《2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库_5》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库_5（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共10题)1.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（）。A. 7.78%B. 8.28%C. 13.21%D. 14.21%正确答案：A,2.按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于()的建筑物。A. 用途相同且价格差异不大B. 建筑面积相同且价格差异不大C. 规模相同但价格差异较大D. 各部分的房地价值有差异但差异不很大正确答案
2、：D,3.下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A. 价格是价值的外在表现B. 价值是物的真实所值C. 价格是价值波动的“中心”D. 现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易正确答案：C,4.房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（）特性。A. 不可移动B. 独一无二C. 相互影响D. 易受限制正确答案：A,5.某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，实际年龄12年，有效年龄10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平
3、均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为10年，年龄为5年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。A. 65.6B. 67.6C. 70.6D. 77.6正确答案：B,6.利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年2019年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y600050X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，X0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（ ）元/m2。A. 6050B. 6300C. 6550D. 6800正确答案：B,7.当消费者收入增加时，会减少对（）的需求。A. 正常商品B. 炫耀性
4、物品C. 高档商品D. 低档商品正确答案：D,8.（）一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。A. 实际成交价格B. 评估价值C. 评估价格D. 真实价值正确答案：B,9.某套住宅，套内建筑面积为108m2，分摊的共有面积系数为建筑面积的10%，套内建筑面积下的价格为2600元m2，则该套住宅建筑面积下的价格为（）元m2。A. 1950B. 2167C. 2210D. 2340正确答案：D,10.购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。A. 于成交日期一年后一次性支付所有款项B. 于成交日期一次性付清，给予5%的优惠C
5、. 于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D. 首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付正确答案：D,二.多项选择题(共10题)1.城镇基准地价中划分不同均质地域通常是将()的土地加以圈围而形成不同的地价区域A. 地形相同B. 位置相邻C. 用途相同D. 权益相同E. 地价相近正确答案：B,C,E,2.某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性
6、投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。A. 评估对象土地取得成本为196万元B. 应计算利息项目的总金额为535万元C. 土地取得成本的计息期为1.5年D. 土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E. 开发利润为64.20万元正确答案：A,C,D,3.根据房地产用途对房地产进行分类，下列不属于旅馆房地产的有（）。A. 超级市场B. 饭店C. 酒店D. 培训中心E. 娱乐城正确答案：A,E,4.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价
7、值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）。A. 意外破坏的损毁B. 市场供给的过量C. 建筑设计的缺陷D. 人们消费观念的改变E. 周围环境条件恶化正确答案：C,D,5.关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A. 投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B. 评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C. 评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D. 投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E. 评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的正确答案：A,B,D,6.关于房地产
8、估价要素的说法，正确的有（）A. 估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B. 估价对象由估价委托人和估价目的双重决定C. 选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D. 估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E. 估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复正确答案：A,B,D,7.某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于该房地产价格的说法中，正确的有()。A. 该厂房的实际价格等于名义价格 ，B. 该房地产的名义价格为50万元C. 该房地产的实际价格为
9、50万元D. 该房地产的实际价格高于50万元E. 该房地产不存在名义价格正确答案：A,B,C,8.在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（ ）。A. 投资价值B. 抵押价值C. 快速变现价值D. 现状价值E. 残余价值正确答案：B,C,E,9.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。A. 完全产权价值B. 投资价值C. 快速变现价值D. 现状价值E. 残余价值正确答案：B,C,D,E,10.对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有（）。A. 销售利润率小于投资利润率B. 投资利润率小于成本利润率C. 成本利润率小于直接成本利润率
10、D. 直接成本利润率小于销售利润率E. 年利润率小于总利润率正确答案：B,D,E,三.判断题(共10题)1.根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）正确答案：B,2.在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 ( )正确答案：B,3.房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、 房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（ ）正确答案：A,4.不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的.同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。（）正确答案：A,5.求取出租房地
11、产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。()正确答案：A,6.高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。（）正确答案：B,7.求取房地重新购建价格时，通常房地分估路径求取的估价结果比房地合估路径求取的估价结果低。（ ）正确答案：B,8.外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（）正确答案：B,9.对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。( )正确答案：A,10.土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。（）正确答案：B,
