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1、关于对大姚县城石油公司片区旧城改造开发建设的报告及项目经营效益预计测算方 案大姚县委、县人民政府：为了改善大姚县城旧城区人居环境，提高居民生活质 量，提升城市品位，谨向大姚县委、县人民政府建议，对大 姚县城石油公司片区旧城进行改造开发建设，请大姚县委、 县人民政府给予协调支持，由我公司对该项目进行改造开发 建设。项目完成后，预计可实现利税12980.10万元，其中:新增税金10374.21万元，新增利润 2605.89万元。现将拟 改造开发建设项目的规模、功能及经营效益预测方案向大姚 县委、县人民政府汇报如下：一、拟改造开发建设地块的现状拟改造开发的地块位于大姚县城老城区（大姚县人民政府对面）
2、，具体四至界限：东至环城东路临蜻蛉市场，南至 环城南路临超市，西至南街临百花照相馆，西至东街临县人 民政府，占地面积川（约48亩）。该片区有居民住户约600户，有大姚县武装部、大姚县彩印厂职工宿舍区、大姚县旅游局、大姚县石油公司、大姚县农业银行等机关企业 单位。片区内的房屋大部分是上世纪五十年代建设的土木结 构房屋，多数年久失修，已属危房，既不利于居住安全，又 影响城市境观，加之居民区排水管网设施不配套，下雨天经 常被水淹，居民出行及为困难。针对这些实际存在的问题及 安全隐患，很有必要对该区域的旧城区进行改造建设。二、拟改造开发建设地块的拆迁补偿方案对于该片区内的居民房屋可采用产权置换安置方式
3、进行拆迁补偿，住户可选择现金安置，也可以选择用我公司新 建的平层住房或电梯房置换安置，置换比例可按1:1 （ 1平方旧房可置换1.1平方新房），具体的住房幢数、层数、位 置可由安置户自由选择；片区内的机关企业单位可以采用搬 迁重建的方式进行安置，搬迁重建费用由本公司承担。该片区内原有旧商铺约 7000川，旧住房55000川，临街 商铺一层按15000 /川赔偿，预计应赔偿金1.05亿元；二层 按5000元/川赔偿，预计应付赔偿金3500万元；三层、四层按2000元/川赔偿，预计应付赔偿金2800万元；临街商铺租金损失预计赔偿 5000万元；其他旧住房按 2000元/川 赔偿，预计应付赔偿金1.
4、1亿元，该项目预计应付拆迁赔偿金总计3.28亿元三、拟改造开发建设项目的规模及功能拟改造开发项目占地川，建设规划容积率、绿化率、建筑密度等建设指标按城建主管部门的规划要求建设， 计划将现在大姚县武装部所处位置的山坡推平，在该区域内 新建4条南北走向的步行街，新建1条东西走向的18米大街，计划总建筑面积142400川，其中：临街商铺面积 46200 川，高层住宅 44000川，普通住宅 52200川，项目土建工程 总投资5.14亿元（不含土地出让金），项目规模、功能具 体规划如下：（一）、临街商铺：临街位置规划为商住一体的商住房， 一层、二层设计规划为商铺，三层设计为饮食业、停车场， 四层规划为
5、普通住房和停车场，将二层商铺位于底层街道上 空的通道全部连通，建成第二层步行街，同时，规划建设两 个大型购物商场，将该区域改造建设成功能齐全、名副其实 的“大姚商业第一城”。（二）、高层电梯住宅：规划两幢层数26层的高层电梯洋房，计划在现在的县武装部位置新建一幢，在南街与环 城南路的交汇处新建一幢，建设面积约44000川，这两幢高层电梯洋房建成后将极大的改善大姚县城旧城区的城市景 观及提升城市品位。（三）、普通住宅：除临街商铺及高层电梯住宅外的地块，全部规划建设成层数为四至六层的普通住宅，建设面 积约52200平方米。四、拟改造开发项目投资总概算（一）、土地转让金：1350万元（54亩X 25
