段
3、：从上个世纪90年代初到1996年止，被业内称为“商业投资型写字楼”阶段。总体来说，该阶段房地产的主要特点是以住宅开发为主，投资者大多是商业企业。其实，写字楼只有几个楼盘。应该注意的是，这个时期的写字楼项目并不是单纯定位于写字楼，商业因素所占的比重比较大“可商可住可出租”，其代表为位于朝阳商圈的某广场。在这个阶段的后期，开始有开发商开发一些低端的写字楼，这些物业趋向于靠近现在所说的写字楼概念，在功能上已经符合写字楼办公标准，但它们还是具有明显的底商性质和酒楼的特点，如民族大道的某大厦。第二阶段：从1998年的新一轮房地产热至2003年止。这个阶段，以开发埌东为口号，南宁掀起了一股房地产热浪。这
4、时，南宁的写字楼如雨后春笋般出现在埌东。由于政策的引导，和上一阶段商业开发的区别是，大型机构和大型企业主导了这轮写字楼的投资开发，并拿自己一部分写字楼对外出租，这也导致了目前埌东写字楼的经营者、使用者一起办公的现象，其中的典型代表是位于民族大道与金湖路路口的某大厦。第三阶段：从2004年开始酝酿至今的这一波房地产浪潮。由于中国东盟博览会的利好，写字楼出现了更大的上市空间。正在热销中的新型写字楼更加靠近纯写字楼，很多楼盘已经可以理直气壮地喊出“纯商务写字楼”的口号。业内人士预计，未来一两年内，南宁写字楼将大量投放。这时期的代表为航洋国际城和地王大厦。据业内人士分析，目前，南宁市大部分写字楼的出租
5、率达到90%左右，月租金从元平方米至元平方米。宝资通联行地产顾问咨询事业部韦经理认为，仅就写字楼这块来说，随着未来3至5年内产业结构的调整，南宁写字楼的供给将趋于平衡。而从区域布局上看，南宁的写字楼则集中在埌东和相思湖两个板块。埌东明年将迎来营销高潮实际上，长久以来，人们已经习惯将埌东的房地产市场看作一个特定的整体。然而在目前，这种划分需要进一步细化。从区域上来看，写字楼不只是在埌东成熟区，而且还扩展到了凤岭一带。在五象广场的西面，已经聚集了众多已经投入使用的写字楼。这些写字楼大多属于大型机构企业投资开发的。据了解，该区域写字楼的租金水平大约是50元/平方米至100元/平方米，使用率达到了80
6、%以上。五象广场的东面，新崛起的写字楼项目更多的是纯商务写字楼项目，该区域集中了重大市政设施，未来的东盟商贸城也坐落于该区域。据了解，该区域写字楼的价格已经达到元平方米的高位，如以建筑综合体形式出现的“航洋国际城”，写字楼部分面积有约万平方米，均价元平方米；月日公开发售的“地王国际商会中心”纯写字楼部分面积不低于万平方米，均价也是元平方米。由于受到宏观调控的影响，相对于投放量的增大，埌东写字楼销售进度较为平缓。该区域许多写字楼项目把营销周期的高潮制定在明年和后年。韦经理曾经针对写字楼市场做过细致的市场调查。韦经理说，从去年的写字楼放量100万平方米来看，市场消化量有30万平方米。从写字楼的销售
7、周期来看，写字楼一年的投放量需要三年来消化。从去年写字楼的表现来看，一年30万平方米的消化量是可以接受的。“这里所说的消化量是指已经销售出去的。”韦经理补充说道。据市场人士预测，南宁商务的需求在120万平方米至150万平方米。根据市场接受度以及经验数据来看，房地产市场的物业配比为：住宅占82%至85%，商业物业占10%，写字楼占5%左右。这两年，南宁写字楼物业仅占整个房地产市场的3%。而在发达地区，同等区域、同等档次，写字楼的物业价格比住宅物业要高出1.5倍左右。因此，以南宁第三产业的发展趋势看，韦经理对南宁写字楼市场持有乐观的态度。相思湖占据后发优势相思湖几乎是一夜之间为人们所熟知，但该区域
8、的写字楼似乎仍然未被认可。有一种代表性的观点是，承认相思湖的后发优势，但该区域的写字楼远未被主流认可。但对于这一点，也有人认为，相思湖写字楼因为起点高、潜力巨大，将成为众多成长型企业首选，这也暗合了房地产的投资之道。嘉鸿置业总经理范先生认为，在上一波房地产浪潮过后，写字楼在这一两年发展起来了，写字楼被称为仅次于商业物业的投资产品。经过这几年经济的发展，南宁城市地位整体形象提升，南宁的企业需要新的商务平台。据了解，相思湖开始出现现代化的写字楼。该区域周边汇聚了26所高等院校、21家科研机构、市政审批大厅以及近3000家企业。范先生认为，因为高新区有很多优惠政策，很多中小企业在这里注册登记，但是由
9、于这里缺乏好的写字楼，很多企业只能在其他城区办公，然而这对于他们办证、办手续、办公来说，极不方便。当初在为项目定位时，南宁某房地产顾问有限公司策划主管林先生是这样考虑的，项目地段非常好，根据高新区的特点，定位为偏向于纯的写字楼，更能占据市场。林先生认为，南宁市大部分写字楼的出租率都在80%以上，差一点的也可以达到60%。从林先生所做的市场调查来看，高新区注册企业在飞速地发展，现有的几栋写字楼都已经基本租满了。“相思湖板块写字楼的出租价格大约是20元/平方米。”林先生分析说，这里写字楼的均价也就是3000元/平方米左右，一个面积为50平方米的写字楼月供不到700元，这样算下来，相思湖写字楼的投资潜力是比较大的。
