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1、吴桓桓浅析商品房认购协议书 的法律问题版作者:日期:韩山师范学院学生毕业论文20 11 届题目（中文浅析商品房认购协议书的法律问题英文系别：政法系专业：法学班级：姓名：吴桓桓学号：指导教师：郑云诚 信 声 明我声明 ,所呈交的毕业论文是本人在教师指导下进展的研究工作及取 得的研究成果。据我查证 ,除了文中特别加以标注和致谢的地方外 ,论文中 不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果 ,我承诺 ,论文中的所有内容均 真实、可信。毕业论文作者签名：吴桓桓签名日期：201 3年5月15日摘 要:商品房认购书是以格式条款的形式订立的独立的合同 ,它与商品房买卖 （ 预售） 合 同的关系是预约合同与正式合
2、同的关系。 双方当事人的主要义务是在其约定的期限内诚 信谈判以最终订立正式合同。认购书所设定的定金既具有立约定金的性质，又具有履约 定金的性质。对定金罚那么的适用 , 应以当事人有无过错为依据。关键词: 认购书，预售合同，效力Abs tr act： Th e r eal e st at e of Offers t o sta n dalone con t ra c t i s ente r edi ntoin term s offormatin th e form o fc on tr act withthes a 1 e ofr ealest a te(i n advance)appo in
3、tm e ntcon tract withthef or ma l con t ract . T he ma in o b ligati ons o f the parties i n g o od fait h neg otiati ons with in the agreed perio do f tim e to e v en tuallyent er int oa f or m alco n tract.S u b sc ripti onseti n the depo sit w ith botht hen a tureof t h e legislat io n ag ree d g
4、ol d，b ut a1 so has the per f or manc e natu r e of th e depo si t . Dep osit p e n alti e s a ppli c able,sho u ld be partie s wi t h o r witho u t fault Key word s： subsc ri pt i on b ook，presal e c ontr act，th e e ffe ct1商品房认购协议书的根底理论？错误!未定义书签。1 .1商品房认购协议书的概念 错误!未定义书签1.2商品房认购协议书的特征？昔误!未定义书签。2、商品房
5、认购协议书的性质？昔误!未定义书签。2. 1理论争议错误!未定义书签2.2实践中对性质的认定？昔误!未定义书签。2. 3商品房认购书是独立的预约合同 错误!未定义书签3、 商品房认购书的效力及当事人双方的义务 错误!未定义书签3.1 商品房认购书的效力?昔误!未定义书签。3 .2商品房认购书当事人的义务 错误!未定义书签4、完善我国商品房认购书的法律思考 错误!未定义书签4.1商品房认购书存在的合理性错误!未定义书签4.2 建立和完善预约制度错误!未定义书签浅析商品房认购协议书的法律问题1 .商品房认购协议书的根底理论1.1商品房认购协议书的概念商品房认购协议书 （下文简称 :商品房认购书 ）
6、是目前普遍存在于商品房交易过程 中的一种法律文书， 是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购 置商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。 认购书是对双方交易商品房有关事宜的初步 确认，其内容一般包括： 买卖双方的根本情况、 房屋位置及面积、 认购价格、付款方式、 定金条款、签署买卖预售 ） 合同的期限等。由于现行法律法规未对商品房认购书做出明确规定，认购书签订后因双方最终未能 达成正式的商品房买卖合同而引发的案件数量日益增多。 有些城市为了标准商品房认购 书，制定了统一的标准格式，例如北京市建立委员会与北京市工商局共同印发了?北京市商品房认购书 ?格式合同。而大局部地方，商品房认
7、购书那么经常以订购书、意向书、 等形式出现，其内容和详略程度也不尽一样。那么，商品房认购书终究是什么性质的法 律文书 ? 如何确定其法律效力及当事人双方的义务 ?本文试就这些问题作分析。1.2 商品房认购协议书的特征无论商品房认购书以何种形式出现，一般都具有以下主要特征 :1.2.1 商品房认购书的主体是将来要订立商品房买卖合同的双方当事人 ,与商品房买 卖合同的主体具有同一性。1.2.2 商品房认购书的标的是签约行为。 在商品房认购书中尽管双方就所购置的房屋 达成了初步意向 , 但并不能以此认定为商品房认购书的标的是房屋，而应当认定为是双 方约定在确定的时间磋商 , 最终签订所认购房屋的正式
8、买卖合同。1 . 2 .3当事人的权利义务具有特定性。购房者享有对房屋优先购置权，在约定时间 与开发商磋商、签订商品房买卖合同的义务；而开发商那么享有收取定金的权利，在认 购期内为购房人保存认购的房屋 , 不得再另行售于他人 , 即保证与认购者磋商、 签订认购 房屋的买卖合同的义务。1.2.4 商品房认购书以认购人交付定金或一定比例的购房款作为首要义务， 以确保 认购书的可履行性。2、商品房认购协议书的性质2 1 理论争议目前各界对商品房认购协议书的性质一直存有争议,主要有如下四种观点：第一、从合同说。该观点认为 ,商品房认购书是相对于正式的购房合同而言，具有 附属性和依附性 ,必须以正式购房