6、万元/亩）（二）、拆迁安置赔偿金：预计3.28亿元（三）、建筑安装工程成本：1、临街商铺及普通住宅建筑成本：98400 m2X 1100 元/rf= 1.08 亿元2、高层住宅建筑安装成本：44000 mx 1500元/m= 0.66 亿元建筑安装工程成本总计：1.74亿元（四）、小区内街道建设工程成本：10000 m2X 150 元/m= 150 万元（五）、基础设施建设工程（小区道路绿化、亮化工程）：540万元（100000元/亩X 54亩）（六）、不可预见费（附属工程费）：600万元（七）、资金筹措计划及财务费用1、资金筹措计划总投资5.28亿元，自筹资金 3.28亿元，申请银 行贷款2
7、亿元。2、财务费用（资金占用费）按项目开发期限5年核算，贷款年利率 7.47%，2亿元 贷款本金应付资金占用费：2亿元X 7.47% X 5年=0.75亿元项目开发总成本合计：6.03亿元。五、项目售楼收入的测算（一）、住宅销售单价测定高层住宅销售单价预计按 2000元/川测算；普通住宅 销售单价预计按1700元/川测算。（二）、商铺销售单价测定根据在老城区的商铺销售情况，本项目的商铺一层预计 18000 元/m2,二层 8000 元/m2。（三）、销售总收入测算1、一 层商铺销售收入：23100 X 18000元/m2 =41580.00 万元;2、 二层商铺销售收入：23100m2 X 8
8、000元/m2 =18480.00 万元；3、 高层住宅销售收入：44000 m2X 2000元/ =8800.00 万元；4、 普通住宅销售收入：52200 mx 1700元/m =8874.00 万元；预计销售收入总计：77734.00万元。四、项目经营管理费支出测算（一）、销售费用：包括宣传广告费、售楼人员工资，77734.00万元X 3% 2332.02 万元；（二）、售楼部租赁、装修费用：100.00万元，包括房屋租赁费、房屋装修费、售楼模型沙盘制作费；（三）、管理费用：77734.00万元X 2% 1554.68万元；（四）、管理人员工资：142400 mx 30元/ m =427
9、.20万 丿元。预计经营管理费用合计：4413.90万元。五、项目经营销售税金测算1、应缴营业税：77734.00万元X 5% 3886.70万元；2、应缴城建税：3886.70万元X 5% 194.34万元；3、 应缴教育附加费：3886.70万元X 3% 116.60万元;4、 应缴地方教育附加费：3886.70 万元X 1% 38.87 万元；5、应缴印花税：77734.00万元X 5%。= 38.87万元。预计应缴销售税金合计：4275.38万元。六、项目土地增值税测算土地增值额：销售收入-开发成本=77734.00 万元60300 万元=17434.00 万元；增值比例：17434.
10、00 + 77734.00 X 100%= 22.43 %;适用税率：增值比例未超过50 %的适用税率为30%。应交土地增值税：17434.00万元X 30 % = 5230.20万元七、项目经济效益分析（一）、基本参数1 、预计销售收入 77734.00万元；2 、预计土地成本 1350.00 万元；3、拆迁安置赔偿费：32800.00万元；3、预计土建工程、附属工程、基础设施工程18690.00万元；4 、预计资金占用费 7500.00万元；5 、预计经营管理费用 4413.90万元；6 、预计应交销售税金 4275.38万元；7、预计应交土地增值税 5230.20万元。（二）、项目经营毛
11、利润测算项目毛利润：销售收入一成本费用及税金=77734.00 万元一1350.00 万元一32800.00 万兀一18690.00 万兀一7500.00 万兀一4413.90 万兀一 4275.38 万元一5230.20 万元=3474.52 万元（三）、项目所得税测算预计应缴所得税：毛利润x税率=3474.52 万元 x 25% 868.63 万元（四）、项目净利润测算预计项目净利润：毛利润-所得税=3474.52 万元868.63 万元=2605.89 万元该项目实施完工预计可为县财政新增税金10374.21万元，预计新增企业净利润2605.89万元。特此报告大姚兴亚房地产开发有限公司2010年门月20 H#
