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1、目 录 第一章 总说明2第二章 项目建设背景和必要性6第三章 市场分析与价格定位 、15第四章 建设地址和建设条件18第五章 建设容与建设规模22第六章 工程方案23第七章 环境影响及保护29第八章 工程进度与实施管理33第九章 估算及资金筹措35第十章 财务评价38第十一章 结论和建议40第一章 总说明1.1项目名称xxx房地产开发工业标准化厂房建设项目1.2 建设单位xxx房地产开发1.3可行性报告研究编制单位xxx工程咨询1.4 可行性研究的依据和围1.4.1可行性研究的工作依据建设项目工程咨询合同书xxx市总体规划xxx经济开发区控制性详细规划 国家和地方其他有关规和规定 项目建设单位
2、的有关意见及建议1.4.2研究工作的主要容及围可行性研究的围包括：项目背景及建设的必要性、市场需求分析与价格定位、建设规模、建设条件及建设地址、工程建设方案、环境保护、企业组织及劳动定员、项目实施进度建议、投资估算及资金筹措、财务评价、风险分析、经济社会效益分析等容。1.5项目建设地点与建设规模、容1.5.1项目建设地点：项目选址于xxxxxx经济开发区,xxx经济开发区是1992年经xxx批准设立的xxx首批十个省级经济技术开发区之一。1.5.2项目建设规模：项目占地面积为40.69亩,建筑面积27681.8平方米,其中厂房建筑面积20201平方米占地面积12051.8平方米,办公及其他用房
3、建筑面积7480.8平方米占地面积1783.02平方米。项目总投资3800万元,预计建设周期为1年。1.5.3建设容包括标准厂房、厂区道路和厂区辅助设施等。1.6投资估算与资金筹措建设总投资3800万元,其中固定资产投资为3262万元工程费用为2510.92万元,土地费用508.6万元,其他费用111.50万元,预备费用131.12万元,流动资金38万元。本项目仅估算标准化工业厂房投资,其工业产品设备投入未估算在项目的全部资金由建设单位自筹。此项目用做工业标准化厂房建设,项目建设完毕后用于塑料、五金、模具项目的发展,项目引进后预计投入5000万元。1.7主要经济数据及评价指标表 表1-1主要经
4、济数据及评价指标表 表1-1序号名称单位数据一经济数据1总投资万元33002固定资产投资万元3262工程建筑总面积平方米27681.83标准化厂房销售收入万元55904营业税金及附加万元311.655总成本费用万元3262.176土地增值税万元545.507年利润总额万元818.258税后利润万元613.699所得税万元204.56二财务评价指标1投资利润率税前24.82投资净利润率18.601.8结论和建议1.8.1结论1、本项目建设不仅可以使区域的土地得到的较好的利用,促进xxx市经济发展,产生良好经济效益；同时可以对项目区域周围的经济发展产生较大的幅射作用,创造较多的就业机会,因此项目具
5、有现实的社会效益。2、项目选址符合xxx市经济开发区的总体规划和控制性详细规划的要求。3、 从项目工程建设方案角度分析,只涉及标准厂房的建设和总图运输的布置,其技术是常规性技术,项目的建设是可靠稳妥的、可行的。本可研报告的结论是：项目市场前景好,建设方案在技术和经济上是可行的。1.8.2建议1、项目风险主要来自市场风险。建设单位应加强管理,积极宣传,务求通过有效管理和积极的市场推介来避免风险。2、建设单位应建设一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍,加强工程管理,统一协调指挥,把项目作为一个系统来认真筹划和研究。3、施工单位要制定好施工组织设计,尽最大可能避免工程施工中的失误,保证工程质量、进
6、度、和投资目标的实现。第二章 项目提出背景与建设必要性2.1项目提出的背景在党中央一系列亲民政策的指引下,xxx市委、市政府坚持以民为本,落实科学发展观,深入实施三年大变样和民生工程,大力推进工业化、农业产业化和城镇化,经济社会全面、协调、快速发展,城乡面貌发生了很大变化,群众生活得到明显改善。xxx市在渤海新区中是经济实力最强的县,综合经济实力位居xxx30强,是全省首批22个扩权县市之一,十一五期间xxx重点发展的10个中等城市之一。20XX完成地区生产总值140.5亿元,同比增长12.1%；完成全部财政收入11.8亿元,增长13.2%,其中一般预算收入4.6亿元,增长39.6%；完成全社
7、会固定资产投资75.9亿元,增长38.1%；城镇居民人均可支配收入14805元,农民人均纯收入6592元,分别增长12.7%和12.1%。xxx市各项事业发展迅速,已初步入经济持续、健康发展的新阶段。近几年来,xxx经济出现了良好的发展态势,投资环境有了很大的改善,成为客商投资置业和观光旅游的好地方。xxx市在发展工业、运输和旅游等行业方面有许多良好的条件,主要有：区位交通。自然资源。特色产业。2.2项目建设的必要性2.2.1加快当地经济发展的需要尽管xxx的社会经济总体形势不错,但和全国先进省市相比仍有很大差距,就xxx市来讲,经济发展虽在xxx居上中等水平,但与其所处沿海开放县市的位置仍不
8、相称。xxx市政府需要采取有效的措施来加快本市的社会经济发展。为了加快本市的经济发展,增强经济实力,xxx市政府根据一些地区加快发展经济的成功经验,93年经省政府批准设立了省级开发区,由于经济开发区具有集中连片的地缘优势,强有力政府支持和扶持,高效的运行机制和先进的管理模式,能够营造出比较理想的发展经济的气候,是发展区域经济、工业富市的有效途径,可以成为新的经济增长点。本工程作为经济开发区的一个标准化工业厂房的建设项目,参与xxx市的经济建设,充分合理利用当地和经济开发区的资源以及当地的基础设施,享受当地政府的优惠政策和良好服务,吸引外地客商到经济开发区发展来料加工工业和出口创汇工业,可以极提
