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1、徐州市场典型小户型项目调研徐州市场对于公寓概念定位模糊，对销售认知情况差异较大： 将酒店式公寓与写字楼概念混为一体，在销售过程中将小面积写字楼(40-60 m2)添加进酒店式公寓功能进行讲解，扩展其物业使用范围；在70年产权的小户型住宅中植入酒店式公寓概念，提升物业品质感及投资回报率。1、徐州市公寓市场的分类徐州市场的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类(1)以居住为主的“小户型单身公寓” ，以“小户型、低总价、酒店式管理、 精装修” 作为其主要卖点。赢得了大量新兴白领的年轻购房客群与投资客。比较典型的楼盘有：绿地城市广场、樱花国际公寓。市场特点一：徐州目前在售的此类公寓多集中于
2、交通较便利的区域或规划商业区域内， 且体量不大，因此项目多依附于周边配套。市场特点二：所有项目的主力户型多集中在30-60平方米之间，有少量大户型。市场特点三：大部分项目都有装修房源，装修标准参差不齐。市场特点四：物业管理标准高于普通住宅项目。(2)随着徐州市经济发展迅速，在市中心商业区域内，出现了主要为中、小型企业提 供服务，以办公为主的商务型公寓。此类项目有锦绣茗都、汇源置地广场。市场特点一：此类公寓主要集中于市中心CBCW圈内，挑高户型占据大多数。市场特点二：配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。物业管理标准高于同地段商住类型的小户型公寓，购买的客户均是高端的投资客户和企业。2、
3、徐州市在售公寓特点项目名称物业类型所属区域主力户型(m2)层高交付标准绿地城市广场商办云龙区41-50 72-812.9米精装修世茂COSMO商业云龙区38、45、722.99 米应客户要求装修奥运城商住云龙区31-503.3米精装修新锐领地商办云龙区40-803.2米毛坯锦绣茗都商办鼓楼区49、72复式5.2米精装修龙商天骄9#商办鼓楼区51.8-68.55.2米毛坯香槟城商办鼓楼区27-522.8精装修开元MINI住宅泉山区35、452.9米精装修樱花国际住宅泉山区26 502.8毛坯（北侧精装修）通过上面内容可以看出：1）徐州小户型酒店式公寓住宅大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟、
4、交通便利地区。2）徐州公寓市场逐步成熟，市场进一步细分。为满足不同客户群体的需求，不同类型、不同功能的小户型公寓项目也应运而出。3）徐州市小户型公寓面积主力以 30 75 itf为主。4）小户型公寓层高基本控制在 3米左右，挑高户型公寓较少。5）单价较高，主要以精装修来支撑。小户型公寓精装修也逐渐成为市场主流。3、现有酒店式公寓产品普遍存在的盲点通道狭窄通风米光缺之户型设计不合理，出现不规则或多边形怪异户型储存空间不足装修质量粗糙居住人群复杂会所设施不全绿化率低通过市场调研发现，这些问题多存在于早期建设的小户型公寓中，现在新推出酒店式公寓项目户型设计、居住环境物业服务相对好转。这些产品盲点都将
5、导致客户的流失或者导致客户失去对该类产品住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中尤其对于未来新开发的项目存在比较大的市场疏导。 4、公寓市场客群分析 1）客户年龄层次通过售楼处调研、访谈数据来看，徐州目前公寓消费人群多以 35岁以上的中年人为主， 这部分人群正处于事业颠峰，经济相对宽余，购买公寓大多用于投资或者是在同一小区内为父母购置，方便照顾。35岁以下的人群中部分购房人是向父母、亲戚借款买房自住或作为一种长线投资。50岁以上购买公寓的人员相对较少，大部分为事业单位退体的老者，他们 的经济宽裕，儿孙发展的不错，没有后顾之忧，买套房子来进行长期投资或者用于养老。2）客户职业分析通过售楼处调研数
6、据来看，购买小户型公寓客户职业以私营企业主为主，这些经过多年商海拼搏的私营业主投资意识往往比常人强，加上手头上有足够宽余的资金，在徐州房地产市场不断升温的情况下， 买房来进行长期投资或者办公之用。其次为政府公务员、 金融证券、IT、媒体等高收入行业从业人士。他们有较高的收入，稳定的工作，资金充裕，购买小户型 公寓主要用于长期投资。5、徐州市小户型公寓供应情况A、已上市项目后续供应情况行政区域项目名称物业总量销售量剩余量云龙区绿地城市广场9227930517.7861761.22云龙区世贸COSMO91800091800云龙区新锐领地19480.525577.3413903.18云龙区奥运城24
7、761.0913081.4811679.61鼓楼区龙商天骄9760.18272.699487.49鼓楼区锦绣茗都38529.117900.0720629.03鼓楼区金郡中央1130000113000泉山区开元MINI公寓711007110泉山区舜淮府第45000045000目前徐州市场在售或将推出的小公寓项目后续供应面积约37万平方米，其中云龙区在售项目后续供应约 18万平方米，占总供应量的 49%日徐州市小户型公寓项目潜在商办地块情况土地编号地块名称规划用途行政区域容积率总建面商办建面2010-8河清路21号商业、办公、 酒店式公寓鼓楼区 5.524805-2010-9云龙区政府 西侧地块商
