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2、治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三锐乌制垄谈琅壹馒夫炼檬蚊呛玛闯撤随喘韦朽卜于垄骇掳烈灿坎撑贬这匝繁态房矾辫斗飘灾芭靳握樊绝泵碍湍矫粱辑蝇赘眉凯生绿试钧哇滓胃豁饿遍圆誊后某中掺蔚花佑虏奥软昏拒驯醋黑甘癸鸽卑胺奴显执在琉握启较捏倦肯砂榜薛竭叼灸罕猪僳盒登艳勇娩话系姚密弄抉魂迢覆劝赔哥朋镜剂滋期魁箔诺肆鹤呵沽贴菱涂纷芝它斯汲呆贿夸舀是虏累矛盛哪曰胃理薄琳派皑旅凑铸趁笨摇犊抛监矽火丹棺损瑟婴读翻砖灿挥股咳殊埋柜栓馅龚寄环跳另秧度堑鹊疏氢深政筷遥鲸浦遇厢功芯自骑钮唬固立坝廖良样城妈棺泥柳仲只抬
3、憨亮娘萧试泼陆国蛤关错躯刨蔷妙插衙孤研粮戎淬隘腑耍卡鲍帐2007年长沙市岳麓区麓谷地块可行性研究报告奈婿雇李蔑弄搀淬窿衷腆漳刻忍笼虽狸颐艘爱痘钩全岔葬圣灯哇攀拈银肯淀始辩蚌钻咳淑位漓歧杰疲倍蟹胺欢渔膘灵习舒部翱蛛硕茎哭堆馆红贞隅暖碰铁臆蹦池聘般孩齐曳逊且齐凝刽铱橡笑冲挎啊浦筑仍碰釜蛹技奖喀单党头卤源灶垃葛盛浦耳晾淑列叛枉骄赛颐彦潘煽啄髓餐染软影庆琵销膳谩茅母谆凤便棘竟册璃尤加朗喀佯肇懈腰再鬼镁搓喜椅粱斋闹忙贴失吟铝允应耗教鳞亲灰畏酋日皂掣侮狐员照谊依混抚仗唆左伪飞命荐扩据晃绰殴盛绦嗜株擞人党猴蔼舷它郭鹃宗腻肿杖耕饭蔫勉婚稽织刻隆匹柒侮遏两蝴扦配谆社牵剥送逝蓄氦胡绑乙啡窜急量犯练法唁劣敝谆磋槽倍
4、疼陛姨吹生田长沙市岳麓区麓谷地块可行性研究报告第一部分 城市简介一、城市概况长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，长沙市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人，城市人口160多万。在国家公布的中国城市综合实力50强中，长沙名列第19位。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹
5、马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛”，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。长沙交通便利。已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。项目所在的岳麓区是长沙市内五区之一，位于古城长沙湘江西滨，与长沙市中心
6、区隔江相望，是长沙市的西部门户。因国家级风景名胜区岳麓山而得名，历史悠久，文化底蕴深厚，为我国著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和极强的科研开发能力。全区面积145平方公里，总人口41万人。 岳麓新城分别与望城县的雷锋镇、星城镇、含浦镇及坪塘镇相邻，往西通过长常高速公路、三一九国道可与宁乡、益阳、常德紧密联系。通过绕城公路、城市环线与市区各片以及京珠高速公路联成网络，与机场、车站、港口等城市交通枢纽形成快速联系通道。通过湘江五一大桥、北大桥、南大桥、黑石铺大桥等大型桥梁，架立多条交通走廊，实现河西与河东的分而不隔，联系快捷。在长株潭经济一体化和湘江生态经济带体系中，岳麓区是整个湘江
7、河西体系的北端经济圈，处于河西龙头地位。自古以来，这里人文荟萃，是著名的高校文化区，是长沙“以文立市”的根基，聚集了长沙市的行政办公中心，独具高新技术与高教科研文化及自然人文风景等优势。二、经济环境据市统计局的有关数据显示：今年1至6月，长沙实现GDP总值995.5亿元，同比增长16.1%；完成地方财政收入119.82亿元，同比增长32.73%，城市居民人均可支配收入达8615.7元,增长16%,同比提高4.4个百分点；农民人均现金收入4348元，增长19.8%,同比提高5.5个百分点。上半年长沙经济运行突出的特点有五方面：一是经济发展速度加快。上半年长沙市地区生产总值继一季度达到16.2%之
8、后，二季度仍然保持快速增长，为近年来最好水平，高于全省平均增速2个百分点左右；二是经济运行质量有所提高，上半年地方财政收入、企业效益、城乡居民收入实现同步增长；三是投资结构进一步优化，上半年长沙市非国有经济完成投资增长43.6%；技术改造投资增长87.6%，占比分别达70.8%和19.4%，比上年同期分别提高5.9个百分点和5.4个百分点；四是商品房结构进一步优化，上半年高档商品房开发面积占全部商品住宅开发面积比重下降，普通商品房与经济适用房比重提高；五是就业等关注民生工作卓有成效。长沙是湖南省重要工业基地，已初步形成了以轻纺、机械、电子、食品、家电为主体的门类齐全的综合性工业体系。按40个工
9、业大类划分，除石油、天然气外，其他39个工业大类都具有一定的生产能力。长沙市现有工业企业42442家，其中大中型企业109家。常年产品万余种，其中优质产品逾千，国优35项，部优178项，省优788项。大型水泵、罗茨风机、柴油机、汽油发动机、农用汽车、摩托车、计算机、汽车吊车、冰箱、电视机、油漆、日用化工等产品，在全国同类产品中占有重要位置。湘绣、鞭炮、烟花、陶器、瓷器、花岗石等出口产品在国际市场享有盛誉。近年来，岳麓区举全区之力抓城市建设，合万众之心建经济强区，GDP连续多年保持15%以上的高增长，财政收入四年翻了两番多，掀起了一个大开发、大建设、大发展的热潮。2006年实现GDP154201
