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1、房地产的经营管理论文作 者： 李阳 院 系：城乡开展与管理工程系专 业：09级建筑工程管理2班导 师： 米娜 时 间： 2022-09-28 随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的开展而得到了开展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与开展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的开展,特别是?中华人民共和国城市房地产管理法?的公布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。房地产业在奉献国家经济建设的同时,正朝着“国民经济支柱产业的方向迈进。房地产工程的经营管理是以高效率地实现工程目标为最终目的，
2、以工程经理负责制为根底，运用系统工程的观点、理论和方法，开发工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的组织、方案、控制和营销的管理系统。具体讲，房地产工程开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及工程的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发工程还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、效劳、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，
3、因此，房地产工程开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、标准和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发工程的全过程和确保总体目标的实现。作者结合自身长期从事房地产工程开发、经营管理的经验，系统地从组织、方案、控制和营销四个方面论述了房地产工程经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产工程经营管理的全生命过程。内容上主要分为两局部，第一局部论述了房地产工程经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供给迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二局部从组织、方案、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效
4、团队建设、鼓励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原那么和方法，对于房地产工程的经营管理具有很强的实战意义。组织管理方面，作者认为房地产开发企业一定要建立与相关专业机构合作的团队，这个团队，必须具备凝聚力和执行力。企业有了团队凝聚力，才能存在和开展，企业的开展又增强了团队凝聚力。反之，企业缺乏团队凝聚力，要生存和开展就是一句空话。而面对“市场更加多变和“管理日趋复杂两大挑战，必须从具体的事务中抽身出来，专注于方案、实施、沟通、协调、监督、落实、指导、控制、考核和持续改
5、良等工作思路和工作方式的研究，积极搭建提升执行力的平台，不断提升部门和下属的执行力，以推动企业的持续开展。方案管理方面，首先要抓好市场调查分析、工程可行性研究，解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。以往开发商仅仅认为只要把房子建得牢固美观，就不愁没有顾客光临，只要自己造的房子好就不怕没有人买。这是在买方市场情况下的一种陈旧思想。如今在卖方市场的条件下，如果开发商一味地闭门造车，只追求“作品的“自我欣赏，那么到了销售阶段，将是“一筹莫展了。因此在前期筹划时，进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析，以确定正确的开展路向，找准市场定位，是工程开发成功的最为关键的一步。控制管理方面，进度管理、造
6、价管理、质量管理都与本钱控制息息相关，几者之间的关系盘根错节，应争取在确保质量、保证进度的前提下把建造本钱压到最低。此外工程变更和签证管理、会计核算管理和工程风险管理也非常重要。总之工程本钱管理工作，需要公司总部各部门的通力协作与具体指导，并贯穿于从工程投标开始到工程竣工为止的全过程，每个环节都是相互配合密切联系缺一不可，如果处理不当，会直接引起工程费用的升降，影响工程的经营效益。营销管理方面，由于房地产商品的组合性、位置的固定性、在不同的市场上不可调剂余缺性、异质性、价值的巨额性、政策限制性、使用的长期耐用性等不同于一般商品的特性，我们在确定其营销战略，制定营销策略时，必须考虑到上述特征，在
7、实施过程中必须对现有的营销方法和手段进行舍取、突破和创新，使其适应房地产这一特定行业的需要。房地产开发工程的营销管理主要包括产品、价格、促销、渠道四个方面，另外售后效劳管理也是应该特别重视的一块。到位的物业管理，一定会为后期开发销售树立好口碑，为后期工程的销售工作带来促进作用。物业管理主要表达在收费标准与所提供的效劳水平是否相当，如果不相当，必然造成不良后果。总之，房地产工程的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在工程管理的战略高度，从工程启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证工程目的、工程目标实现的关键 房地产开发
8、工程经营管理是以高效率地实现工程目标为最终目的，以工程经理负责制为根底，运用系统工程的观点、理论和方法，开发工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的方案、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产工程开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及工程的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发工程还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、效劳、环境等几十个部
