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1、 漯河市英杨村城中村改造市场调研分析报告 子川地产联合机构 2010年09月 目 录1.调研目的、内容和方法- 7 -1.1调研目的- 7 -1.2调研内容- 7 -1.3调研方法- 7 -2.漯河市宏观发展环境综合分析- 9 -2.1漯河市宏观发展环境及发展趋势分析- 9 -2.2漯河市城市规划及政府政策方向- 11 -2.3漯河市城市功能总体布局综述- 12 -2.4漯河市人口数量及结构分析- 13 -2.5漯河市经济形势发展分析- 14 -2.5.1漯河市近几年经济发展状况- 15 -2.5.2漯河市与河南省其他各地市经济发展对比分析- 16 -2.6漯河市人均收入及消费习惯分析- 16
2、 -2.6.1漯河市人均收入及支出比较分析- 17 -2.6.2漯河市主要商圈综述- 18 -2.7漯河市各行政区发展概况和经济区、新成立区发展规划- 19 -2.7.1漯河市各行政区发展概况- 19 -2.7.2漯河市重点经济区、新成立区发展规划- 21 -2.8漯河市宏观环境及发展趋势分析综述- 23 -3.漯河市房地产现状及发展趋势分析- 24 -3.1漯河市房地产发展轨迹- 24 -3.2漯河市近几年房地产发展现状及发展趋势分析- 24 -3.2.1漯河市近几年商品房施工面积分析- 26 -3.2.2漯河市近几年商品房竣工面积分析- 27 -3.2.3漯河市近几年商品房销售面积分析-
3、28 -3.2.4漯河市近几年各类物业销售面积分析- 29 -3.2.5漯河市2010年上半年房地产投资情况分析- 30 -3.2.6漯河市2010年上半年房地产销售情况分析- 31 -3.2.7漯河市2010年上半年房地产销售均价分析（各区域及各类物业）- 32 -3.2.8漯河市2009年经济适用房、廉租房投放情况分析- 34 -3.2.9漯河市各区近期土地投放情况分析- 35 -3.3漯河市具代表性楼盘分析- 43 -3.4漯河市房地产企业开始追求企业品牌化- 49 -3.5漯河市房地产项目设计追求人性化、科技化- 49 -3.6漯河市房地产市场产品技术分析- 49 -3.6.1开发量分
4、析- 50 -3.6.2容积率分析- 51 -3.6.3建筑类型分析- 51 -3.6.4建筑风格分析- 52 -3.6.5园林规划分析- 52 -3.6.6户型及面积分析- 53 -3.6.7单价分析- 55 -3.6.8总价分析- 55 -3.7漯河市房地产现状及发展趋势分析综述- 57 -4. 召陵区宏观环境和房地产发展综合分析- 59 -4.1召陵区发展概况- 59 -4.2召陵区房地产发展状况分析- 62 -4.3召陵区市场状况及需求特征分析- 62 -4.3.1受访人群对各区购房意向比较分析- 62 -4.3.2受访人群对召陵区综合认知比较分析- 64 -4.3.3受访人群在召陵区
5、购房置业目的分析- 64 -4.3.4受访人群在召陵区购房置业价格分析- 66 -4.3.5受访人群在召陵区购房置业的建筑形态和面积比较分析- 67 -4.4召陵区在售和预售房地产项目解析- 68 -4.4.1上城公馆- 68 -4.4.2天明第一城- 70 -4.4.3博睿国典- 71 -5. 英杨村城中村改造项目优劣势综合分析- 73 -5.1项目地块现状分析- 73 -5.2项目地块周边竞争环境综合分析- 74 -5.3项目地块SWOT综合分析- 74 -6. 近来国家出台的一系列房地产政策研究分析- 76 -6.1近期李克强副总理的两次讲话解读分析- 76 -6.2楼市调控治不了房价，
6、多个城市紧密筹备房产税- 77 -6.3“国四条”和“国十一条”解读分析- 77 -6.4国家近期出台的政策对房地产行业的影响分析- 79 -7. 英杨村城中村改造思路和开发建议- 81 -7.1漯河市宏观环境及发展趋势综述- 81 -7.2漯河市房地产现状及发展趋势综述- 82 -7.3召陵区房地产市场状况综述- 83 -7.4英杨村城中村改造基本思路- 85 -7.5英杨村城中村改造开发建议- 85 - 1.调研目的、内容和方法1.1调研目的充分了解并客观分析漯河市各区域经济和各区域房地产发展状况，客观解析漯河市部分特色楼盘特征，进而对英杨村城中村改造项目及项目所在的召陵区综合环境和发展状
7、况做出综合分析，对该项目的定位和发展前景提出可行性意见和建议。1.2调研内容此次调研的主要内容包括漯河市宏观环境综合分析，漯河市房地产现状和发展趋势分析，召陵区房地产发展状况综合分析，英杨村城中村项目优劣势综合分析，近期国家对房地产行业出台的一系列政策解读分析等。1.3调研方法1.理论与实践相结合充分了解和分析漯河市房地产现状及发展趋势，依据市场调研学、营销学、数据模型学等理论，并结合此次针对漯河市英杨村城中村改造项目调研的具体调查分析和验证，使得研究分析更有针对性。2.比较研究与实证分析相结合广泛搜集漯河市各类经济数据及发展趋势和房地产现状及发展趋势信息资料，进行比较研究，借鉴和吸取先进的调
