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1、可行性研究报告投资产权式酒店公寓建设项目2012-7-16目录第一章 总论51.1 项目概况51.2 项目提出的背景及建设必要性51.3 可行性研究的依据和范围61.4 主要技术经济指标61.5 施工进度计划6第二章 市场调研及前景预测82.1酒店的概念82.2需求分析92.3项目比较分析9第三章 项目定位103.1 主题定位103.2 功能定位103.3 市场定位103.4项目建设方案及规划设计定位113.5 价格定位123.7 销售方式定位143.8 物业管理定位15第四章营销策略174.1卖点整合174.2优惠措施174.3销售目标体系整体推广思路174.4分阶段控制的公关效果204.5
2、外发式宣传策略214.7销售进度目标234.8 资金计划23第五章投资估算和资金筹措255.1 投资估算255.2 资金筹措25第六章财务评价与社会效益分析266.1 盈亏平衡分析266.2 赢利预测266.3 敏感性分析266.4 社会效益分析28第七章结 论29第一章 总论1.1 项目概况 本报告所陈述的对象为*产权式酒店，以下简称本项目。 本项目位于*市滨河路北段华典贡苑小区东北角。*市位于大兴安岭南麓，科尔沁草原腹地，与兴安盟、锡林郭勒盟交界，素有“塞北城”之称， “到*来，看最好最美的草原”，近年来确立了以旅游业作为第三产业龙头的发展战略；*市属能源型工业城市，市区及周围资源丰富，是
3、*东部和东北地区重要的能源基地。本项目位于*市滨河路、谊宾街、静湖南路路口位置。本项目与*市开发新区交界；距*市汽车站不到200米、距火车站1000米,距离304国道仅2公里，自然环境优越，道路交通便利。1.2 项目提出的背景及建设必要性 近年，*致力于投资环境建设，依托资源优势紧紧围绕建设绿色能源工业城市的总体目标，构建商流、物流、信息流相对集中，文化、教育比较繁荣的区域中心城市，随着城市经济的增长、国人消费观念的改变以及工业旅游环境的不断改善，使得*越来越受到人们的关注，有越来越多的人来霍投资、旅游，而今这里没有产权式酒店公寓，不能满足日益增长的市场需求。在此背景下，我们准备开发建设的*酒
4、店式公寓无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的物业管理服务，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1.3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1.4 主要技术经济指标总占地面积：1876.18 5平方米；总建筑面积：20280.31平方米；可销售面积： 平方米，建筑密度： %容积率： 绿化率： %1.5 施工进度计划项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至
5、2012年6月。2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；2012年2月，1-3号楼商品客房房、商铺房项目主体完工；2012年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；2012年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。第二章 市场调研及前景预测2.1酒店的概念产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给
6、客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，给拥有一定闲置资金、既想获得较高回报又不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。 在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆
7、明、长沙、深圳、海南等地均有各种规模的产权酒店。2.2需求分析2.2.1客观区位分析1.*市自然旅游资源及工业旅游环境。2.能源资源推动经济发展，投资环境良好，人口流动性很大。2.2.2 供求分析本项目所在的*市是能源城市,外来经商人口众多,交通发达,在这里工作和经商的人很多。项目将利用产权式酒店独特的投资模式及全国连锁酒店的品牌效应吸引更多客户，入住*，为其提供产权式酒店物业服务。2.3项目比较分析2.3.1项目地块情况 该项目周边有火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、煤炭销售、批发等商业实体。2.3.2市场定位*酒店是设计为便捷商务产权式酒店公寓，主要目标是来霍投资人群，同时还包括企事业单位
8、职工、周边的私营业主、周边学校老师、公务员等。2.3.3 较分析 目前*市没有一个具有一定规模的产权式酒店,在此领域基本是一个空白，本项目的竞争力很小，发展前景是非常诱人的。第三章 项目定位3.1 主题定位 *酒店为便捷的产权式商务酒店。3.2 功能定位休闲、美食、会议、娱乐。3.3 市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。 第一类市场：企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中电投霍煤、鸿钧铝业等等，并且收入较高。第二类市场：周边的私营业主项目毗临*火车站、汽车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站滨河路。具备大批有购买实力的经
9、营商家及商铺业主数千人。第三类市场：周边学校老师周边*市第二小学、*市实验小学、蒙古族小学、蒙古族中学、*市第三中学等等，从业教师近千人，而且近几年学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。第四类市场：公务员 五类客户：外地成功人士*能源产业链推动外地成功人士来霍投资人群。 六类客户：各地房地产投资人士*房价目前在全国来讲都偏低，2011年全国县级市房地产销售平均价格3500元/以上,*现在的水平接近2800元/，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。3.4项目建设方案及规划设计定位3.4.1总体规划设计特色 本项目的设计主旨是为投资人群提供一个高质量物业服务的酒店。本项目设计楼高
10、 层，风格大气、简约。3.4.2 规模与设计 设计X套客房，可容纳600余位客人，安排不同布局方式的单元，包括vip网吧客房、vip棋牌客房和普通标间；600平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通；设户内、外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；户外温泉SPA、夏威夷式泳池；水景园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到看海的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。3.4.3建设与装修 针对*产权式酒店公寓的项目特点，充分考虑客户的实际需求，酒店内户型以单间为主，配以部分双套间和三套间，配以少量大独栋总统套，以
11、适用不同客户的需求。户型面积从X平到Y平不等。3.4.4 功能分类本项目总建筑面积约20280.31平方米，其中：客房部分11968.98，共268套，会议室面积806.61；地下商铺建筑面积（负一层）1876.18；地下停车场建筑面积（负2层）1876.18 ；1层商铺建筑面积1069.57 ；2层商场建筑面积1069.57；酒店大堂及餐厅1613.22 3.5 价格定位 该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。 选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，
12、以快速回收资金。 景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家。具体定价建议如下：3.5.1 相关经济及技术指标： 序号项目单位数值1总用地面积 2规划总建筑面积 2.1其中：客房套数套 2.2其中：地下商场建筑面积2.3其中：地下停车场建筑面积 2.4其中：1-2层商铺建筑面积 3建筑密度%4容积率5绿地率%6项目总投资万元7财务净现值万元8财务内部收益率%9静态投资回收期年3.5.2 平均售价制定建议： 具体的销售价格，要充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，再酌情提高或降低。综合烟台市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略
13、，以及本项目的预期赢利状况，建议： 第一阶段，本阶段为市场导入期（内部认购期），为了尽快使市场接受本项目，建议在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。本阶段的售价在单位成本的基础上适当提高，销售平均价格为：X元/M2； 第二阶段，本阶段为市场上升期（取得商品房预售许可证后正式开盘期），由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。本阶段的售价在单位成本基础上再次提高，销售平均价格约为：X元/M2； 第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。因此本阶段的销售在
14、单位成本的基础上更进一步提高，销售平均实收价格约为：X元/M2。 各个阶段价格策略组合，最终要实现小X元/M2的销售价格。备注： 1、此价格包含公寓套房的精装修及家具、家电配备费用，为精装修、全配备价格。 2、控制本项目赢利水平，可通过销售时对销售门市价的折让比例控制，实际公布的销售价格应该预留有折让空间。如果销售市场反映良好，目标客户对本项目推出的门市价格接受程度较高，则相应的减少折让；反之，则加大折让，但维持最高平均5%的折让率。3.5.3 价格分布 不同朝向、不同楼层的房屋质素存在一定的差距，应加以价格上的调整。我们将不同朝向、位置和不同景观的公寓划分为多个级别，并配合不同楼层的价差，调整出不同公寓的价格分布。3.7 销售方式定位 销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计
