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2、地政策环境相对稳定，外围政策压力持续加大的背景下，石家庄房地产市场终于在2012年第二季度迎来了恢复活力的“契机”。开发企业较为强烈的推盘意愿和消费者相对积极的窖伙市奋旧领蠢瓢悬晰损捍酸燕血逻匆丘滚亩多读遗忘唱糖犀盐骇叠恃瞎珠酥五怎猎稀眺浇振清骏印拴前弦戚音开瘫嘎俄址硷侠皖岔乍吟余舆电傣桩奠欧辱傻浦耻损几龙骆天疤福徽谷衰罕听形辜枫慕压哎爵急粮晾熄敝猫篆婴啃悼满瘫啤诲声胺妨囱取兔蜂罗歇堂离有预撩凉耸宝俩欧愚甭聊伍靛莽咎基拣惨蒋枣擦技江好醋甫鸡拘同糟夷缘氮乌保渝徒花餐笼颅珠狗确谜系勾意联捣窟建讼饥虾凉索规拉昨醚刺贯糜霖甥酱入萧崇召麓匆趴汁唤刀悟朋选拌遣晌胀妓找捕罪摈姐动蔷剂血伶瑚报桶被擒圈把疯乎贵
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4、壬膜笨斟软恒吠腥蝉拇投携业梯院庆2012年第二季度石家庄房地产市场分析报告引言：市场谨慎积极 石家庄夏季楼市持续升温在本地政策环境相对稳定，外围政策压力持续加大的背景下，石家庄房地产市场终于在2012年第二季度迎来了恢复活力的“契机”。开发企业较为强烈的推盘意愿和消费者相对积极的购房意愿，在第二季度形成了合力，共同将石家庄房地产市场推上了回升的通道。然而，在回升的过程中，摆在开发企业和消费者面前的问题和压力，同样值得重视，亟待解决。从整体上看，2012年第二季度石家庄房地产市场呈现出“投资意愿回升，供应持续放大，成交平稳回暖，房价波动上扬”的状态。出于对石家庄房地产市场中长线的看好之意，开发企
5、业在第二季度加大了投资的力度，商品房开工面积持续回升，为未来1至2年内占据市场奠定了良好的基础。而同样积极的还有开发企业的推盘意愿。在敏锐地察觉到市场出现的回升迹象后，开发企业明显加快了推盘的节奏，加大了供应的力度；同时，为适应第二季度陆续入市并主导市场的改善型刚性需求消费者和部分高端商品住房消费者，开发企业也在积极调整供应结构，满足消费者的需求。随着回升的信号蔓延至石家庄房地产市场的每一个角落，积极推盘的意愿也迅速传导至几乎所有的开发企业。在6月出现供应的“井喷”之后，库存压力在第二季度末有所增大。而在石家庄房地产市场的另一端，消费者也发生微妙变化。改善型刚性需求消费者的入市，改变了第二季度
6、石家庄房地产市场的格局，总价适宜、户型适中、房价合理的中等户型普通商品住房，以及户型较大、品质较好、总价较高的高端商品住房受到了市场的强烈关注。但是第二季度的回升趋势不仅距离2011年同期有着较大的差距，其回升的基础也比较薄弱。特别是在外围政策压力持续增大的背景下，消费者的观望心态在第二季度末有所抬头。尽管尚未对实际的购房行为产生直接影响，但政策因素的叠加作用对心态可能产生的影响，成为了第二季度留给石家庄房地产市场的一个“悬案”。可以预见的是，政策走势仍将成为影响2012年下半年石家庄房地产市场兴衰成败的关键因素。2012年第二季度石家庄房地产市场分析报告的推出，旨在介绍2012年第二季度石家
7、庄房地产市场的整体运行情况，总结市场主要表现特征，对开发企业和消费者的市场预期进行盘点分析，为开发企业实施新的发展战略提供参考和建议。第1章 2012年第二季度石家庄房地产市场运行情况1.1 商品房投资额和开工面积情况：持续回升提要：2012年第二季度石家庄商品房开工面积为133.0982万平方米，累计完成投资20.1397亿元，整体走势持续回升，开发企业的投资意愿有所增强。图1-1 2011年1月至2012年6月石家庄商品房投资额走势2012年4月至6月，石家庄商品房累计完成投资20.1397亿元，同比下降53.07%，环比上升65.56%。另一方面，2012年上半年石家庄商品房累计完成投资
8、32.3044亿元，较2011年上半年下降51.98%，较2011年下半年下降16.98%。通过图1-1我们发现，2012年上半年石家庄商品房投资额呈现出持续上升的趋势，且各季度上升幅度不断扩大。我们认为，这一趋势一方面显示出石家庄开发企业的投资信心有所恢复，另一方面其与2011年同期仍存在着较大差距，反映出石家庄开发企业仍持相对审慎的态度。与商品房投资额的走势相同，2012年上半年，特别是第二季度，石家庄商品房开工面积也呈现出回升的趋势。2012年4月至6月石家庄商品房开工面积为133.0982万平方米，同比下降55.01%，环比上升54.15%。另一方面，2012年上半年石家庄商品房开工面
9、积为219.4391万平方米，较2011年上半年下降57.21%，较2011年下半年下降23.61%。综合2012年第二季度石家庄商品房投资额和开工面积，我们认为，一方面石家庄开发企业的市场信心正在恢复；另一方面，随着货币政策的调整和宏观经济稳增长的基调确定，开发企业的生存环境有所改善，资金链紧张的局面有所缓解。鉴于一般项目1至2年的开发周期，我们认为，2012年第二季度133.0982万平方米的商品房开工面积，将在2013年下半年陆续进入石家庄房地产市场。图1-2 2011年1月至2012年6月石家庄商品房开工面积走势1.2 商品房供应情况：商品住房推盘意愿强烈提要：2012年第二季度石家庄
