合同法第十一十二十三十四章

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1、 第十一章 转移财产所有权的合同 第一节买卖合同一、买卖合同的特征 （一）买卖合同是卖方转移财产所有权的合同 （二）买卖合同是买方支付价款的合同 （三）买卖合同是有偿、双务、诺成与不要式合同 二、买卖合同的效力 （一）卖方的主要义务 交付标的物并转移标的物所有权；瑕疵担保义务 （二）买方的主要义务 支付价款；按约定接受标的物 三、买卖合同中标的物的风险负担和利益承受 （一）买卖合同中标的物的风险负担（法142148） 1、标的物毁损灭失的风险，交付前由卖方负担；交付后由买方负担。 2、因买方的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买方应当自违反约定交付之日起承担标的物毁损、灭失的风险。 3、

2、卖方出卖运输途中的标的物，标的物毁损、灭失的风险自合同成立时起由买方负担。 4、合同未约定交付地点或约定不明，标的物由卖方运输的，卖方将标的物交付第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买方负担；未约定由卖方运输的，卖方将标的物置于交付地点，买方违反约定没有接受的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买方负担。 5、因标的物的质量不符合要求，致使不能实现合同目的，买受人拒绝接受或解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由卖方承担。 6、卖方未按约定交付有关标的物单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。 （二）买卖合同中标的物的利益承受 利益承受是指在合同成立后标的物所生的孳息的归属。孳息一

3、般包括天然孳息和法定孳息。法163：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。四、特种买卖 （一）分期付款买卖 法167：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出买人可以要求买受人支付全部价款或解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 2000年1月甲以分期付款的方式向乙公司购买潜水设备一套，价值10万元。约定首付2万，余款分三期付清，分别为2万、3万、3万，全部付清前乙公司保留所有权。甲收货后付了首付和第一期款，第二期款迟迟未付。2000年8月甲以2万元将该设备卖给职业潜水员丙。在本案中，乙可以解除合同，要求

4、甲承担违约责任；乙解除合同后可以要求甲支付设备的使用费；丙返还潜水设备后可以要求甲承担违约责任。 （二）凭样品买卖 凭样品买卖，是指通过封存样品而形成的买卖。当事人约定依样品买卖的，视为卖方保证交付的货物与样品具有同一质量，实际上，就是卖方提供的一种质量担保。 法168：凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明，卖方交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同； 法169：凭样品买卖的买方不知道样品有隐蔽瑕疵的，无论交付的标的物是与否样品相同，卖方都负有交付的标的物具有同种物通常标准的义务。 （三）试用买卖 试用买卖合同属于附停止条件的买卖合同，即在所附买卖条件成就前，卖方应将标的

5、物交付给买方试用，最终是否同意购买取决于买方的意愿。 法170：试用买卖的试用期间由当事人约定，当事人未约定或约定不明的，可以达成补充协议；达不成补充协议的，由卖方确定试用期间。 法171：买方在试用期间内可以购买标的物，也可以拒绝购买标的物。试用期间届满，买方对是否购买标的物未作表示的，视为购买。 某商场在促销活动期间贴出醒目告示：“本商场家电一律试用20天，满意者付款。”王某从该商场搬回冰箱一台，试用期满后退回，商场要求其支付使用费100元。双方为此发生诉讼。 （四）互易合同 互易合同是指当事人双方约定以货币以外的财物进行交换的协议。其根本特征就在于，双方直接以物换物，而不是以货币换物。

6、法175：当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照买卖合同的有关规定。 互易合同的双方当事人均为卖方和买方，在合同有效成立后，都负有卖方和买方所应承担的交付标的物并转移所有权、瑕疵担保的义务，同时享有卖方和买方应享有的权利。 & 案例分析一 8月1日某房产公司与王某签订商品房购买合同。约定：房价为30万元，王某应于5日内交付房款，公司于10月1日前将房屋交付给王某。为解决资金困难，公司于8月7日又将该房屋卖给杨某，杨某当场交付36万元。双方约定50日内公司交付房屋及产权证。9月22日公司将房屋及产权证一并交给杨某。29日杨某迁入该房。30日，王某催促公司履行合同，得知杨某已经入住，遂以公

