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1、保障房资产证券化研究报告目录一、保障房定义及相关政策 3（一）保障房的意义 3（二）保障房的定义 31 、一般性定义 32 、城镇住房保障条例（征求意见稿）定义 3（三）政策梳理 3二、保障房ABS 发行概况 7（一）审批制下发行情况 7（二）备案制下发行情况 7三、保障房ABS 操作要点 9（一）保障房ABS 介绍 9（二）保障房ABS 项目的选取标准 9（三）保障房ABS的重要参与方 10（四）保障房ABS的交易结构 11（五）保障房ABS的现金流归集 12（六）保障房ABS的增信措施 12四、保障房ABS 案例分析 13（一）某保障房项目 1 31 、交易结构 1 32 、基础资产 1
2、43 、产品结构 1 64、现金流归集与分配 165 、增信措施 1 76 、相关方简介 1 7（二）天津房信限价房项目 1 81 、交易结构 1 82 、基础资产 1 83 、产品结构 1 94、现金流归集与分配 205 、增信措施 2 16 、相关方简介 2 1五、保障房ABS 发行利率 23（一）保障房ABS 发行利率概况 231 、 AAA 级资产支持证券发行利率情况 232 、 AA+ 资产支持证券发行利率情况 233 、 AAA 级资产支持证券与AA+ 级资产支持证券比较分4 23（二）保障房ABS 发行利率与其他固收产品利率比较分析 241 利率表现情况 242 AAA 级资产支
3、持证券与其它固收品种利差比较分析 243 AA+ 级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析 254保障房ABS 发行利率与其他固收产品利率比较. 25一、保障房定义及相关政策（一）保障房的意义改善城市低收入居民的居住条件， 是重要的民生问题， 加快建设保障性安居工程， 对于改善民生、 促进社会和谐稳定具有重要意义。其中，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。大力推进棚户区改造， 不仅有利于稳增长， 而且能够有效改善困难群众的住房条件，促进社会和谐稳定。（二）保障房的定义1 、一般性定义保障房， 即保障性住房， 是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房
4、、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。2 、城镇住房保障条例（征求意见稿）定义根据国务院 2014 年 3 月发布的 城镇住房保障条例 （征求意见稿），其中定义如下：保障性住房， 是指纳入城镇住房保障规划和年度计划， 限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。城镇住房保障， 是指通过配租、 配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式， 为住房困难且收入、 财产等符合规定条件的城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员提供支持和帮助，满足其基本住房需求。（三）政策梳理各级政府部门高度重视保障房建设， 弁发布了 一系列政策积 极采取有效措施做好保障房工程相关工作，近年中央部门保障
5、房相关政策梳理如下:发布日期发文号文件名称主要内容把棚户区（危旧房）改造作为城镇保障性安居工程的重要内容，加快推进集中成片棚户2012/12/12建保2012190号关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知区（危旧房）改造，积极推进非成片棚户区（危旧房）改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治。到“十二五”期末，全国成片棚户区（危旧房）力争基本完成改造，住房使用功能得到改善，基础设施得到完善，居住质量得到提高。地方各级财政部门要根据本地区城镇保障性财政部关于做好安居工程任务，严格按照规定渠道，从公共财综2013年城镇保障性预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、2012/12
6、/26201299安居工程财政资金国有资本经营预算、地方政府债券收入中安号安排等相关工作的排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城通知市棚户区改造等需要政府支持的城镇保障性安居工程项目。2013/4/3建保201352号住房城乡建设部关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。积极推进棚户区（危旧房）改造。国务院决定，本届政府任期内改造各类棚户区（危旧房）1000万套以上。2013年至2017年改造各类棚户区 1000万2013/7/4国发2013 25号国务院关于加快棚户区改造工作的意见户，使居民住房条件明显改善
