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1、如何编制物业管理方案物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：（ 1）收集楼盘资料：地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成（ 2）掌握开发商对管理服务质量标准的要求；（ 3）掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和
2、要求标准；（ 4）掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；（ 5）掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；（ 6）准备现有的管理方案作为参考。方案编制要点不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。（ 1）根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。（ 2）制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。（ 3）根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。（ 4）根据服务标准、管理方法及公司支持
3、情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。（ 5）针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。（ 6）根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。7）按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。8）对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。（ 9）对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。（ 10）提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。经营-物业管理企业发展的必由之路前言_物业管理在我国虽然只有20年的历史，却得到了很大的发展，许多物业管理公司不仅具有优秀的管理
4、队伍、高效的运行机制、先进的管理理念和管理方法以及严格的质量标准和有效的质量保障体系，而且形成了较大的管理规模和门类较齐全、分布较合理的能够相互配合的专业分工体系。同时，随着政策法规的逐步出台和落实，社会及业主对物一管理的逐渐认识和住房消费意识的逐步形成，在一些城市和地区初步形成了竞争有序的物业管理市场。这些充分说明了物业管理在我国已经取得了长足进展。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。诚然，管理和服务是物业管理企
5、业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下，企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，并反过来影响服务质量。就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。将物业管理行业与房地产业以及同属服务业
6、的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。一、物业管理企业经营的市场基础和需求深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。就目前来讲，物业管理企业经营的市场基础和需求
7、主要有以下几个方面：深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 、房地产市场的发展和变化深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。房地产市场的发展和变化给物业管理的经营提供了广阔的市场基础，具体表现在：深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 1）租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将部分物业出租以获取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采用，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业管理由于最接近业主-出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的便利，市场潜力
8、很大。（ 2）适应性作为房地产开发的基本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不准确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。有些地产商在规划设计时特意将房屋设计成多用途、易改变的形式以适应市场的变化，这些都需要在房地产建成后进行调整。而物业管理公司可以具体组织实施这一工作，如果操做得当，会给发展商、业主和物业管理公司带来丰厚的回报，这点在诸如工业物业改为商业物业，住宅用途改为办公用途时尤为显著。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 3）物业管理的策划，已成为房地产营
9、销策划的一个重要组成部分。通过设计适合房屋档次和规模，与房屋的目标客户的消费能力、生活水准和生活习惯相适应的物业管理方案，将建筑设计、环境配套理念延续到建成后的生活方式、社区环境和文化氛围之中，对房地产开发商已充分认识到了这一点。因此，物业管理企业充分发挥自身优势，参与房地产营销策划，是大有可为的。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 4）房地产开发的多样性，房屋功能的多样化趋势，商、住混合型房屋及综合配套小区的大量出现也为物业管理企业的经营提供了大量的机会。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。2、居民需求的变化深圳物业管理信息网-物业管理
10、信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 1）随着人们收入的增长，二、三次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一次房，购买住房的目的也不仅限于解决居所问题。这种情况下人们更将住房当做财产来对待，就更加关心房产的保值、增值、租赁和流通等问题。这样一方面更加突出了物业管理的重要性，另一方面也提出了对房屋租赁、转让及价格、信息等方面的需求。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 2）随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理公司的有偿服务提供了广阔的市场。近年来除了传统的家政、社区服务得到进一步的发展外，像会所经营管理、智
11、能化信息服务等新兴的内容也成为许多物业管理公司关注的对象。3、物业管理及相关产业的发展深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 1）物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理公司为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。如清洁卫生、盆栽植物的养护和更换、玻璃幕墙的清洗、电梯维保、中央空调水处理、消防系统的维护等等。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理公司或其它行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程，这也不失为一种良好的经营选择。（2）随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，
12、而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。这种需求在硬件上表现为物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面（如各类标牌标识的制作就有很大的需求）。在软件上表现为对信息、资料、培训、人才交流、质量体系认证等方面。物业管理企业在这方面的经营行为，既为同业提供了方便，促进了行业的发展，又为自已的经营行为开辟了新的市场。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。二、物业管理企业如何经营%深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力
13、、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。总的来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的计划。1、对业主-物业管理服务的经营深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。搞好物业管理服务的经营无疑是物业管理企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，同时有效地降低成本。但另一方面要注意的是：要使物业管理企业达到长期、稳定、可持续发展的目标，还应关注以下几个要点：深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 1
14、）实施品牌战略，有计划、有步骤，积极稳妥地建立企业的品牌，充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。物业管理由于属于服务业，涉及面较广，影响服务质量的因素较多，质量保证的实施较困难，尤其特殊的是，客户对物业管理服务质量很难进行全面的、客观的检查和评价。这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者-物业管理公司的时候，非常注意其信誉。而优质的品牌是良好信誉的集中体现，故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素。国外统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%，物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象，其发展空间是受到
15、很大限制的。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。建立品牌是一个系统工程，不是一朝一夕能够完成的，要建立一个长期计划并加以实施，首先是苦练内功，提高物业管理水平，使客户满意。其次是要规范企业的行为，守合同重信誉，不侵犯业主的权益，积极维护企业的形象。再有就是要注重宣传和引导，特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破。另外，企业综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 2）注重宣传，这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感，还应起到引导消费，拓展市场的作用。引导消费的作用不应忽视，现在我国很多居民受长期免费住房的影响，对住房消费认识不足。通过积极的宣传、引导和示范，让业主见到或了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响，以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用。不仅能提高居民的住房消费意识，增加物业管理企业的收益，而且能大大降低物业管理的难度，减少与业主的争议。深圳物业管理信息网-物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。（ 3）积极开拓市场，不断扩大管理规模，占据更大的市场份