9、高本项目的竞争能力和经济效益,从而促进经济开发区区的成功运营,为xxx市的经济发展作为贡献。2.2.2项目建设符合国家经济结构调整和提高土地利用率的需要 经济结构的调整和产业结构的优化升级是国家十一五规划中一个重要任务。我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。市场潜力巨大,劳动力资源丰富,基础设施不断改善,产业配套能力较强,科技教育具有较好基础,社会政治保持长期稳定。 十一五时期在快速发展中又出现了一些突出问题：经济结构不合理,经济增长方式转变缓慢,能源资源消耗过大,环境污染加剧,产业面临着升级换代和转移的问题。标准化工业厂房建设即优化资源配置,提高土地利用效率,又构筑项目建设平
10、台,聚合产业优势,形成结构合理、集约化程度高、综合效益显著的新型产业园区,实现加速工业化进程,促进经济全面提速跨越发展的目的。发达地区实践证明,标准化工业厂房建设能大量节约土地资源,促进工业用地向集约化发展,有效提高了土地综合利用价值,走出了一条土地节约集约利用与工业经济又好又快发展的路子。2.2.3当地人民脱贫致富和增加就业的需要本项目的实施不但可以满足客商购置厂房来料加工和出口创汇的需要,而且可以解决当地人民就业,并且可以产生幅射作用,带动当地其他产业,如运输、配送、餐饮、旅店和旅游业的发展,从而进一步促进当地人民扩大就业和增加收入,提高人民的生活水平,使当地人民群众尽快脱贫致富。综上所述
11、,本建设项目的实施对于建设单位参于经济开发区的经济建设,发挥建设单位的资源优势,促进xxx市社会经济的发展,扩大当地居民就业,有着较大的推动作用；项目的建设符合国家的产业政策和xxx市的发展规划。因此,项目的建设是必要的,适时的。 第三章 市场分析与价格定位3.1市场分析20XX以来,全国各主要城市工业房地产投资领域继续保持活跃,土地价格和物业租金均呈现上升趋势。由于工业用地从20XX1月1日起必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地级别相对应的最低价标准。在物业租金方面,全国各主要城市环比增幅分别达到15。把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度,目前世界制
12、造工厂的局面还会长期持续下去,这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级,但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看,价格的低廉是十分诱人的,升值的空间巨大,再加上人民币汇率的收益,国际资本可以赢得双份利益。总之,工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点,也许是资产升值的最后一片热土。在2007第三届中国地产金融年会上,中国工业地产网指出：工业地产是一个等待深入挖掘的金矿。中国工业地产以年均增长15%的速度在发展,
13、每一年国家所有土地规划指标中,接近1/3是划拨给工业地产的。一方面是宏观政策对房地产投资市场的规与调控,另一方面是城市化进程与产业飞速发展。随着20XX奥运会带来的产业升级与经济繁荣,工业地产将迎来全新的发展机遇。租金方面,权威机构认为,20XX全国主要城市工业厂房平均租金报价与20XX同比增长10%。目前土地的供应量极为有限,国外企业对厂房和研发基地的需求却没有减少,新增厂房供给不足,直接导致租金价格升高。全国其他工业地产情况与之基本类似。xxx市虽作为xxx的一个经济相对发达的市县,但农村剩余劳力仍然较多,目前正面临着发达地区产业大规模转移的重大机遇,发达地区劳动密集型产业的转移又对xxx
14、市经济开发区的厂房产生了强劲的市场需求,发达地区的一部分企业转移到xxx市经济开发区也就成为必然趋势。现在一些发达地区企业的厂商现在已开始到xxx市经济开发区建厂和租用厂房。今后,必然会有越来越多的到xxx市经济开发区建厂和租用厂房。经济开发区的厂房市场需求量将越来越大。3.2价格定位在标准化工业厂房整体出售方面,参照市、XX郊县现行价格和xxx市的厂房价格水平,我们预测20XX标准化工业厂房每平米价格为2500元。第四章 建设地址及建设条件4.1项目位置项目位于xxxxxx经济开发区,xxx市位于北纬3809-3839,东经11705-11749之间。处于环渤海、环京津的双环枢纽地带和东北来
15、经济圈的中心位置,是国家跨世纪工程-工程的龙头项目xxx港所在地。总面积1544平方公里,拥有65.8公里的海岸线。全市总人口41.97万。城区面积18平方公里,城区常住人口12万。xxx经济开发区位于xxx东南部,东临渤海、南近、西界、北倚京津,处于东北亚经济圈的中部位置和环渤海,环京津的双环枢纽地带,是新欧亚大陆桥的东桥头堡,现已成为华北地区对外开放的重要窗口。区域位置优越,基础设施配套完善,交通便捷,具有近城、靠海、沿路、临港的独特区位优势。 xxx经济开发区投资环境优越,基础设施日趋完善。硬环境上开发区建有220千伏、110千伏变电站各一座,日供水3万吨的水厂已建成使用,装机容量达到5000门,形成了初具规模的供水网络、输电网络、有线电视网络、通讯网络和国际互联网
