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1、 银湖财富公馆项目可行性研究报告报告编号：深国浩研字2008第025号报告编制单位：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司提交报告日:二七年十二月二十六日目 录一、项目总论41.1项目背景41.1.1项目名称41.1.2开发公司41.1.3承担可行性研究工作的单位41.1.4研究工作依据41.1.5项目建设规模和内容51.1.6 项目开发手续61.2市场调研分析结论61.2.1市场预测61.2.2项目建设进度71.2.3投资估算及资金筹措71.2.4项目综合评价结论8二、项目投资环境和市场研究102.1 市场宏观背景102.1.1宏观投资环境102.1.2深圳市整体投资环境122.1.3 200
2、6年度深圳市的商业性办公用房市场状况142.1.4 2006年深圳市住宅房地产市场分析142.2房地产区域市场分析172.2.1区域市场界定172.2.2供给与需求分析182.2.3典型物业调查262.2.4市场分析有关结论29三、项目分析及评价303.1地块解析303.1.1地理位置303.1.2交通条件303.1.3地形、地势303.1.4水电气保障303.1.5规划限制条件313.2项目SWOT分析313.3项目评价33四、市场定位及项目评估334.1项目定位334.1.1建筑形式与户型定位334.1.2目标客户定位344.1.3价格定位354.2方案评估意见36五、项目开发建设进度安排
3、365.1项目建设计划说明365.2施工横道图36六、项目投资估算与资金筹措366.1项目总投资估算366.2资金筹措396.3投资使用计划406.3.1投资使用计划406.3.2借款偿还计划40七、销售及经营收入测定407.1各类物业销售收入估算407.2资金来源与运用分析417.3销售利润41八、财务与敏感性分析428.1盈利能力分析428.2项目不确定性分析438.3社会效益和影响分析45九、可行性研究结论与建议459.1拟建方案的结论性意见459.2项目主要问题的解决办法和建议469.3项目风险及防范建议469.3.1项目风险469.3.2防范建议47十、附表483银湖财富公馆项目可行
4、性研究报告一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本次进行可行性研究的项目名称为：银湖财富公馆。1.1.2开发公司本项目的开发公司为：深圳市时代财富实业集团有限公司。1.1.3承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位为：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司1.1.4研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下：（1）关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知（深圳市发展计划局：深计2003590号）；（2）房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）；（3）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）；（4）深圳市
5、建设工程价格信息；（5）根据深圳近期建设规划（20032005）；（6）发展商提供的建设用地规划许可证、房地产证等相关资料。1.1.5项目建设规模和内容根据委托方提供的深房地字第2000326279号房地产证、深规许ZS-2007-0159号深圳建设用地规划许可证及宗地图等相关资料，该项目宗地的经济技术指标分别如下表： 非别墅类低密度住宅用地:项目名称银湖公馆宗地位置罗湖区银湖路宗地号H402-0043总用地面积49,887.8M2容积率0.35计容积率建筑面积17,460 M2其中：住宅17,000 M2 管理用房及文化活动室460 M2机动车泊位数170辆建筑覆盖率：25%建筑高度或层数：
6、多层预计建设周期1.0年1.1.6 项目开发手续拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号深圳市建设用地规划许可证。开发企业已具备以下条件：开发条件取得文件证号企业法人营业执照注册号：4403011013519深圳市房地产开发企业资质证书深房开字（2006）749号关于H402-0043宗地开发问题的复函深国房直函2007348号1.2可行性研究结论1.2.1市场预测通过对2006年度深圳市经济状况以及深圳市房地产行业的市场调研和分析，可得到如下结论
7、： 深圳市房地产市场目前对住宅用房的需求仍较大，尤其是本报告中拟开发项目的宗土位于深圳市罗湖区银湖路，地理位置极其优越，而该区域可供开发住宅土地极少，故项目开发前景乐观； 银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。 深圳市时代财富实业集团有限公司具备一定的开发经验及经济实力。1.2.2项目建设进度H402-0043号宗地开发周期预计为1.0年，即自2008年5月至2009年5月。根据工程横道图一预计，该住宅用房主体工程约于2009年5月完工，2009年5月即具备销售条件，