7、司为被告要求公司交付房屋，并支付违约金6万元。杨某以独立第三人的身份申请参加诉讼。问：本案涉及的两份合同是否有效？（合同法第132、133、150条） 分析 一是王某与公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，买卖合同为诺成性合同，合同有效。 二是杨某与公司之间的买卖合同，因公司存在欺诈，属于可撤销合同；杨某未申请撤销，合同仍然有效。若公司与杨某恶意串通，则合同无效。 三是公司已将房屋的产权转移给杨某，该不动产的所有权自产权登记之日起转移。 四是公司对王某违约，应承担违约责任。但王某不能要求公司交付约定的房屋。& 案例分析二1、甲将房屋卖给乙，并为所有权转移登记，但在甲交付房屋之前，该房屋因地

8、震而倒塌。（甲）2、甲将房屋为二重买卖，先将房屋交付于乙，后又将房屋所有权转移登记给丙。后该房屋被洪水所毁。（乙）问：风险如何承担？ 分析法142：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。& 案

9、例分析三周某于2000年购买开发商的商品房，由于缺乏经验，周某未查看该商品房的预售许可证。在其付清房款入住后，多次催促开发商办理产权转移手续，但开发商却以各种理由推诿，后经调查发现周某所购商品房并没有商品房销售许可证。问：周某能否要求双倍返还房款？ 分析出卖人出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（商品房买卖合同解释第9条） & 案例分析四王某与开发公司签订商品房买卖合同，双方在合同中约定交房价款、房屋用途等，开发公司按约交付商品房，王

10、某在验收房屋时发现该开发公司所交付房屋与其售楼广告的宣传不一致，售楼广告中所描绘王某房屋前的人造瀑布却成了一个喷泉。王某能否要求开发商承担违约责任？ 分析法15：商业广告为要约邀请，内容具体确定则视为要约。商品房买卖合同解释第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。第二节 借款合同一、借款合同的特征（一）借款合同的标的物为金钱（二）借款合同是以转让货币所有权为目

11、的的合同（三）借款合同一般是有偿合同，也可以是无偿合同（法211） （四）借款合同一般是诺成合同，但自然人之间的借款合同为实践性合同（法210） （五）借款合同一般是要式合同，但自然人之间的借款合同为不要式合同（法197） 二、金融机构借款合同（一）贷款人的主要义务 一是按期、足额的提供贷款的义务（法201第1款：贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。） 二是不得预先在本金中扣除利息的义务（法200：借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。）（二）借款人的主要义务 一是提供真实情况的义务（法199） 二是按

12、照约定收取借款的义务（法201第2款） 三是按照约定用途使用借款的义务（法203，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。） 四是按照约定返还借款的义务 （1）迟延还款。法207：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 （2）提前还款。法208：当事人对提前还款有约定的，按照约定办理；当事人在合同中对提前还款没有约定的，提前还款不损害贷款人利益的，可以不经贷款人同意提前还款，利息按照实际借款期间计算，提前还款损害贷款人利益的，贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。 五是按照约定支付利息的义务（法204：达不成补充协定的，利息应在返还借款时一并支付；

13、借款期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应在返还借款时一并支付 ） 三、自然人间的借款合同 法211：自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。 自然人之间有偿贷款，其利率不得高于法定限制，即最高人民法院发布的关于人民法院审理借贷案件的若干意见规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的4倍，且不得计收复利。 公民甲与乙书面约定甲向乙借款5万元，未约定利息，也未约定还款期限。在本案中，借款合同自乙向甲提供借款时生效；乙有权依法随时要求甲返还借款，经乙催告，甲仍不还款，乙有权主张逾期利息；但乙无权要求甲按银行同

14、期同类贷款利率支付利息。 第十二章 转移财产使用权的合同 第一节 租赁合同一、租赁合同的特点 （一）租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同 （二）租赁合同是诺成的、双务的、有偿的合同 （三）租赁合同有定期与不定期之分。（法214：租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。）二、租赁合同的效力 （一）出租人的主要义务 一是交付租赁物并保持租赁物符合约定用途。（法220：除法律或合同另有规定外，出租人对承租人使用过程中的租赁物负有修理与更换的义务 。） 二是瑕疵担保义务。当租赁物有瑕疵或者存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有解除合同的权利，因此而受损失，出租人应负赔偿责任，除

15、承租人在订立合同时明知有瑕疵的以外。法228：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 （二）承租人的义务 一是按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物的义务。（法219：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。） 二是妥善保管租赁物的义务。（法222：承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。） 三是不得擅自改善和增设他物的义务。（法223：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；未经出租人同意，承租人对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失