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1、市场动态市 场 动 态2010-10本期摘要：l 本月的政策主要是紧缩性的，具体有关于调整房地产交易环节 契税个人所得税优惠政策的通知、住建部下发的个人住房公积 金贷款利率调整通知以及央行存贷款基准利率调整l经过连续 6 个月回落之后，10 月份，国房景气指数为 103.57， 环比提高 0.05 个百分点，同比提高 1.54 个百分点。全国 70 个大 中城市房屋销售价格同比上涨 8.6%，涨幅比 9 月份缩小 0.5 个百 分点；环比上涨 0.2%l 一线城市的交易量呈现一定程度的下降，交易价格也是小幅波动l 二线城市的交易量较一线城市交易量下降幅度要大，不过交易价格依然坚挺，部分城市涨势
2、依然不减l三线城市的交易量与价格在不同城市之间涨跌情形不同，但总的 来看依然强势l本月主流房企的销售额数据依然抢眼，经营良好一、聚焦“京津冀都市圈“3二、近期政策回顾141、楼市重典再打补丁 公积金贷款三套房叫停142、年末楼市“量跌价稳”格局已定153、2010年北京上海卖地收入破千亿 地价涨超50%15三、全国房地产分析171、国房景气指数分析182、品牌房企本月经营情况23四、区域市场动态231、北京231) 11月份北京市场资讯232）10月份北京市场运行情况253）11月份周边竞争项目本月动态272香河281）11月月份香河市场资讯282) 11月份香河典型项目动态313、海南341
3、）11月份海南市场资讯342）10月份三亚房房地产市场运行情况343) 11月份万宁、兴隆典型项目动态384) 区域热点项目394、信阳401) 11月份信阳房地产市场运行情况401一、聚焦“京津冀都市圈”1、城市及城市发展的各个阶段“城市”的提法本身就包含了两方面的含义：“城”为行政地域的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。而最早的“城市”（实际应为我们现在“城镇”）就是因商品交换集聚人群后形成的。而城市的出现，也同商业的变革有着直接的渊源关系。最初城市中的工业集聚，也是为了使商品交换变得更为容易（可就地加工、就地销售）而形成的。城市包括有城市规模、城市功能、城市布局
4、和城市交通，而这几方面所发生的变化，都必然地会对城市的商业活动带来影响，促使其发生相应的变革。 按城市综合经济实力和世界城市发展的历史来看，城市分为集市型、功能型、综合性、城市群（或都市圈）等类别，这些类别也是城市发展的各个阶段。集市型城市，属于周边农民或手工业者商品交换的集聚地，商业主要由交易市场、商店和旅馆、饭店等配套服务设施所构成。处于集市型阶段的城市在中国主要有集镇； 功能型城市，通过自然资源的开发和优势产业的集中，开始发展其特有的工业产业，从而使城市具有特定的功能。不仅是商品的交换地，同时也是商品的生产地。但城市因产业分工而形成的功能单调，对其他地区和城市经济交流的依赖增强，商业开始
5、由封闭型的城内交易为主转为开放性的城际交易为主，批发贸易业有了很大的发展。这类型城市主要有工业重镇、旅游城市等； 综合型，一些地理位置优越和产业优势明显的城市经济功能趋于综合型，金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展，城市的集聚力日益增强，从而使城市的经济能级大大提高，成为区域性、全国性甚至国际性的经济中心和贸易中心（“大都市”）。商业由单纯的商品交易向综合服务发展，商业活动也扩展延伸为促进商品流通和满足交易需求的一切活动。这类城市在中国比较典型的有直辖市、省会城市。 城市群（或都市圈）。作为城市发展的高级阶段，城市的经济功能已不再是在一个孤立的城市体现，而是由以一个或多个中心城市为核心，