8、研理念，有机融合到对漯河市英杨村城中村改造项目的调查研究中。（1）问卷调查法：采取分层抽样和立意抽样相结合的方式，发放问卷时，向调查对象强调本调研的意义，并保证了问卷最大可能和真实地回收。（2）深入访谈法：通过客观深入的市场问卷调查、踏街调研和统计分析后，再选取意向购房客户、非意向购房客户和房地产行业内人士等调研对象进行深入细致的针对性访谈，以获取更多感知信息，弥补问卷调查的缺陷，与其优缺互补。 2.漯河市宏观发展环境综合分析2.1漯河市宏观发展环境及发展趋势分析漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨
9、河城市特色明显。漯河市北距省会郑州140公里。西距平顶山市78公里。南距驻马店市66公里，东距周口市55公里。京广铁路纵贯漯河南北，漯宝(丰)铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。漯河市境内地势平坦,四通八达，交通便捷、环境优美、生态宜居。漯河市曾经荣获全国综合体制改革试点市、全国开拓农村市场试点市、全国以信息化带动农业产业化试点市、全国中小企业创业服务重点支持城市、全国食品安全信用体系建设试点市、全国推进食品安全保证体系建设试点城市、全国保持共产党员先进性教育活动试点市、
10、全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、全国创建文明城市工作先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市、中国食品名城等荣誉。漯河市全区总面积为2617平方公里。城市建成区面积85.1平方公里，常住人口由51万人。人均公共绿地14.2平方米，城市绿地覆盖率达到43.9%。辖源汇区、郾城区、召陵区、临颍县、舞阳县，共有50个乡镇，6个街道办事处，1281个村。（为抓住国家重点工程石武客运专线建设的机遇；拉大漯河城市框架，打造漯河百万人口城市目标，漯河市委市政府拟成立漯河市西城区，并于2010年3月18日成立了漯河市西城区开发建设指挥部）随着城市规模的不断扩大，到2020年，市区建成区面积规划
11、将达到100平方公里，人口100万。2.2漯河市城市规划及政府政策方向漯河市未来城市规划的思路为“北优，西阔，南控，东进”；目标是：把漯河建成经济繁荣、环境优美、社会文明、秩序优良，具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。漯河市未来城市规划的总体要求：以“三个代表”重要思想为指导，以发展为主题，以特色产业为支撑，以增强城市综合竞争力为核心，以富民强市为根本目的。漯河城市总体规划图： 中心城市的内涵是： 1、具备主导功能，先导功能，集聚功能和辐射功能这四项功能。2、建成“三个基地”即现代农业产业化示范基地、高新技术产业基地和全国有影响的食品加工基地。 3、逐步
12、成为“七大中心”，区域性交通运输中心、商品流通中心、信息中心、通信中心、供电中心、文化体育中心、医疗保健中心。 中心城市建设的基本模式是:突出市区优先发展，以市区带动县城和小城镇协调发展，以城市经济带动农村经济协调发展；市区要扩大规模，向北拓展建设现代商务区，向南集聚发展专业市场，仓储、货运周转和生活小区，向东规划发展工业区；经过10年左右的发展，全市大体有一半农民转为城镇居民，城镇化水平达到50%以上，在内陆特区率先实现城乡一体化。 2.3漯河市城市功能总体布局综述 漯河市城市功能总体布局分为九片区，即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等
13、九大功能片区。（如下图所示） 1. 老城片区：大型购物中心。2. 沙北片区：中央行政区（COD），高端居住区，郾城区产业基地。 3. 沙澧片区：现代文化商务区。4. 澧南片区：现代交通物流基地面向豫中的货物集散中心；源汇区产业基地。 5. 金山片区：城市休闲区。 6. 东北片区：文化城科学园。 7. 铁东片区：加工制造业基地。 8. 后谢片区：高新技术产业聚集区、研发基地、孵化基地。 9. 召陵片区：召陵区产业物流基地。2.4漯河市人口数量及结构分析 从下图表分析可以看出，2009年漯河市全部人口285.69万人，0岁14岁人口约53.2万人，占16.88，与2000年的22.92相比下降6.
14、02个百分点；15岁59岁人口约193.3万人，占69.75，与2000年的67.51相比上升2.24个百分点；60岁以上人口约39.2万人，占13.37，与2000年的9.57相比较上升3.8个百分点。 通过调研及分析进一步发现，漯河市常住人口家庭户规模稳定，家庭结构简单化，“两口、三口之家”成为现代家庭的主流，2009年，全市二人户和三人户占所有家庭户的88.9%，家庭户规模趋向小型化。呈现劳动力转移加快，人口向城镇和非农产业聚集 ，城镇化水平进一步提高；15岁以上人口占总人口的比重上升趋势。2.5漯河市经济形势发展分析漯河市经济发展在 “九五”、“十五”时期一直保持两位数的增幅,高于全国
15、、全省平均增长水平。漯河是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业；漯河市城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。目前，漯河市已经形成了以食品、造纸、包装材料、化工等为支柱产业的工业体系。 2.5.1漯河市近几年经济发展状况2006年漯河市全年生产总值377亿元，完成固定资产投资138.7亿元，其中，城镇投资115.0亿元，农村投资23.7亿元。2007全年生产总值446.6亿元，完成固定资产投资 187.6 亿元