9、合同的存在而成立、生效，是正式购房合同的从合同 两者之间存在一种制约依存关系。第二、从买卖合同说。该观点认为，在商品房认购书中当事人双方平等自愿地表达 商品房买卖的意思，并且就权利义务进展协商一致。所以商品房认购书应当视为买卖合 同，日后的正式商品房买卖合同只是对认购书内容和条款的补充和完善。第三、从意向说。该观点认为 ,商品房认购书仅是买卖双方达成购置商品房的初步意 向，只能是买卖双方初步的意思表示 ,因此应该看作是双方的一种买卖意向 ,不具有法律 效力。第四、从预约说。该观点认为， 签订商品房认购书目的是为了约束双方的交易行为 , 并为将来签订正式商品房买卖合同做准备， 是约定双方有义务在
10、一定期限内洽谈购房合 同。这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件。因此，商品房认购书 本身就是一种独立的合同 ,具有预约的特征及效力。2. 2实践中对性质的认定第一 ,购房实践中的认定。 在实际的商品房买卖中，商品房认购书被开发商认为是 一种单务合同而不是双务合同 ,即只强调认购人有购置商品房的义务。 大局部商品房认购 书约定的是准买受人应当在约定的将来时间内与开发商签订正式购房合同， 办理相关手 续。商品房认购书签订后 ,只要准买受人按时支付定金， 开发商就有义务保存合同标的房 , 并按照商品房认购书约定的义务与准买受人签约。但在实际操作中，大局部开发商都躲 避双方的权利义务对
11、等原那么 ,片面强调购房者的义务 ,即要求按时签订正式购房合同。 而认购书中所确定的价格、 面积等内容 ,在签订正式买卖合同时单方面进展变更， 侵犯购 房者的权益 ,违背公平正义原那么成为违约投诉的焦点。第二,司法实践中的认定。 在司法审判实践中， 法官对商品房认购书性质的认定， 大 体上有两种主要观点： 一是认购合同是预售合同。这种观点认为 ,认购书是买卖双方在 平等自愿根底上的真实意思表示 ,是商品房正式合同签订之前签订的 ,与商品房预售合同 具备一样内容和效力范围 ,因此应该将商品房认购合同等同于正式预售合同。 第二是认 购书非独立合同。这种观点认为 ,商品房认购书并非独立的合同 ,因为
12、商品房认购书仅是 对签订正式商品房买卖合同的相关事宜进展约定 ,不具备独立合同所应具备的内容 ,因此 不能认定为独立的合同。2. 3 商品房认购书是独立的预约合同其理由在于 :首先由于商品房认购书是商品房买卖双方约定在一定期限内协商、签订 商品房买卖合同 ,是对设立预订商品房权利义务的合意， 商品房认购书是平等主体之间为 设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议。根据 ?合同法 ?第 2 条规定：“合同是 平等主体的自然人、 法人、其他组织之间设立、 变更、终止民事权利义务关系的协议。 认购书应为独立的合同。 其次，根据订立合同是否有事先约定的关系 ,可将合同分为本合 同与预约合同。民法理论
13、认为预约是指将来订立一定契约的契约 ,或者认为它是当事人一 方或双方为将来订立确定性本合同所达成的书面协议。 认购书是约定将来订立房屋买卖 合同的协议，符合民法学界对预约的定义 ,故认购书为商品房买卖合同的预约。尽管我国现行立法没有规定预约制度 ,但基于契约自由的精神， 不应否认交易双方以 订立预约的方式为订立本约做准备。商品房认购书即为一类非常典型的预约合同。商品 房认购书与正式的商品房买卖合同的关系为预约与本约的关系。再次，认购书是买卖双 方就签订商品房买卖合同相关事宜进展的约定，不是对商品房买卖结果进展直接确认 , 所以不应等同于商品房买卖合同。 认购书与商品房买卖合同之间还存在许多不可
14、预测的 环节与风险。如果将认购书直接认定为商品房买卖合同 ,那么开发商在掌握优势信息的情 况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同或承当违约责任， 那么会严重损害买方的利益。3、商品房认购书的效力及当事人双方的义务3 1 商品房认购书的效力认购书的效力 , 是指认购书对开发商和购房者双方的约束力和强制性。 认购书作为民 事主体基于平等自愿根底上签订的书面合同 ,对双方当事人当然具有拘束力 , 但由于其 相对于商品房买卖合同来说 , 它属于商品房买卖的预约合同 ,并且是以格式条款的形式 制订的，其法律效力又具有特殊性。这主要表现在以下几方面第一, 通过诚信谈判以求最终订立正式合
15、同 ,而不是直接签署正式合同。 双方当事人 的主要义务是在认购书根底上， 在约定的期限内就商品房买卖合同所须具备的主要内容 继续诚信谈判。一方面，购房者不能凭借认购书，要求开发商签署正式合同 , 履行交房 义务。因为交付商品房是开发商基于商品房买卖合同必须履行的义务，而非基于认购书 须履行的义务。因商品房相对于其它消费品来说，是一样非常昂贵的商品 , 许多购房者 需穷尽一生积蓄 , 或通过银行贷款才能承受。所以购房者往往在签订正式合同前，都会 多处看房，签订认购书 ,经过反复斟酌做出最后决定。如果将认购书视同正式合同 , 可能 会使许多开发商空等一场场 , 失去众多交易时机 ,这显然是不公平的。另一方面 , 开发商 也不能依据认购书要求购房者签署正式合同，剥夺购房者协商、谈判的权利。对认购书 所约定的购房者需在限定期限内“签署契约的义务 , 我们应理解为购房者须在限定期 限内为达成正式合同履行继续诚信谈判义务， 而不应理解为购房者已做出签订正式合同 的承诺。否那么 , 购房者的其诸多合法权益将受到损害。总之 , 双方当事人如果尽 到了诚信谈判义务，双方均无过错，即便最后没有达成正式合同，均不承当责任。第二，开发商应当承当更为严格的法律责任。商品房买卖是一项较复杂的交易。销 售商都具有丰富的专业知识及销售经历 , 掌握了着诸多