9、门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产工程开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、标准和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发工程的全过程和确保总体目标的实现。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使工程的各工程标得以最终实现。 由于没有详细、“可行的工程可行性研究报告，使得工程的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准不明确，犹豫不决，致使工程决策慢、效率低。有些开发商高层领导以“市场是变化的，工程定位不能太死为借
10、口不重视前期的工程详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策缓慢，浪费了工程的事机、时间。决策高层“犹豫了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的工程产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。 决策阶段的匆忙、犹豫及其引起的问题一定会在以后的工程建设、销售、交付及使用过程中反映出来，可以说由此造成的工程管理难度是“胎里带的。例如在建设过程中经常出现原那么性、功能性的大变动、变更，“伤筋动骨。当工程不得不匆忙上马或工程待定内容久拖不决时，因市场定位的前期根底资料不丰富、产品研究方面资源整合匮乏等，所谓决策就成了几个领导的“拍脑袋，决策成了经常性的、临时仓促“救火的具体工作。公司高层
11、领导成了具体工作的操作者和矛盾的焦点，也成了工程建设关注、等待和推脱责任的“注目点，前期的市场研究和产品研究问题此时就演变成了工程变更的技术问题和工程建设的工程管理问题等，许多本应相关专业人员或部门做的具体技术问题反而会集中在公司高层领导处。工程决策阶段的问题在工程实施过程中会造成工程管理的诸多困难。例如某工程的阳台栏杆形式确认期达半年之久；某工程在销售阶段才意识到户型单一、户型偏大及市场定位偏差问题；某在建工程使用市场定位由住宅改为商务公寓功能的“正确修改；某工程重新进行产品定位和重新设计；公司领导层经常为建设过程中不时出现的户型修改、材料颜色、装修效果、窗型、车位摆放等而“救火；某工程已拿
12、地近3年，产品定位不明，概念设计已经进行一年有余，至今仍犹豫不决等等。工程现场经常处于等图状态，要么没有图纸、要么改图，甚至工程交付标准都不明确，工程现场只有等待或无所适从或发出修改图后急忙安排敲打、改造，有工期目标时只有“着急，无工期目标时“干耗，工程管理目标往往落空，无论是开发商内部的工程管理和销售部门等，还是参与工程的设计、监理、施工单位及政府规划、建设、房地产管理部门和购房的客户等各个方面都不满意。 因市场研究阶段进行得不细致、不标准，工程投资决策阶段的问题拖到了工程实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，在工程工程管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过
13、程中变更多。许多开发商的工程规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，工程无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师成了开发商高层领导手中的一支“笔，设计师无创意，也不愿动脑筋，做出的规划和建筑效果确实是完全表达了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承当。开发商的高层领导往往认为在设计阶段一定要严格“把关，然而因为没有详细、“可行的可行性研究报告作为产品评价标准，所以开发商的某几个高层领导的“感觉就成为了规划、建筑设计的评判依据，由此造成了工程建设内容经常变化，如某小区的变配电房是后加上去的；分期
14、建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决；小区原先规划的地下停车位缺乏，新增建地下车库；因产品定位修改，导致在建工程的外饰及雨蓬修改；景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展，设计师成了“改图师，设计变更多，工程签证多，故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。工程设计资源整合缺乏会影响工程设计文件的质量、供给时间、工程内容接口等工作，从而影响工程管理。在当今小区的开发建设中，景观园林工程已成了一项不可或缺的内容。开发商的小区开发建设中，景观设计资源整合缺乏，景观设计工作滞后，景观与整个小区不协调，而且景观工程实施滞后，失去了景观美化的意义，经常改动，制约了工程的建设
15、，也没有起到促销的作用；建筑细部设计及装修设计滞后。现在的开发工程中从样板房到公共局部均需精装，甚至要向精装交房过渡。因交付标准不明，建筑细部设计不到位、装修设计滞后，往往后期装修仓促上阵；许多工程的外立面装饰及窗型等迟迟不能确定等。一个工程的成败，除了市场环境等客观条件的制约外，工程公司经营机构的强势配置是相当重要的。在市场经济迅速开展的今天，企业如何瞄准市场进行经济决策，如何通过强强联合壮大自己的竞争实力，如何利用资本市场解决低本钱的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。所以，资金实力较雄厚的一方必须绝对控股，拥有对日常经营性活动进行决策的权力，这样才有利于企业在剧烈的市
16、场竞争中把握因应市场需求而进行及时调整的主动权，有利于企业的生存和开展。一个完整的工程经营机构通常包括董事会、总经办、营销筹划中心、工程管理中心、企业管理中心、销售部、筹划部、设计部、工程部、总工室、装修部、预决算部、工程拓展部、人事行政部、培训部、公关部、财务部、物业管理部等组织机构。房地产开发企业的各项经济不可防止地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。在竞争剧烈的现代企业制度下一定要建立与相关专业机构合作的团队，由专业人士对工程开发经营的各个阶段提供专业意见，供董事会及经营机构决策时参考。 这个团队，必须具备凝聚力和执行力。所谓企业的团队凝聚力，就是一个行业或一个企业具有的优良素质所形成的吸引力。具体地说，企业的团队凝聚力，能有产生使内部的职工充分发挥积极性、创造性及磁石
