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1、2022注册城乡规划师-城乡规划实务考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 问答题：某房地产开发公司与某市郊区的某乡政府签订了协议，该乡政府同意将100亩规划乡镇企业用地划给该公司使用。国土资源和房屋行政主管部门依据协议为该公司办理了集体土地使用权证，随后，在该公司缴纳了土地出让金后，又为该公司办理了国有土地使用权证。该市在调整城市总体规划时，将这100亩土地的使用性质变更为居住用地。该公司向城乡规划行政主管部门申请建设住宅楼，但是，没有得到批准。【问题】试分析，城乡规划行政主管部门没有批准的原因。答案： 本题解析：根据中华人民共和国城乡规划法第三十九条“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该
2、国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿”的规定，该房地产开发公司占用100亩土地的行为实际上是违法占地，因此，城乡规划行政主管部门没有批准该公司的建设申请。答案解析：本题的第一句话“某房地产开发公司与某市郊区的某乡政府签订了协议，该乡政府同意将100亩规划乡镇企业用地划给该公司使用”，说明了该房地产开发公司取得了100亩集体土地的使用权，该用地的规划性质是乡镇企业用地。本题的第二句话“国土资源和房屋行政主管部门依据协议为该公司办理了集体土地使用权证，随后，在该
3、公司缴纳了土地出让金后，又为该公司办理了国有土地使用权证”，说明了该公司取得了国有土地使用权证，即没有经过土地征用程序就将集体土地转为了国有土地。需要注意的是，全国注册城市规划师执业资格考试只会涉及城市规划管理的内容，土地管理的内容不会作为考点，因此，不必浪费时间去思考核发国有土地使用权证的程序和依据是否合法。本题的第三句“该市在调整城市总体规划时，将这100亩土地的使用性质变更为居住用地”，说明了这100亩的用地性质由乡镇企业用地转为了居住用地。本题的第四句话“该公司向城乡规划行政主管部门申请建设住宅楼，但是，没有得到批准”，说明了城乡规划行政主管部门没有批准该房地产开发公司在这100亩商用
4、地上建设住宅的申请。从本题的前三句话，我们了解到该公司拥有国有土地使用权证，规划用地性质为居住用地，城乡规划行政主管部门似乎应该批准该公司的申请，没有批准一定有更深层次的原因。我们知道乡镇企业用地不是城市建设用地，是为了解决当地农村集体乡镇企业发展问题而规划的农村建设用地，该用地只能够由当地农村集体及其下属乡镇企业使用，不能用于开发建设，土地所有权为集体土地。居住用地是为了解决城市发展过程中居住功能紧张问题而规划的城市建设用地，在进行建设时要经过行政划拨或征用程序将土地所有权从集体所有转为国家所有，原集体土地使用权人是被拆迁人。通过以上分析，我们就发现了问题的所在，即该房地产开发公司取得该用地
5、的使用权有问题。根据中华人民共和国城乡规划法第三十九条“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿”的规定，该公司占用土地的行为实际上是违法占地，城乡规划行政主管部门不仅不能批准该公司的建设申请，还应对该公司的违法占地行为进行查处。本题的第五句话“试分析，城乡规划行政主管部门没有批准的原因”，说明了本题要求回答的仅是没有批准的原因，而不要求回答如何进行处理。2. 问答题：某市一工厂位于市区内，因生产不景气，经总公司批准，同
6、意改建为一座高层宾馆，占地面积为32 000 m2。总公司在批准时指出，市委、市规划行政主管部门根据规划，经研究并口头同意该厂用地使用性质可以调整。随后该厂便与合作方签订协议，由合作方出资，建成以后各得一半的建筑面积，合作双方的建设方案报经总公司批准后，就着手进行建设。正当开始施工时，城市规划行政主管部门查处了该工程，责令立即停工，听候处理。该工程为什么会受到城市规划行政主管部门的查处？城市规划主管行政部门应如何处置？答案： 本题解析：1.受到查处的原因：属于违法建设。原因具体如下。(1)改变用地性质必须获得城市规划行政主管部门的正式批准，口头意见不能代替正式批准。(2)该工程须取得城市规划行
7、政主管部门核发的建设工程规划许可证方可建设，建设单位的上级主管部门没有权力批准建设。2.根据城市规划法的有关规定，城市规划行政主管部门应作如下处理。(1)对违法建设依法处以罚款。(2)建议对建设单位的有关责任人员由其单位或其上级主管部门给予行政处分。(3)责令限期改正，经处罚后，该建设单位可到城市规划行政主管部门补办有关手续。3. 问答题：某居住组团已建成入住，现状示意图如图所示。答案： 本题解析：(1)小学学校在城市主干道另一侧，家长接送学生带来的人车流集散容易影响城市干道交通也会对学生安全造成影响。4. 问答题：某房地产开发公司在已开发建设的居住区绿地边缘内拟建一座17 500 的商业购物