6、同与其保持着密切经济联系的一系列中小城市共同组成的城市群来体现了。如美国大西洋沿岸的“波士华”城市带，日本的东京、大阪、名古屋三大城市圈，英国的“伦敦-利物浦”城市带等。上海所在的长江三角洲地区实际上也正在形成一个经济关系密切的长江三角洲城市群，其整体的经济功能已在日益凸现。2、 什么是都市圈都市圈是指有一个或多个中心城市和与其有紧密社会经济联系的临近城镇依托交通网络组成的一个相互制约相互依存具有一体化倾向的协调发展区域。3、 国际五大都市圈u 纽约都市圈 纽约都市圈，世界五大都市圈之首，其中包括波士顿、纽约、费城、巴尔的摩和华盛顿5个大城市，以及40个10万人以上的中小城市。城市化水平达到9
7、0%以上。其制造业产值占全美的30%以上，被视为美国经济的中心。作为世界经济和国际金融的神经中枢，纽约占据了区域内的核心地位。其他核心城市也都根据自身的特点，寻找着与纽约的错位发展之路。区域内的产业分布呈现出多元和互补的格局。而这些城市的发展始终离不开纽约金融中心的辐射作用。纽约都市圈形成与演化经历过四个阶段。第一阶段是1870年以前的各城市孤立分散阶段，这一阶段人口和经济活动不断向城市集中，城市规模不断扩大，但各城市均独立发展，城市之间联系相对薄弱，众多小城市呈松散分布状态，地域空间结构十分松散。第二阶段是18701920年的区域性城市体系形成阶段，这一阶段随着美国产业结构的变化，城市规模急
8、剧扩大，数量显著增加，以纽约、费城两个特大城市为核心的区域城市发展轴线形成，区域城市化水平提高。第三阶段是19201950年的大都市带雏形阶段，这一阶段美国社会经济发展进入工业化后期，城市建成区基本成型，中心城市规模继续扩大，在单个城市中的人口和经济活动向心集聚达到顶点的同时，城市发展超越了建成区的地域界线，向周边郊区扩展，逐渐形成大都市区。第四阶段是1950年以后的大都市带成熟阶段，这一阶段科技迅猛发展，交通和通讯发生革命，城市的产业结构不断升级换代，城市郊区化的出现，导致都市区空间范围扩大，并沿着发展轴紧密相连，大都市带自身的形态演化和枢纽功能逐渐走向成熟，波士顿、纽约、费城和华盛顿四大都
9、市群横向蔓延，相互连接，最后发展为跨越数州的大都市圈。u 伦敦都市圈伦敦都市圈，以伦敦-利物浦为轴线，包括伦敦、伯明翰、谢菲尔德、曼彻斯特、利物浦等数个大城市和众多中小城镇。这一地区是产业革命后英国主要的生产基地和经济核心区。由伦敦城和其他32个行政区共同组成的大伦敦是这个都市圈的核心。其发展由工业中心慢慢演变成金融和贸易中心。在近10多年里，凭借着每年210亿英镑的产出值，大伦敦的创意产业成为仅次于金融服务业的伦敦第二大支柱产业。不少评论都把世界最酷城市的桂冠送给了伦敦。伦敦都市圈由封闭到放射，最后形成圈域型都市圈；创新的金融工具不仅满足了投资者进行产业创新与技术创新的资本需求，也使城市发展
10、得以顺利进行；由内伦敦、大伦敦、标准大城市劳务区和伦敦大都市圈四个圈层构成的圈域形都市圈，说明伦敦都市圈在建设过程中坚持了始终如一的基本指导思想；在伦敦城市规划过程中，政府运用法律手段予以支持起到了重要作用。u 巴黎都市圈 巴黎都市圈覆盖了法国巴黎、荷兰阿姆斯特丹、鹿特丹、比利时安特卫普、布鲁塞尔和德国的科隆，包括4个国家的40个10万人口以上的城市。其中由7个省组成，有“法兰西岛”之称的大巴黎地区是这个都市圈的核心，是欧洲人口最密集的都市地区。巴黎都市圈发展的基本原则是强化均衡发展，城市之间应合理竞争，大区内各中心城市之间、各大区之间应保持协调发展；其次将大区内部划分为建设空间、农业空间和自
11、然空间，三者兼顾，相互协调，均衡发展；第三明确了政府不干预规划的具体内容，但是要对重大项目的决策负责。u 北美五大湖都市圈五大湖城市圈分布于五大湖沿岸，从芝加哥向东，经过底特律、克利夫兰、匹兹堡，一直延伸到加拿大的多伦多和蒙特利尔。它与美国东北部大西洋沿岸都市圈共同构成北美制造业带。 五大湖城市圈的中心芝加哥都市区已经成为美国中西部的最佳投资地区，许多著名企业将总部设在这里，其中世界500强中就有15家，包括波音、美国联合航空、摩托罗拉、英国石油公司等等。该区域除了呈现产业多样性的特性，同时其也是北美的主要金融中心，美国最大的期货交易市场CME就坐落于芝加哥。近年来，芝加哥都市区生产了大量的电
