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1、江南大学现代远程教育上半年第三阶段测试卷考试科目:房地产评估第7章至第10章（总分100分）时间：90分钟 学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、单选题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、对同一宗房地产而言，（ B）A房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧B建筑物价格=房地价格-土地价格C土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧D房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（C）。 A通货膨胀影响 B投资利息因素 C资金时间价值 D投资风险补偿3、对于发售的房地产，采用假设开发法估算开发完毕后的房
2、地产价值时，根据待估宗地的最佳开发运用方式和本地房地产市场现状及将来变化趋势，可以采用（ D）和长期趋势法相结合进行估算。 A比较法 B收益法 C成本法 D路线价法4、开发商在开发某别墅区时， 为了增长利润提高了建筑密度和容积率， 但成果反而使别墅的价格下降，这是由于（ B）。A市场不景气B该别墅区的环境条件变差C该别墅的单位开发成本减少D开发商可获得满意的利润即可5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种状况下，建筑物的经济寿命应为（B）年。(阐明：题干中假设土地出让合同中未商定不可续期) A40 B43 C47 D506、某高
3、层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ A ）。 A19% B21% C23% D25%7、若原则宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（B）。 A78% B85% C117% D150%8、下列有关路线价法的表述中，不对的的是（D）。 A路线价法实质是一种市场法，其理论根据与市场法相似，是房地产价格形成的替代原理 B路线价法合用于城乡街道两侧商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较
4、整洁 D路线价法是在特定的街道上设定原则临街宽度，从中选用若干原则临街宗地求其平均价9、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。既有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为l25ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（A）万元。 A654 B818 C872 D109010、某大厦总建筑面积10000，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（B）。 A24% B3O% C38% D72%二、多选题：（本题共10小
5、题，每题2分，共20分）1、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象涉及（ABCD）。A在建工程B已经灭失的房地产 C作为公司整体中的一部分的房地产 D有建筑物的土地 E划拨土地使用权的房地产 2、承当资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文献有重大失实导致严重后果的，处（ CDE）年如下有期徒刑或者拘役，并处或者单惩罚金。 A3 B5 C7 D10 3、承当资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得（ABCD）的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接负责人员的资格证书，吊销营业执照。 A
6、一倍三倍 B、一倍五倍 C三倍五倍 D五倍十倍 4、（CDE），中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。A11月4日B10月17日 C10月13日 D10月4日 5、如下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度（A B C D）。A房地产估价师执业资格制度暂行规定B中华人民共和国都市房地产管理法 C中华人民共和国国标房地产估价规范 D房地产估价师执业资格考试实行措施 6、中华人民共和国国标房地产估价规范的颁布时间是（A C D E）。A1994年B1995年 C1999年 D 7、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ A B D）法求
7、取。A市场比较法B收益法C成本法D长期趋势法8、长期趋势法涉及（ A B C E ）等措施。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D年限法E指数修匀法9、在划分路线价区段时，应符合的条件涉及（ D E ）。A形状相似B在同一条街道上只有一种路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相称10、下列有关房地产抵押价值评估的表述中，对的的有（ A B D E ）。A法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C房地产的价值扣除估计处分该房地产的多种费用、税金后的余额才是抵押价值D不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押
8、价值E在评估土地使用权是以划拨方式获得房地产的抵押价值时，不应涉及土地使用权出让金三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、土地分等：土地等反映城乡之间土地的地区差别，土地等的顺序是在各城乡间排列。2、经济合用房： 由都市政府组织房地产开发公司或者集资建房单位建造，以微利价向城乡中低收入家庭发售的住房。它是具有经济性和合用性两方面特点的社会保障住房。3、静态地价：把房地产开发商获得土地使用权时所支付的价格，作为待分摊的地价，此地价称为静态地价。它是假定地价从土地使用权的获得到建筑物的发售这一时间段内是静止不变的。4、基准地价： 是指在一定期间内，对城乡规划区范畴各级土地或均质地区，
9、按照商业、住宅、工地等土地运用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）1、路线价法是土地的估价措施之一，它可以快捷、以便地同步评估多宗土地的价格，合用于 土地管理 、 课税 和 征地拆迁补偿 等方面的估价需求。2、原则深度处的连线称为 里地线 。3、估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文献，应当体现 全面性 、 客观性 、 精确性 以及高度的 概括性 。4、假设开发法实质上同收益法的理论根据是相似的，即 地租原理 和 预期原理 。五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、假设开发法的合用范畴？答：2、假设开发法的具体环节
10、？答：3、路线价法的理论根据区位理论的应用？答：答：4、基准地价的内涵要点？答：六、计算题：（本题共2小问，每问7分，共14分）背景材料：某评估项目估价对象是达到了“七通一平”的熟地，土地面积为2 000平方米，土地剩余合用年限为67年，形状为矩形，规划限制土地的用途为商业、住宅，规划容积率为6.0，容许的建筑覆盖率为，土地出让时间为10月。估价规定：评估该土地在10月出让时的价格。估价过程：实地勘察待评估土地；拟定最佳开发运用方式。通过调查研究，拟定该熟地最佳开发运用方式是住宅用途，建筑容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，建筑总面积为12 000平方米，建筑层数为12层；估计开发期。估计获得
11、该土地后建造住宅的开发期为2年，即为10月所有完毕，估计该住宅在建成时可以所有售出；估计开发完毕后的房地产的价值。售出时的平均价格按照建筑面积为4 000元/平方米；估计后续的必要支出和开发商的利润。估计建筑安装工程费按照建筑面积为 1 100元/平方米，后续的勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的6%，后续的管理费为建筑安装工程费的6%。第一年需要投入70%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，次年需要投入30%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。一年期年利息率为8%，二年期年利息率为10%，假定都是持续均匀的投入；销售住宅时的广告宣传等费用为其售价的4%，销售过程中房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买熟地过程中房地产交易中买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；投资利润率为直接投资资本的25%,年折现率取10%；估价熟地的价格。根据上述的开发费用，采用的估价公式如下：熟地价值开发完毕后房屋价值-投资者购买熟地应承当的税费-由熟地建导致房屋的开成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润问题1：用老式措施估算总地价、单价和楼面地价。答：问题2：用钞票流量折现法估算总地价、单价和楼面地价。答：
