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1、资产评估学教案首都经济贸易大学财税学院资产评估系资产评估学教案一、课程的教学目标资产评估学是我校财政系专业注册资产评估师专业方向的专业课，也是财税专业的一门专业选修课，也是与社会国家举办的全国注册资产评估师资格考试相衔接的一门重要课程。本课程有自身完整的理论体系，也有自身完善的专业方法体系。通过本课程的学习，要使学生掌握本课程的基础理论、基本知识和基本方法，培养学生独立思考问题和分析问题与解决问题的能力，使学生能够适应未来参加注册资产评估师全国考试和从事该项工作的要求。二、教学基本要求（一）本课程主要教学内容资产评估师是一门既有专业理论基础又有专业技术方法的应用课程，该课程全面介绍了资产评估的
2、专业理论，详细说明了资产评估的基本方法，具有全面、系统、新颖和实用的特点。本课程对资产评估的专业理论进行了较为全面的论述，详细说明了资产评估的概念和分类，对资产评估的目的和价值类型进行了深入地阐述，对资产评估的假设条件和评估原则进行了系统地分析，论证了每一种方法的前提条件和评估思路，以成本法、市场法和收益法三大方法为基础，全面论述了不同评估对象的评估方法。上述资产评估的基本理论和主要评估方法，是本课程的主要教学内容。（二）本课程坚持理论与实践相结合的原则，在课堂讲授的基础上，注重培养学生分析问题与解决问题的能力。引入适当的案例教学，适当介绍改革开放以来资产评估业务的发展，联系实际评估业务，充分
3、运用多媒体课件等现代化教学手段，力争使课堂教学生动活泼。从教学内容的深度和广度入手，为学生提供最新和最大量的相关信息，不断开拓学生的眼界，培养学生对资产评估的兴趣。（三）本课程的考试方法本课程作为考试课，一般采取闭卷考试的方法，平时成绩以作业、期中考试、随堂测验的方式进行，占总成绩的30%，期末闭卷考试成绩占总成绩的70%。注重对学生出勤情况的检查，出勤记录可作为评定平时成绩的参考。第一章 总论 本章教学目的：使学生基本了解资产评估的基本概念，掌握资产评估的对象和分类，熟练掌握资产评估的目的和价值类型，理解资产评估的假设前提和原则，为全部课程的讲授奠定基础。本章重点：资产评估的目的和价值类型以
4、及资产评估的假设前提和评估原则，必须明确评估目的和评估价值类型之间的关系，熟悉重置成本、现行市价、收益现值和清算价格的概念，了解市场价值和市场以外的价值，真正明确资产评估的假设前提和评估原则，对交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设正确的把握。本章难点：从理论上说明评估目的与评估价值类型的关系以及从概念上明确评估价值类型。同时应当关注交易假设、公开市场假设和持续使用假设的说明。第一节：资产评估的基本概念和特征 （一）资产评估的概念资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为。资产评估可以理解为由专业评估机构和评估人员，依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定原则，按照相关程序，根据特定目
5、的，选择适当的价值类型，运用科学方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。（二）资产评估的基本要素1. 评估主体：资产评估活动的实际承担者2. 评估客体：评估的具体对象，也就是被评估的资产。3. 评估依据：评估活动包括对被估资产作价的依据，既包括法律法规依据，也包括其他相关依据。4. 评估原则：评估活动的内在的行为规范。5. 评估目的：导致资产评估活动的资产交易业务本身经济行为的特征。6. 评估价值类型：对资产价值做出的质的规定。7. 评估方法：评估活动所运用的具体技术和手段。8. 评估程序：评估活动的工作顺序和步骤。（三）资产评估的特点1. 现实性：现实性是对资产价值确认的现实基础，评估基
6、准点是确认资产是否现实存在的时间参照系。2. 市场性：市场性是对被估资产价值确认的市场基础。资产评估活动来源于市场，资产评估活动的主要信息来源于市场，评估结果必须接受市场检验。3. 预测性：资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。4. 公正性：评估活动是评估主体基于独立性基础上的服务于产权交易双方利益的活动。5. 咨询性：评估主体对评估对象价值所做的评估结论是一种专业化的估价意见。第二节 资产评估的对象和分类（一）资产评估的对象和特点1、资产必须由某一特定主体拥有或控制2、资产对于特定主体来说具有获利能力3、资产能够用货币计量（二）资产的分类1. 按资产有无实体形态分类 可分为有
7、形资产和无形资产两类2. 按资产是否具有综合获利能力分类 可分为单项资产和整体资产两类3. 按资产能否独立存在分类 可分为可确指资产和不可确指资产两类（三）资产评估的分类1. 按评估对象不同 可分为单项资产评估和整体资产评估2. 按资产评估的内容分类 可分为评估、评估复核和评估咨询三类3. 按评估活动与资产评估准则的关系分类 可分为完全评估和限制评估两类第三节 资产评估的目的和价值类型（一）资产评估的目的资产评估的一般目的是为资产交易当事人双方提供拟交易资产的市场公允价值。资产评估的特定目的是通过评估活动满足不同经济业务的要求，由于经济业务不同，对评估结果的要求不同，引发资产评估特定目的的经济