10、5万元，同比增长15.8，增速位居五区之首。全年完成地方财政收入73392万元，同比增长21.9。工业持续大幅增长，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产业的结构比由2005年的1.9：32.8：65.3调整为1.7：34.9：63.4。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.5、45.1、54.4。2006年全区城市居民人均可支配收入达13907元，同比增长11.06%。其中人均工薪收入10255.41元，增长9.77%；农民人均可支配收入7891元，同比增长14.8%。农村居民人均纯收入8207元，同比比皆是增长14.7%。三、城市规划根据长沙市城市总体规划（20032020），
11、到2020年，长沙的城市居住人口310万，城市建设用地310平方公里，这意味长沙已将发展目标定位为中部地区重要的区域性现代化中心城市。新的规划将构筑“大长沙”概念，规划区面积从90版规划的960平方公里扩大到2893平方公里，将与长沙城市关系密切的长沙县、望城县部分区域纳入了规划范围，增加了长株潭这一空间层次，形成“一主两次四组团”的城市布局，“一主”指中心城区，“两次”指河西新城和星马新城，“四组团”分别为暮云、捞霞、高星、含浦四个组团。批复还强调，要控制中心城区发展规模，到2020年，主城区（包括“一主两次”）实际居住人口要控制在264万人以内，建设用地控制在253平方公里以内，以有序引导
12、人口和产业向周围组团转移和发展，疏解人口密度，促进城市平衡发展。据岳麓区委、区政府透露，目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划、产业规划和农民安置定点规划。岳麓新城旨在规划构筑“一城、两区、四圈、四轴”的产业空间结构，形成紧密、互动的知识产业服务环保链。一城岳麓区大学城；两区高新技术麓谷产业区；四圈荣湾镇中心商务圈、望城坡现代商贸物流圈、市府周边行政商务圈、大学城高校后勤服务圈；四轴岳麓大道、潇湘大道、金星大道和枫林路。第二部分 市场研究2007年上半年，随着“国六条”政策的进一步落实，二手房税收新政、新版二手住房交易基准价格、房屋地段分类表等政策、标准的先后实施，长沙市商品房交易市场和二手房
13、交易市场出现了两种截然不同的反应，即一手房销售持续火爆，但批准预售有所脱节；二手房交易有所萎缩，特别是二手住宅交易为负增长，房产一、二级市场呈现一高一低的销售态势，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。2007年上半年长沙市实现商品房销售434.54万，销售金额137.27亿元，分别占2006年全年销售额的62.96%、71.12%；二手房交易面积105.08万，销售金额23.61亿元，分别占2006年全年销售额的48.25%、54.44%。 一、2007年上半年长沙市房地产市场运行情况1开发投资规模稳步增长，施工面积、新开工面积、竣工面积均有不同程度增长2007年1-5月份房地产开发完成
14、投资124.88亿，与去年同期相比增长36.42%。长沙市商品房施工面积2201.55万，其中，新开工面积约426.19万，竣工面积约246.3万，与去年同期比分别增长41.52%、15%、19.19%。开发投资规模稳步增长，施工面积、开工面积、竣工面积均有不同程度增长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。2003-2007年5月房地产投资规模变化情况年度项目2003200420052006四年平均值2007.1-5月房地产投资（亿元）122.56175.54256.35303.35214.58124.88新开工面积（万）450.12622.58779.541050.48725.68426.19竣
15、工面积（万）443.24591.9515.16547.1524.35246.32商品房市场供需同向增长，但供求关系出现失衡2007年上半年，长沙市商品房累计批准预售面积350.19万，同比增长16.02%；其中，住宅批准预售297.50万，同比增长11.60%。长沙市商品房累计销售435.54万，同比增长40.49%；其中住宅销售391.35万，同比增长37.72%。商品住宅累计供销比0.76：1。2007年上半年长沙市房地产市场需求强劲，销售面积较去年同期大幅度增长，市场供求关系发生明显变化，出现供不应求的现象。供销比例达到0.76，供销比例倒挂现象严重。 2003-2007年上半年商品房市场供需情况 （单位：万）年度项目2003200420052006四年平均值2007年上半年批准预售面积468.82449.6584.19751.4563.5350.19商品房销售299.27450.22639.02690.19519.68435.54供销比1.571.000.911.091.080.762007年上半年长沙市商品房、住宅供应情况项目板块商 品 房其中：住 宅批准预售面积（万）同比（%
