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1、央行新政策解读前言：央行于9月27日发布新政后，立即在地产界引起了巨大震动。我任职的万嘉地产公司立即在28日召开会议讨论，力求吃透新政策，希望有效预测新政对市场的影响。在讨论中，意见种类较多，但一致认为央行此举会对地产市场造成巨大影响。主要观点摘要：1、 不断加大的调控力度，显示了国家调增房地产行业的决心。2、 目标明确的打压投机行为。3、 央行此举更重要的是减小国有银行风险。4、 该政策对2级市场的影响尤大。5、 半年内，房价将继续保持上扬势头，但在明年5月可能出现滞销，10月过后可能会有幅度较大的振荡。本报告仅仅建立在我们共同会议预测的基础上，希望能给也在房地产行业内的舅舅提供更多的信息参
2、考。相信舅舅会有更多的消息来源和参考信息，请您有选择的参考本报告。目录第一部分：央行新政的背景3（1） 中国的经济增长由“偏快”转向“过热” 3（2） 疯狂的成都房地产市场4（3） 美国的次贷危机及利率下调6第二部分：新政实施意图分析7（1） 抑制投机性投资7（2） 减小国有银行经营风险8（3） 提高房地产行业准入门槛9第三部分：新政影响预测10（1） 短期内房价涨幅会趋于平缓，继续保持上涨势头10（2） 小开发商的开发风险大增 11（3） 二、三级别市场受新政影响最大11（4） 08年市场趋势预测12第四部分：应对措施 13附件一：中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知附
3、件二：美国次贷危机 第一部分：央行新政的背景1中国的经济增长由“偏快”转向“过热”今年以来，“投资增速过快、信贷投放过多、外贸顺差过大”的“三过”现象，成为当前中国经济运行中的突出问题。2003年以来，中国经济增长率每年都在10%以上。国际贸易的顺差过大及高投资回报率吸引了大量国外资金流入，导致流动性过剩、内外经济失衡。流动性过剩的另一种说法就是“热钱涌动”，大量的资金需要寻找出路。在热钱的推动下，投资率上升，金融机构会被迫加大信贷投放。此时，市场的表现形式为繁荣与通货膨胀并存。这种经济形式一般为泡沫的先兆。今年6月13日温家宝总理在国务院常务会议上强调，要继续加强和改善宏观调控，并对货币政策
4、提出了“稳中适度从紧”的要求。“从紧”通常是指适当控制基础货币的投放，抑制贷款和货币供应量的偏快增长。货币政策“从紧”，既包括从数量上从紧，如提高存款准备金率；也包括从资金价格上从紧，如提高利率或汇率升值。央行今年采用小幅度频繁加息的方式调控经济，就是这一政策的体现。但从效果来说，并不明显。从9月12日央行公布的金融数据来看，广义货币供应量仍然在高位运行，流动资金过剩的压力并未缓解，人民币贷款继续增高，8月份贷款增加3029亿，同比多出1160亿元。由此可以看出，中国经济由偏快转向过热的趋势比较明显。经济学家梁红认为，如果对流动过剩的趋势抑制不明显，央行下一步将可能采取温柔加息与人民币适度升值
5、。梁红同时也认为，中国的经济仅仅只是过热，离泡沫相距甚远。2疯狂的房地产市场中国的总体经济形势是“略偏过热”，但房地产市场的却只能用疯狂来形容，总体情况方面，已有足够多的文章来进行评述，不再嗷述。我仅仅用8月9月，成都房地产市场的表现来说明。成都售房新记录： 珠江国际花园8月25日，珠江国际花园隆重开盘，一期房源两个半小时内即全部售空。点评：6300的均价被哄抢，开发商后悔大呼，亏了,亏了。真的亏？赚的还不够多。其它的市场表现：龙湖三千里6月2日开盘，推出800多套房当日售完。龙湖价位三期比二期，相隔仅3月，价格相差1200元。和记黄埔南城都汇一期8月4日开盘，项目没做任何宣传，所推500套房
6、子当日售完；南三环外的房价，到了恐怖的6500元，竟然被哄抢。该盘二期价格上涨到7300，三期价格上涨到8200，仍然抢完。哎，李嘉诚也亏了，早知道一期就不买那么便宜了。置信芙蓉青城8月3日为避免购房者过多而选择晚上开盘，数百套别墅当晚即告售完；价高路远，似乎不是问题。数百套别墅，竟然当晚售完，全国房地产界为之震惊，置信也亏了。卓锦城9月1日推出400套房，同样是当日售完。九龙仓电梯公寓时代豪庭9月26日开盘，三栋楼分三天推出。26日，均价8400，当天抢完。27日，均价9400，还是当天抢完。28日，均价1万1，多卖了两天，到30日售空。九龙仓也亏了。以上仅仅是当天售空的楼盘，还有更多开盘很
7、快卖空的，还未一一细数，开发商卖亏了的叹气声响彻成都。成都房价卖多少才不亏？谁也不知道，谁也说不清楚。成都楼市“疯了” 华西都市报标题疯狂的是缺房住的购买者？显然是赌房价会继续上涨的投资者。根据科特勒经济学理论，利用银行借贷来进行投机行为是形成泡沫的主要原因。因为一旦市场出现滑坡，投机行为只有被迫“硬着陆”一途。个人观点：中国的房地产泡沫目前还谈不上破灭，但是随着众多高价买房、高价拿地等投机行为的加剧。房价已经到了只能涨，不能跌的地步。 中国的传统是“买涨不买跌”。目前房地产市场供大于求的发展趋势较为明显。当越来越多的住房没有人买时，当开发商面临越来越大的贷款压力时候，房价还会坚挺么？未来房价
8、的下跌会小幅振荡可以预期，只是什么时候来不得而知。3美国的次贷危机及利率下调次贷危机的来源及发生详见附件1。9月18日，受次贷危机及经济增长的下滑，美联储宣布利率下调50个基点，为4.75。同时贴现率也下调50个基点，为5.25。 美元利率下调后，会继续加大人民币的升值压力。海外热钱流向中国的可能性更大。考虑到人前流入时间的滞后性（通常约半年），中国的流动性过剩可能会进一步加剧。其时央行势必进一步调高利息，以保持“适度从紧”的货币政策。调整的手段最可能是继续微量增加利息。根据中国金融网分析，年内央行可能继续进行12次加息，加息幅度总体约在0.30.5。利率的步步上扬，必然导致不少的投资者选择出