8、行为主要有1. 资产转让：特定主体有偿转让其拥有的资产的经济行为。2. 企业兼并：一个企业被另一个企业接办，并使被接办的企业丧失法人资格或改变法人主体的经济行为。3. 企业出售：企业整体产权出售的经济行为。4. 企业联营：企业与企业之间相互投入成立联合经营实体的经济行为。5. 股份经营：出资人投资入股企业自主经营并按股分红的经济行为6. 中外合资合作：7. 企业清算：8. 抵押：9. 担保：10. 企业租赁：（二）资产评估的价值类型 1. 资产评估价值类型的概念资产评估价值类型是指资产评估活动所确认的资产价值属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。资产评估不同的价值类型所说明的被估资产价值在
9、性质与内涵上是不同的，在量上也是不同的。资产价值类型受资产评估特定目的的直接影响，也受被估资产的市场条件、功能技术参数等因素的影响。2. 资产评估价值类型的分类（1）以资产评估的估价标准形式分类，价值类型可以分为重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种重置成本：在现行市场条件下，按功能重置某项资产并使其处于在用状态所耗费的成本。现行市价：资产在公开市场上售卖的变现价值。收益现值：资产在正常条件下经营运用所能导致的未来净收益流入的当前贴现值清算价格：在非公开市场条件下限制性的资产拍卖的变现价格。（2）市场价值和市场以外的价值国际评估准则将价值类型分为市场价值和市场以外的价值两类市场价值：自愿买
10、方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应当各自精明，谨慎行事，不受任何强迫和压制。市场以外的价值：也称非市场价值，凡不符合市场价值的条件，都属于非市场价值的范围。3. 资产评估目的与价值类型的关系在一般情况下，评估的特定目的对评估价值类型的选择具有重要的约束作用。第四节 资产评估的假设前提（一）交易假设：指假定被估资产已经处在交易过程中，以此为前提评估人员根据交易条件对被估资产进行作价评估。（二）公开市场假设：指假定被估资产交易所处的市场是一种充分发达公开公正的市场。（三）持续使用假设：指假定被估资产将按现有用途继续使用或
11、能换用途继续使用。（四）清算假设：指假定被估资产处于非公开市场条件下强制拍卖或折零出售等快速变现的状态之中。第五节 资产评估的原则资产评估原则是规范评估行为与调整相关各方面关系的准则（一）资产评估的工作原则资产评估工作原则是针对资产评估机构展开评估工作而言的。1. 科学性原则2.公平性原则3. 专业性原则4. 可行性原则（二）资产评估的经济原则资产评估经济原则是针对资产评估作价而言的。1. 预期收益原则：是指资产价值的高低主要取决于该项资产为其主体带来预期收益的大小。2. 供求原则：是指资产价值的高低受供求关系的影响。 3. 贡献原则：是指某一资产或某一资产的组成部分，其价值高低取决于他对整体
12、资产的价值贡献。4. 替代原则：是指被估资产的价值不能高于在市场上可以找到的同类替代品的价值。第六节 资产评估与会计核算的联系与区别（一）资产评估与会计核算的联系1. 对象相同2. 计量标准一致3. 资料来源有联系4. 结果可以互为依据（二）资产评估与会计核算的区别1. 职能不同2. 发生条件不同3. 服务主体不同4. 价值确认方法不同5. 执行者不同本章主要概念：重置成本现行市价收益现值交易假设公开市场假设持续使用假设预期收益原则贡献原则替代原则资产评估价值类型本章思考题：1. 如何理解资产评估的现实性2. 如何理解资产评估的市场性3. 什么是可确指资产和不可确指资产4. 如何理解资产评估一
13、般目的和特定目的5. 如何理解资产评估的价值类型6. 如何理解资产评估价值类型与评估一般目的的关系7. 如何理解资产评估的假设前提、假设前提有哪些8. 如何理解资产评估的经济原则9. 资产评估与会计核算有什么联系和区别？第二章 资产评估的基本方法本章教学目的：使学生真正掌握资产评估三种方法的技术路径，理解三种方法各自的前提条件，在此基础上熟练掌握三种方法的基本公式和具体计算方法，为以后各章的讲授奠定基础。本章重点：三种方法的技术路径和具体方法，三种方法依据的原则不同，理论依据也不同，因此应当将三种方法不同的原理和该方法的技术路径讲清楚，使学生真正建立起三种方法的整体概念，以此为基础明确三种方法
14、各自的前提条件和具体的方法运用，收益法应侧重说明三种基本公式，市场法应重点说明基本程序和相关参数，成本法则应侧重说明四项要素的测算。本章难点：在于对三种方法技术路径和评估思想的说明，收益法的难点在于以利索本的思维和收益的折现，市场法应注重说明直接比较法和类比调整法的区别，成本法的难点在于复原重点成本和更新重置成本的区别以及功能贬值的说明。第一节 资产评估的市场法（一）市场法的基本概念和理论基础市场法是指以市场近期出售的相同或类似的资产交易价格为基础，通过比较被估资产与近期售出相同或类似资产的异同，将类似资产的市场交易价格进行调整，进而确定被估资产价值的一种资产评估方法。（二）市场法的基本前提第
15、一、市场法以公开市场为假设，需要有一个充分发育和活跃的公开市场。第二、参照物资产与被估资产的差异即可供比较的相关指标和技术参数能够搜集并能在价值形态上量化。（三）市场法的基本程序和相关参数1. 市场法的基本程序（1）明确评估对象（2）选择参照物（3）选择可供比较的差异因素（4）对比指标，量化差异进行调整（5）综合分析确定评估结果2. 市场法的主要相关参数（1）资产的功能（2）资产的实体特征和质量（3）市场交易条件（4）交易时间（四）市场法的具体评估方法1. 直接比较法直接比较法是指以参照物市场交易价格为基础，对参照物某一主要特征和被估物同一特征的差异进行比较，进而确定被估资产价值的方法。基本公式为：2. 类比调整法类比调整法是指通过对比分析被估资产与参照物资产的差异，在参照物成交价格的基础上对这些差异进行调整，进而确定被估资产价值的方法，只要被估资产与参照物资产在主要方面基本相同或相