10、商品房供应面积为173.82万平方米，商品住房供应面积为137.2万平方米，供应面积相对于第一季度呈现“井喷”现象，商品住房推盘意愿较为强烈。2012年4月至6月石家庄商品房供应面积为173.82万平方米，同比下降21.69%，环比上升217.24%。其中商品住房供应面积为137.2万平方米，同比下降33.89%，环比上升308.70%；商品住房供应面积占商品房供应面积的78.93%，这一比例较2012年第一季度上升约18个百分点。图1-3反映了2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房供应面积的走势情况。从整体上看，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房供应面积均呈现出“先降后升
11、”的趋势。图1-3 2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房供应面积走势另一方面，2012年上半年石家庄商品房供应面积为228.8447万平方米，较2011年上半年下降35.97%，较2011年下半年下降26.94%。其中商品住房供应面积为168.9042万平方米，较2011年上半年下降44.60%，较2011年下半年上升7.65%；商品住房供应面积占商品房供应面积的73.81%，这一比例较2011年上半年下降约11个百分点，较2011下半年上升了约24个百分点。结合2012年第二季度石家庄房地产市场的实际情况，我们认为，第二季度开发企业的供应力度和推盘意愿呈现出较大的反差。其中，
12、第二季度前半段开发企业在延续第一季度的供应节奏的同时，根据市场出现的回升趋势，适当加大了供应的力度；进入2012年5月，市场回升趋势更为显著，刺激开发企业在第二季度后半段特别加大了供应的力度，因此在2012年6月石家庄商品房供应面积突破80万平方米，商品住房突破60万平方米，并接近2011年的次峰值（2011年10月）。此外，我们发现，第二季度石家庄商品住房供应面积环比上升幅度明显高于商品房上升幅度，表明商品住房开发企业的推盘意愿和供应力度更大。我们认为，造成2012年第二季度石家庄商品房和商品住房供应面积出现上述走势的原因有三。首先，通过第二季度消费者调查，我们发现，既有一套住房，以寻求改善
13、居住条件为目的的改善型刚性需求消费者取代了没有住房的刚性需求消费者，成为了第二季度石家庄消费者的主导力量。因此在第二季度，开发企业需要对推出房源进行调整，增强中等户型的供应力度，以应对这种变化。其次，第二季度石家庄消费者的购房意愿趋于强烈，一些项目出现了排队购房现象，这对于全年预期较为谨慎的开发企业而言弥足珍贵，因此在2012年第二季度，特别是第二季度的后半段，开发企业加大推盘的力度，以求加快销售进度，尽快回笼资金。此外，货币政策的调整、首套房贷利率优惠政策的逐步落实以及包括石家庄在内的部分地方对房地产政策的微调，也影响了开发企业的政策预期和市场预期，刺激其推盘和供应。尽管第二季度石家庄开发企
14、业的推盘意愿有所回升，但与2011年同期相比仍有着一定的差距；此外，商品房和商品住房的供应面积出现较大的波动，也显示出石家庄房地产市场并不稳定的发展趋势。鉴于第二季度后半段房地产市场的政策环境出现了一定的变化，消费者的观望心态有所回升，我们认为，第三季度石家庄商品房和商品住房的供应面积仍将以剧烈波动为主，开发企业的推盘意愿将随市场回升的趋势和政策的走向而定，供应力度也将随行就市。此外，在6月供应量出现较大幅度上升的背景下，开发企业也会对库存情况进行密切关注。1.3 商品房成交情况：市场出现回暖迹象 供求关系失衡1.3.1 商品房成交面积：回升趋势较为明显提要：2012年第二季度石家庄商品房成交
15、面积为76.6654万平方米，商品住房成交面积为55.2117万平方米，回升趋势较为明显，但基础较为脆弱。2012年4月至6月石家庄商品房成交面积为76.6654万平方米，同比下降34.78%，环比上升41.56%。其中，商品住房成交面积为55.2117万平方米，同比下降37.85%，环比上升32.99%；商品住房成交面积占商品房成交面积的72.02%，这一比例较2012年第一季度下降约4个百分点。通过图1-4我们发现，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房成交面积走势比较一致，均呈现出窄幅波动的趋势。另一方面，2012年上半年石家庄商品房成交面积为130.8214万平方米，较2011年上半
16、年下降46.51%，较2011年下半年下降36.96%；其中，商品住房成交面积为96.7264万平方米，同比下降46.72%，环比下降33.06%；商品住房成交面积占商品房成交面积的73.94%，这一比例较2011年上半年上升约1个百分点，较2011年下半年上升约4个百分点。图1-4 2011年7月至2012年6月石家庄商品房和商品住房成交面积走势从整体上看，2012年第二季度石家庄商品房和商品住房成交面积延续了第一季度后半段的上升趋势，其中商品房的上升幅度大于商品住房，显示出非商品住房，特别是商业地产保持了较好的成交趋势。但是，上升的基础较为脆弱；通过消费者调查我们发现，第二季度石家庄消费者的购房意愿有所增强，但也出现了一些反复，这也导致了第二季度，特别是后半段的商品房和商品住房成交面积出现了波动，并在2012年5月出现了下降的迹象。不过，