8、预计至2010年上半年销售完毕。1.2.3投资估算及资金筹措银湖财富公馆项目建设的总投资约为 164,051,846 元（包含地价款、建筑安装成本及各项税费等），在建设期内将按项目工程计划横道图的进度分期投入，项目投资估算详见下表：项目总投资估算表序号项目名称总额（元）单价（元/平方米）占总投资比例1土地成本110,628,404.506,336.1167%2前期工程费2,619,000150.002%3建安工程31,689,9001,815.0019%4管理费用2,898,746166.022%5不可预见费950,69754.451%6其他费用1,157,59866.301%7财务费用1,8
9、67,50072.661%8销售费用12,240,000701.037%合计164,051,8469,361.57100%注：单价为按全部建筑总面积分摊计算。本项目开发投资的资金来源包括：企业自有资金 109,406,204.50 元；银行融资 25,000,000.00 元；销售收入29,645,641.09 元。总计164,051,845.59 元。项目资金来源表序号项目名称总额比例1自有资金109,406,204.50 66.69%2银行融资25,000,000.00 15.24%3销售收入29,645,641.09 18.07%4总投资164,051,845.59 100.00%1.2
10、.4项目综合评价结论1、项目建设手续正在办理之中银湖财富公馆项目属非别墅类低密度住宅开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策；H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号深圳市建设用地规划许可证。项目建设后续资金有保证，主要来源于自筹资金、银行融资及销售收入。2、项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善该片区的住房结构及提升该片区的居住环境，同时有利于缓解城市中心区房源紧缺问题，也为社会创造就业机会。故该项目的开发具有良好的社会效益。3、项目经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示
11、：项目主要经济技术指标序号项目指标1占地面积（M2）49,887.802总建筑面积（M2）17,460.003项目总投资（元）164,051,845.594项目经营收入（元）408,000,000.005利润总额（元）112,319,979.046税后利润（元）95,471,982.197成本利润率（税前）38%8成本净利润率（税后）32%9财务内部收益率（FIRR）42%10动态投资回收期（年）1.7311贷款偿还期（年）1.00综上所述，该项目开发前景乐观、开发资金有保障、且具有良好的社会效益和经济效益，我司认为本项目可行。二、项目投资环境和市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1全国投资环
12、境2006年，全社会固定资产投资为93472.36亿元，同比增长24.5%，增幅比去年同期回落2.7个百分点。其中，房地产开发投资19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅回落2.0个百分点；全国房地产开发到位资金26880.21亿元，同比增长25.6%；全国完成购置土地面积36791.02万平方米，同比下降3.8%，同比去年增幅上升了0.2个百分点，低于商品房施工面积涨幅的20.9个百分点、商品房新开工面积18.9个百分点。2006年国家加大了对房地产市场的宏观调控。在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得了一定的效果，房地产市场呈现出积极的变化。主要是：首先，房地产开发投资
13、保持平稳增长。全国房地产开发完成投资19382亿元，同比增长21.8%。低于同期固定资产投资增速，处于近几年来较低水平，其次，房地产开发结构得到一定改善。2006年实施的调整开发供应结构，鼓励普通商品住房建设措施初见成效；再次，房价涨幅有所回落，但部分城市仍上涨较快。2006年是国家宏观调控政策最为密集、也最为具有刚性力度的一年，2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年。2006年宏观调控影响最大的是有关住房套型面积90平方米以下要占70%以上的技术性硬约束。这种政策既有国际惯例，也符合中国的实际情况。因为这种住房套型面积的硬约束，既可体现住房产品市场分配的效率原则，也可体现住房产品分配的
14、公平性原则。这将会改变国内居民的住房消费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场的竞争体系。 以上所述都可以看出中国房地产发展战略正开始显露出从产业政策向公共政策回归的姿态。2007年的房地产行业可以说正处在这种变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。另外，中国已经走过了住房严重短缺的时代，正向着更加注重改善人居环境和节约资源的阶段发展。但是中国房地产市场仍存在一些极待解决的问题。适合中低收入家庭的中低价位、中小户型商品房供应不足，部分城市商品房价格上涨仍然较快，住房保障制度建设相对落后，房地产市场秩序仍需进一步规范。为促进房地产业持续健康发展，解决房地产业在发展中存在的问题，政府将进
