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1、容 积 率百科名片容积率，是指一种社区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说,容积率直接波及到居住的舒服度。一种良好的居住社区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。目 录简介 1. 定义2. 计算公式3. 有关规定建筑特点 容积率指标计算规则对地价的影响 1. 影响一 2. 影响二3. 影响三 4. 影响四对生活的影响 1. 人口密度 2. 内部规划问题 3. 安防问题整顿违规现象 1. 开展自查自纠 2. 加大查办力度 3. 长效机制建设存在问题 1. 地
2、方不积极 2. 查办力度低 3. 程序不规范治理工作安排简介 1. 定义 2. 计算公式3. 有关规定建筑特点 容积率指标计算规则 对地价的影响 1. 影响一 2. 影响二 3. 影响三4. 影响四对生活的影响 1. 人口密度 2. 内部规划问题3. 安防问题整顿违规现象1. 开展自查自纠 2. 加大查办力度 3. 长效机制建设存在问题1. 地方不积极 2. 查办力度低 3. 程序不规范治理工作安排展开编辑本段简介定义 容积率（Plot Ratio/VlmeFrction):又称建筑面积毛密度，项目用地范畴内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 容积率是衡
3、量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,一般以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。 计算公式容积率=地上总建筑面积规划用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( 容 积 率各个地区或都市有各自有关规定)。 容积率越高,居民的舒服度越低，反之则舒服度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯正赚钱的角度来设计一种社区。有关规定容积率一般是由政府规定的。 现行都市规划法
4、规体系下编制的各类居住用地的控制性具体规划,一般而言，容积率分为 独立别墅为.0.5, 联排别墅为040.7, 6层如下多层住宅为0.1.2， 11层小高层住宅为1.5.0， 18层高层住宅为.5, 19层以上住宅为2.44., 住宅社区容积率不不小于10的,为非一般住宅。 并根据不同都市的特点有所差别。 编辑本段建筑特点(一)容积率体现的是具体“宗地”内单位土地面积上容许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有拟定边界、有拟定权属的土地，其面积不涉及公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的状况下,才干反映土地的具体运用强度，宗地间才具有可比
5、性。 (二)容积率(R)、建筑密度（C)与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相似，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表达为:R=CH，此种状况下,建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加精确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本房屋单方造价+楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内容许总建筑面积土地单价容积率 因此,楼面地价比单位地价更能精确地反映地价的高下。 （四)容积率存在客观上的最合理值。在一般状况下，提高容积率可以提高土地的运用效益，但建
6、筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化，减少使用的舒服度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，都市规划中的容积率存在客观上的最合理值。编辑本段容积率指标计算规则 一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和;地下有经营性面积的,其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般状况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范(B/T053-）的规定执行;遇有特殊状况，按照本规则下列规定执行。 二、当住宅建筑原则层层高不小于4.9米 （.米+2.2米）时，不管层内与否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2
7、倍计算;当住宅建筑层高不小于7.6米（2.7米2+.2米）时，不管层内与否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的倍计算。 三、当办公建筑原则层层高不小于55米(3米2.2米）时，不管层内与否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的倍计算；当办公建筑层高不小于.8米（米2+2.2米）时，不管层内与否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的倍计算。 四、当一般商业建筑原则层层高不小于6.1米 (3.9米+2.米)时，不管层内与否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的倍计算;当一般商业建筑层高不小于1米（.9米2+2米）时，不管层内与否有隔层,建筑面积的计算值按该层水平投影面积的
8、3倍计算。 五、计算含阳台建筑的容积率指标时,阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面局限性1.米的,其建筑面积不计入容积率。 如建筑室外地坪标高不一致时,以周边近来的都市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪,之后再按上述规定核准。 七、住宅、办公、一般商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率,其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50
9、353-)的规定执行。 八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。 九、本规则规定的数值均含本数。十、对本规则执行过程中遇到的其他状况,我委将及时予以补充和修正。 十一、本规则自发布之日起执行。1 编辑本段对地价的影响 影响地价的因素诸多，虽然各因素影响地价的途径各不相似，但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大限度上决定了土地供应的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供应的经济剩余量的分派,使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律,同步受收益机制和市场供求关系的作用,总
10、体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响限度愈大。具体表目前如下几种方面： 影响一 遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下,土 容 积 率地纯收益会随着土地投资的增长而浮现由递增到递减的特点。作为都市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表目前：在建筑密度一定期,容积率的增长，重要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基本工程费及地基解决费的分摊，单方造价减少;当层数达到一定值时，就需要加固基本、增长电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大导致的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价
11、等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。如(图一),C为单方造价,M为单方售价,某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCG面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0，总收益(DNF面积)达到最大,地价达到最高,为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 影响二 容积率对地价的作用限度与都市规模成正有关关系。一方面,都市规模大,土地集约化运用限度高,地价总体水
12、平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过减少楼面地价来减少房屋单方开发成本效果明显，而小都市土地集约化运用限度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本重要受房屋单方造价影响,通过减少楼面地价减少房屋开发单方成本效果不明显，并且房屋层数达到一定数值后若继续增长层数会增长单方工程造价；此外，大都市有比较系统的都市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小都市规划控制一般不严格，容积率的拟定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制,或有，但控制不严,并且有的地方政府为树都市形象,往往鼓励建筑物向空中发展,愈高愈好，容积率在这些小城乡缺少实际操作意义。因此，都市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显,
13、地价随容积率的变化幅度愈大。 影响三容积率对同一都市不同区位地价的作用限度不同。都市中心区位条件优越,土地运用集约限度、土地运用效益、土地需求量、土地稀缺限度、规划控制限度均高于其他区域，特别是都市边沿区,投资者的剧烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其她地区则随着土地运用收益、土地需求量及其稀缺限度减少,容积率对地价的作用限度随之下降。因此,容积率对地价的影响限度在同一都市体现为从中心向外围逐渐削弱。影响四 容积率对不同类型用地地价的作用限度不同。商业用地对区位条件反映最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺限度、供求矛盾比住
14、宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增长产生的经济剩余重要以地价形式体现出来,归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反映的敏感限度比商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在都市外围，不仅受区位条件影响最不敏感，并且受工艺流程的制约，在诸多状况下没有容积率的限制。因此,在同一都市中，容积率对不同类型地价的影响限度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 编辑本段对生活的影响人口密度 高容积率的住宅项目意味着社区内房子建得多，而高密度的住宅必然会带来高密度的居住人口，最后导致社区中业主的生活舒服度下降。此外,高密度的居住人口还会对社区内的健身场合、小朋友活动区域、娱乐中心
15、以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化,因此在购买高密度社区时应当对此提出更高的规定。 内部规划问题 由于高容积率住宅对土地使用率的过度追求,社区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。此外,楼间距过近、社区内 容积率道路狭窄、停车位置局限性也是高容积率社区常常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不仅是摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对社区的承认度的重要方面。 安防问题 由于居住密度大，因此出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地减少诸多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的规定。因此高容积率的住宅安防系统一定要跟上(固然这不是说低容积率的社区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度，并且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。 编辑本段整顿违规现象开展自查自纠 依法解