8、中心，解决居住区内部分居民的就业问题。按程序，开发公司向城市规划行政主管部门申请改变用地性质，但城市规划行政主管部门拒绝了开发公司的申请，不得改变用地性质。该城市规划行政主管部门拒绝开发公司改变用地性质申请的做法是否合理，并说明理由。答案： 本题解析：该城市规划行政主管部门的做法是合理的。居住区绿地是城市居住区内供居民进行日常休闲活动的场所，一般用地规模在1. 52. 5 hm2，如果占用其一部分用地建设一座大规模百货商场，肯定要破坏公共绿地的环境，从而影响居住区的环境质量。因此城市规划行政主管部门按规划要求，拒绝改变用地性质的申请是符合城市规划整体要求的。5. 问答题：某建设单位通过参与国有
9、土地使用权拍卖，竞得某城市中心区两个地块的土地使用权。两地块面积共4 6 hm2，规划性质为居住和公建，建设总量控制为住宅6 0万m2，公建4 0万m2。该地段西侧、北侧为城市公园，东侧为市级体育设施。地块南侧和东侧临城市主干路，西、北两侧为城市次干路。城市干路围合范围内的用地面积为85 hm2，其中已建成3个居住小区，分别位干该地块的南侧和北侧，已按小区规模安排了配套设施，并已有一所中专学校。答案： 本题解析：(1)建筑限高条件。6. 问答题：某市有一项引资宾馆工程，有关领导部门特别重视该项建设。投资方坚持要占用该市总体规划中心地区的一块规划绿地。有关领导自引资开始至选址、设计方案均迁就投资
10、方要求。市城市规划行政主管部门曾提出过不同意见，建议另行选址，但未被采纳，也未坚持。之后，投资方依据设计方案擅自开工，市城市规划行政主管部门未予以制止。省城市规划行政主管部门在监督检査中发现此事，立即责令市城市规划行政主管部门依法查处此违法建设活动。该工程为什么受到查处？省、市城市规划行政主管部门应如何处理这件事？答案： 本题解析：1.受到查处的原因如下。(1)违反城市总体规划（总体规划经过省政府批准）。(2)程序不合法，没有办理建设手续（没有办理“一书两证”）。根据城乡规划法规定可认定该建设为违法建设。2.省、市城市规划行政主管部门对这件事的处理如下。(1)市规划主管部门应尽快立案调查，责令
11、其停工并退回土地。(2)将处理结果报告上呈省城市规划主管部门。(3)省城市规划主管部门应对处理结果跟进。(4)建议投资方补办有关手续或另行选址。7. 问答题：经批准，某公司在城市中心区与新区之间的绿化隔离地区内建设植物栽培基地，总占地一百亩。该公司种植了一些乔木和灌木后，以管理看护为名，擅自建设了几十栋经营用房。【问题】试指出该公司的具体违法行为，规划行政主管部门对此应如何处理？答案： 本题解析：（1）该公司违法行为包括：该公司以管理看护为名建设经营用房，改变了城市用地性质，减少了绿地规模，违反了城市总体规划的内容。未按照规定程序办理相关手续，擅自加建房屋，违反了城乡规划法第三十五条、第四十条
12、。（2）根据城乡规划法第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。因此，规划行政主管部门应依据城乡规划法第六十四条给予该公司如下处理：规划行政主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上，10%以下的罚款。无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。不能
13、拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。8. 问答题：某市为加强消防安全，准备在城市中心选址安排一个标准消防站，目前有A、B、C三个选址方案（如图）。答案： 本题解析：(1)选址A的位置便于出警，但是占用了现状绿地，对周围居民影响较大。9. 问答题：某拟建项目位于某市风貌建筑保护街区内的城市次干路与城市支路的交口处，总用地面积为2016m2，用地位置为办公建筑。除按有关规范规定的要求外，还提出以下规划条件，即：建筑限高12m，容积率不大于1.4，建筑密度不大于3 5%，建筑间距应满足南北向大于新建建筑高度的1.5倍、东西向大于新建建筑高度的1.2倍的要求，建筑风格要
14、求与周边现有建筑相协调，屋顶须采用坡屋顶形式。该建筑规划图如图7所示：答案： 本题解析：该规划中存在的问题如下：10. 问答题：某城市小区，北临城市主干道，南临城市次干道，东西两侧为城市支路，总用地为33hm2。现状城市管线已经埋入地下，已建成配电房能满足小区改建后要求。该用地北侧已建成金融、商业服务中心和住宅；小区东北角为歌剧团；小区南侧已建成菜场、商服中心；小区西侧为钢丝厂和两栋办公楼；另有4栋住宅、1所中学、2所小学、1个托幼及7片危旧平房区和1处食品厂。现已决定将此小区列为危改小区进行统一规划。答案： 本题解析：(1)小区设计方案总体布局不合理，教育用地分散，居住和办公建筑混杂，应将小学用地整合，办公和居住用地相对集中布置。