9、售持有的房屋而不是继续持有。更多的投资者会采取观风而不是跟进。市场购买力面临缩小的可能性。小结：中国的宏观经济形势比较乐观，高速发展的同时，很好的保持了健康度。但房地产市场在买卖双方都失去理智的情况下，出现调整成为必然。外资的涌入会延迟市场调整的时间，但会让调整的幅度更加剧烈。第二部分：新政实施意图分析1抑制投机性投资国人历来具有买房情结，历来已久，古时衣锦还乡的标志之一就是大修房屋。“安家”方才是“立业”的观念深入人心。大家的想法是：“我深圳买不起，我回成都买；我成都买不起，我回泸州买；泸州再买不起，我回县城买。”在这种文化氛围下，移植国外的租房一说，显然不能说服大家不买而租。对中国人来说，
10、房子不仅仅是居住的问题。需求市场来自两类，自住者和投资者。此次央行政策，把抑制目标，明确的放到了利用银行贷款的炒房者身上。“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”对利用贷款购买二房的投资者，利率由原来的二房下浮15，到了现在的1.1倍，上升了35。彻底打碎了投资者利用房租养贷的打算。相比利率的大动作，首付的提高到影响较小。“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率
11、的1.1倍”商业用房的利率全部上涨，很明显是针对投资者。综上：国家对自买自住的需求者保持了求稳的调控态度。而把打击目标放到了利用放贷炒房的投资者身上。虽然短时间可能会上有政策，下有对策。但一旦市场继续过热，各级政府必然加强各种政策的落实力度，其时，普通二房、三房投资者的购买需求将会被明显打压。个人以为，央行此次的重拳出击，正中要害。2 减小国有银行经营风险中国历次对经济形势的大型调控有一个很明显的特征：调控之前，国有资金会在政策的掩护下，纷纷上岸。股市的历次大跌前，都有国家历次对银行入市资金的限制政策的身影。此次央行的多项政策，都体现对国有资金的严格审查和保护：“对项目资本金(所有者权益)比例
12、达不到35%或四证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；”“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”“商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。 ”此类规定甚多，不一一列举。在央行政策的掩护下，国有资金的上岸。是否这又是一次大型调控的先兆？我们只能猜测，但至少，少了这层忧虑，国家在出台大型政策时，顾虑会小不少。 3 提高房地产行业准入门槛“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。”“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”“不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”“利用贷
13、款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”。 以上诸多举措，滞后了房地产开发企业的预售时间，加大了开发商的资金压力。从拍地到预售需要投入更多的资金，资金能力不够的开发商进入行业，越来越难。对资金能力足够的开发商而言，在新政策的影响下，资金的融资成本和时间成本都将明显增大。开发商势必把压力层层下压。从材料商、运输商、修建商、开发商，都将承受更大的资金压力。整个产业链的准入门槛被提高。尺度地产认为，此举将导致中国房地产行业洗牌的提前到来。第三部分: 新政影响预测1短期内房价涨幅会趋于平缓，继续保持上涨势头 经过四次加息后，中国的一年期存款利率达到2.79%。加上人民币升值的34。美元兑换人民币后，仅每
14、年存款收益，就在 67，且央行提高货币持有率后，人民币的升值空间将会加大。在此种形式下，中国对外资的吸引力不言而喻。 在外资的影响下，成都的“地王”楼面地价达到1万6，上海达到6万。随着外资的涌入，地王估计还会不断涌现。 在大量的资金注入下，大量的新入投资会掩盖目前房地产市场供大于求的市场形势，受到高价拿地的影响，开发商即使在销售不是特别理想的情况下，也有足够的信心来坚挺房价。 受到楼面地价的剧增，购房者的恐慌性购买将会继续放大，更多的未来购买会提前到近期。 成都市场因表现火热，受到诸多深圳、温州、福建等诸多炒家的关注，预计房价会继续保持涨幅，到明年年前，出现高峰。 但随着房价的疯涨，特别是电
15、梯公寓普遍均价达到75008000后，投资者和购买者的观望情绪会放大。销售速度会放慢，由此带来的进一步涨幅会放慢。 预计成都10月11月会继续保持较高涨幅，11月成交量会放缓慢，价格涨幅也会略微回调，12月08年2月会有小高峰出现。08年3月后，涨幅可能会有较大幅度放缓。部分高价楼盘可能会出现有价无市。2小开发商的开发风险大增 楼价的高涨让更多的小开发商没有足够的资金拿地，或只能拿较差、较小的地。此类地标在未来开出时，销售周期和销售价格都会低于市场平均水平。如果说地价的高涨是温柔的刀子，那封顶才能放贷的新政策，则是掏心一剑。对多层和小高层而言，封顶放贷是小问题，但是对18F以上的高层和33F以上的超高