8、办用地云龙区 3.576233.5-2010-17云龙工业园一期5号地 块商住云龙区 1.9163954.61-2010-20毛纺厂北地块商住泉山区 2.289790.8-2010-33南郊宾馆地 块商业办公、宾 馆、居住云龙区 5.2243900.8不得小于9.8万m22010-40民营工业园3号地块商办云龙区 5.0388676.87-居住 2.3商住 2.2居住 1.92010-41高铁站区地块商住云龙区2.5-3.0483399-商住2.5-3.0商住2.5-3.0商住2.5-3.0商住2.5-3.02010年成交地块中，小户型公寓潜在供应共7宗地块，其中云龙区有 4宗，可以看出,随着
9、城市东扩发展加速，东部地区商办供应增加，东部规划商圈的小公寓供应量也持续增加。 6、徐州酒店式公寓未来发展空间预测通过以上分析，对徐州市小户型酒店式公寓未来的发展空间做出以下的预测：1）徐州市民的收入增加，对投资性房地产产品需求增加。2）徐州市城市的发展，外来高收入青年人才增加，企业高技术人员和高级管理人员往来往徐州和其他城市的频率增加，对商住两用型酒店式公寓需求增加。3）徐州市产业结构的调整，创新产业、第三产业以及外来企业对纯商务行酒店式公寓的需求增加。5）徐州市城市外扩，“东扩南进”步伐加快， 新政中心和东区城市次中心出现新的酒店式公寓聚集。7、徐州市典型小户型案例分析（1） COSMW英
10、 SOH8寓COSM5栋24F建筑中，其中 3-目前两栋已经规划完成，一栋规划9.18万平方米（仅公寓）项目概况：世茂公寓分布在24层为酒店式公寓， 未确定。1） 总建面积：2） 年限：40年产权3）结构：内廊设计4） 梯户比：3梯26户，北侧12户，南侧14户5） 层高：2.99米6）水电气：商业水、电，有暖气，无煤气户型面积：1） 公寓户型共三种，384572 m2o2） 南侧为45 m2；北侧为38 m2 ；东西两侧为 72 m2o3） 一室一厅（38-45 m2）,两室一厅（72 nf）销售动态：4） 目前该项目尚未取得预售资格，仅为内部认筹阶段。2） 7月31日推出售卡活动，截止 1
11、1月22日，已经售出约40张VIP卡（仅限公寓）， 每卡2万元，购房优惠 6000元。3）项目计划12月首批推出一栋公寓公开认购，预计毛坯5200元/平方米左右，精装修6000元/平方米左右（应客户要求装修）标准层及户型示意：（2）世茂天观小户型住宅项目概况：天观小户型住宅位于二期南侧，靠铁路，分别为7#、8#、9#、10#四栋蝶式高层，3梯8户，21层，每栋楼共167户住宅，4栋楼共计668套小户型住宅。小户型住宅为住宅性质，70年产权，建筑面积约 46779.6平方米。户型面积：1） 62-64平米，一室一厅，标准层 6户；2） 88.36平米，两室一厅，标准层 2户。销售情况:10号20
12、10年6月7日取得预售许可证，目前已经对外销售，均价 5800元/平方米（优惠完以后）；10号楼共计167户住宅，目前销售22套，剩余145套房源未售。9号卞H 2010年6月28日取得预售许可证，目前未售。7号和8号为取得预售许可证，目前未售。小户型住宅平面图：点评:世茂COSM规划配套很完善，商铺销售取得了不俗业绩， 但是COSM公寓售卡效果却不尽如人意。一方面由于世茂对公寓销售时间迟迟未定， 缺少相应的报广宣传支持，另一方面 公寓紧邻货运铁路线， 噪音污染严重，而且产权也只有40年，比其他公寓项目少了 10年产 权。这也是世贸公寓的销售惨淡的主要原因。(3)绿地城市广场：项目概况：绿地城
13、市广场共有 3栋11层白L LOFI 4栋19层的酒店式公寓；目前已经推出3栋酒店式公寓，2栋LOFT 50年产权，民用水，商业电， 有燃气。酒店式公寓总建筑面积：56247 m2 ；LOFT总建筑面积：36032 m2o相关情况如下：梯户比面积区间交付标准层（Wj结构特征备注公寓1#3梯13户47-52精装(北向另送2力家电)2.9内廊南8,北5公寓2#3梯9户71-852.9内廊，北侧局部挑空露台南7,北2公寓3#LOFT1#3梯16户46-73毛坯5.2内廊南10,北6LOFT2#销售情况如下:销售类型销售时间总套数已售套数价格面积区间备注公寓1#2010.7.30169156570047-52公寓2#2010.9.141490-7185暂未签约公寓3#2010.9.1415110957007185LOFT1#2010.10.27128105600046-73LOFT2#2010.10.27128103600046-73注：绿地城市广场项目，全部为取得预售后再行销售。公寓楼平面图：1)1#公寓楼平面图2） 2#、3#公寓平面图（奇数层为北侧挑空，偶数层为北侧露台）会,如松2, 3号膜常察】平面图