12、信设施，电子产品、钢铁、手机以及工业资本物资。在2007年，该区域在美国地铁新建和发展设施的数量上排名第一。u 东京都市圈东京都市圈主要指日本东海岸太平洋沿岸城市带，从东京湾的鹿岛开始经千叶、东京、横滨、静冈、名古屋、大阪、神户和长崎，总面积约10万平方公里，占日本总面积的265，人口近7000万，占日本总人口的61，全日本11个人口在100万以上的大城市中有10个在该大都市圈内。在东京都市圈内，又包括东京、大阪、名古屋三个城市圈。东京作为三大城市圈之首，是日本政治、经济、文化中心，也是世界上人口最多、经济实力最强的城市聚集体之一。东京都市圈的综合性城市功能十分强大。作为金融中心，全日本30以
13、上的银行总部、50销售额超过100亿日元的大公司总部都设在东京；作为交通中心，区域内拥有日本最大的港口群体和航空网络，时速达200公里的新干线和地铁几乎能到达所有重要地区。铁路、公路、航空和海运组成了一个四通八达的交通网，通向日本全国及世界各地。 中心城市东京为整个城市群体的中枢管理城，它的主要功能是对整个城市群体的政治、经济活动实行集中统一的组织管理，在文化娱乐方面主要增强它对其他城市的吸引力。其他城市的活动是在中心城市的统一规划下展开的，这些不同类型的城市，在一定程度上减轻了工业过度集中带来的住房紧张、环境污染和交通拥挤等问题，从而形成了中枢管理活动“点”的高度集中和生产、生活活动“面”的
14、水平分散的这种空间分散和内在联系相结合的有机整体。4、 世界主要都市圈的特征1) 大都市是城市圈的核心，是人口与产业集聚的引力中心。世界各个都市圈均由大都市和众多中小城市组成。世界上已形成的城市群均由数个都市圈（或大都市）组成。如美国东北部大西洋沿岸的波士顿-华盛顿城市群就是由波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿等5个大都市和40多个中小城市组成的超大型城市群，日本的东海道太平洋沿岸城市群就是由由东京、名古屋、大阪三大都市圈组成。2) 城市圈大多均呈带状分布，又称城市带。城市群一般以都市圈（或大都市）的中心城市为核心，沿经过中心城市的最主要干线交通向外拓展，所以空间体系结构形态大多沿长轴呈带状
15、拓展；城市群处于同一条交通干线（河流、海岸、铁路等）旁边，使城市群内部各城市间的交通非常便利，利于城市群内部各城市间的产业分工，从而促进城市群的发展。如美国大西洋沿岸、太平洋沿岸两个城市群、日本东海道太平洋沿岸城市群等均沿铁路等交通干线及海岸延伸，呈现出带状的空间结构特点。3) 交通运输业和信息产业的快速发展是国外城市群发展的主要驱动力。国外城市群大多拥有由高速公路、高速铁路、航道、通讯干线、运输管道、电力输送网和给、排水管网体系所构成的区域性基础设施网络，其中发达的铁路、公路设施构成了城市群空间结构的骨架。不论城市群的空间结构形态如何，城市群总是有一条产业和城镇密集分布的走廊，通过发达的交通、通讯网络相连。5、京津冀都市圈的概况京津冀都市圈是指以北京市和天津市为中心，囊括河北省的石家庄、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口和唐山八座城市的区域，该区拥有中国的政治、文化中心和曾经的近代中国经济中心。京津冀都市圈占地183704平方公里，占全国总面积的1.9，人口7605.13万人，占全国总人口的比重为5.79。从2006年的统计数据来看，该区经济总量增长速度普遍高于全国平均水平，其中北京和天津核心地位显著。 国家发改委于2004年11月正式启动京津冀都市圈区域规