7、，基础设施和 公共服务设施建设水平不断提高。多渠道筹 措资金。要采取增加财政补助、加大银行信 贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、 企业和群众自筹等办法筹集资金。2013/12/16建办2013185号住房城乡建设部关于保障性住房实施 绿色建筑行动的通 知保障性住房是政府投资或政府主导的项目， 在保障性住房中实施绿色建筑行动，将保障 性住房建设成为绿色保障性住房，可有效提 高保障性住房的安全性、健康性和舒适性， 对在全社会推行绿色建筑具有示范效应。2014/3/29-国务院法制办公室关于城镇住房保障条例（征求意见稿）公开征求意见的通知根据国家住房保障工作的方针政策，结合各 地实践经验，立法
8、遵循以下原则：一是保障 基本，与经济社会发展水平相适应，保障住 房困难群众的基本住房需求；二是公平公正， 坚持分配公平、程序公正、公开透明；三是 全程管理。推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，研究推出棚户区改造项目收益债券；适当放宽企业债券发行条件，支持国办发国务院办公厅关于国有大中型企业发债用于棚户区改造。吸引2014/7/212014 进一步加强棚户区社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目，36号改造工作的通知在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。2015/4/21财综财政部等六部门关
9、运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁201515于运用政府和社会住房投资建设和运营管理，作为一项政策创号资本合作模式推进新和制度创新，对于稳增长、调结构、惠民公共租赁住房投资生具有十分重要意义，各地要充分认识这项建设和运营管理的工作的重要性，积极有序开展试点工作。通知各地原融资平台公司可通过市场化改制，建2015/6/25国发2015 37号国务院关于进一步 做好城镇棚户区和 城乡危房改造及配 套基础设施建设有 关工作的意见立现代企业制度，实现市场化运营，在明确 公告今后不再承担政府融资职能的前提下， 作为实施主体承接棚改任务。原融资平台公 司转型改造后举借的债务实行市场化运作， 不纳入政府
10、债务。政府在出资范围内依法履 行出资人职责，不对原融资平台公司提供担 保。市县财政部门应当尽快制定政府购买城市棚2015/8/26财综201557号财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知户区改造服务办法，对政府购买城市棚户区改造服务的具体范围、购买主体、承接主体、购买方式、购买程序、购买服务资金来源、购买服务资金预算管理、绩效评价等作出规7E。棚户区改造货币化安置有利于缩短安置周期、节省过渡性安置费用，有利于满足棚户2016/3/25财综201611号财政部住房城乡建设部关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知区改造居民多样化居住需求，有利于化解库 存商品住房。各级财政部门积极要配合住房 城
11、乡建设等部门加大政策宣传力度，引导棚 户区改造居民优先选择货币化安置方式。特 别是对于商品住房库存量较大、市场房源充 足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安 置比例。二、保障房ABS发行概况（一）审批制下发行情况截至2014年2月前，共有2单保障房ABS项目受理获批 弁最终发行，其基础资产均为BT债权。根据2014年12月资 产证券化业务基础资产负面清单，以地方政府为直接或间接债 务人的基础资产和以地方融资平台公司为债务人的基础资产均 列入负面清单，因此BT债权不能作为资产证券化项目的基础资 产。止匕外，审批制后期的BT债权类ABS申请均被证监会撤回， 因此审批制时证监会已经不认可 BT债权类
12、ABS o（二）备案制下发行情况根据2014年12月资产证券化业务基础资产负面清单， 其中列入负面清单的基础资产包括“待开发或在建占比超过 10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收 益权。当地政府证明已列入国家保障房计划弁已开工建设的项目 除外。”因此，保障房作为基础资产的资产证券化项目是受到监 管层认可的。截至2016年10月，备案制下保障房 ABS共发行5单, 均在深交所挂牌转让，计划管理人均为华泰资管，具体情况如下:证券名称代码名称发行期限票面发行日期彳贝芬计划总额（年）利率信用管理（亿(%)评级人元）119233.扬保障33.53.15.22015-08AA+SZ03
13、9-07某保障房信119234.扬保障43.54.15.32015-08AA+托受益权资SZ030-07华泰产支持专项119235.扬保障53.05.16.52015-08AA+资管计划SZ030-07119236.扬保障次级0.55.12015-08SZ03-07119242.房信10.30.55.22015-08AA+SZ000-13119243.房信20.41.05.32015-08AA+天津房信限SZ200-13价房信托受119244.房信30.71.55.42015-08AA+华泰益权资产支SZ110-13资管持专项计划119245.房信41.02.05.72015-08AA+SZ000-13119246.房信50.72.56.02015-08A
