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1、第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产(2)房地产 (3)不动产(4）基准地价 （5）标定地价 ()楼面地价2、单选题（1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。 a.地产 .房屋建筑物 c.公司资产 d.资产(）基准地价系数修正法所要修正的因素是（ ）。 a. 地理位置和交通条件 b. 个别因素和市场转让条件 c 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机(3）假设开发法属于一种( )。 a 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d.倒算法(）某宗地年金收益额为85元，剩余使用年限为,假定折现率为0%,其评估价值最有也许为（ )元。 a. 500 b. 12631 72369
2、d 1269 (5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。 a 合同工期 b. 额定工期 c. 协商工期 d.实际工期（6)待估建筑物账面原值00万元，竣工于99年终,假定1990年的价格指数为00%,从91年到15年的价格指数每年增长幅度分别是11.7、7%、0.5%、6.9%、.8%，则195年终该建筑物的重置成本最有也许是 （ ) 元。 a1040 .1910 . 148000 d 191000(7)待估建筑物为砖混构造单层住宅,宅基地3平方米，建筑面积200平方米,月租金3 000元,土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年,获得租金收入的年总成本为
3、60元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残存估价法所得到建筑物的价值最有也许是( ） 元。 . 6167 . 9250 c 78950 d. 501(8)残存估价法属于（ )中的一种具体措施。 . 收益法 .成本法 c. 市场法 d.功能价值法（9）有一宗地面积为00平方米，地上建有一幢层的楼房,建筑密度为07,容积率为2.,土地单价为30元平方米，则楼面地价为( )元平方米。 a. 1000 b. 00 c. 200 d. 280(10）若反映宗地地价水平，( )指标更具说服力。 （11)某地产将来第一年纯收益为3万元，假设该地产的使用年限为无限年期,估计
4、将来每年土地纯收益将在上一年的基本上增长万元。资本化率为7，则该地产的评估值最接近于( )万元。 a. 2 b. 29 c.63 d 69（2)待估地产年总收人1万元，年总费用0万元,剩余使用年限，折现率为10%,则其评估价值最接近于( )万元。a. 110 b. 1 c. 80 . 9（13)待评估建筑物为一砖混构造两层楼房，宅基地面积为00平方米,房屋每层月租金为50元，多种费用占租金收入的0%,土地还原率为%，建筑物还原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米100元，建筑物的年纯收益为（ ) 元。.1000 b. c00 ()某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评
5、估中共选择了三个参照物,并分别得到127万元、142万元、5l万元3个评估成果，它们的权重依次为25、40%、3，则被评估房地产的价值最接近( ）万元。a.10 b. 15 c141 d. （1)如果房地产的售价为000万元,其中建筑物价格为3万元,地价为万元，该房地产的年客观净收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于 （ ）。 a. 9 b 12.% c. 75 d 5（1）被评估建筑物历史建导致本为80万元,97年建成,规定评估该建筑物的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数分别为103%、03%、102%,该建筑物的重置成本最接近于（
6、 )万元。 a. 86 b. .90 d. 85（1)已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格为00万元,建筑物的资本化率为10,该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。a.5 0 c. 0 d 100 (18）假定被评估房地产可以永续运用，估计前年的纯租金收入分别为3万元、2万元、1万元，从第年开始年纯收益保持在3万元水平上,折现率为10%，该房地产的评估值最接近于( ）万元。a. 28 b. 3 . 25 d. 30（)被评估土地的剩余使用权年限为3年，参照物剩余使用权年限为25年,假定折现率为8%,被评估土地的年限修正系数最接近于（ ) a.96 b .948
7、c. .52 . 1.054 (20)运用最佳使用原则评估地产的前提条件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 . 土地用途广泛性 . 土地运用永续性（）某宗地获得费用为每平方米100元，开发费用为每平方米300元,本地银行一年期贷款利率为9%,二年期贷款利率为0,三年期贷款利率为1%，开发周期为年,第一年投资占总投资的1/,第二、三年投资各占总投资的l/4,问该土地每平方米应承当利息为（ )元。a. 51. b 30.75 c. . 1.25（2）某砖混构造单层住宅宅基地20平方米，建筑面积120平方米,月租金000元,土地还原利率8，获得租金收入的年总成本为800元,评估人
8、员另用市场比较法求得土地使用权价格为00 元/平方米，建筑物的年纯收益为( )元。a 600 b. 8800 c. 000 d1（）某一宗平方米空地的估计最佳运用方式,为开发一建筑面积400平方米的商业建筑。预期该商业房地产建成后的售价为300元平方米,估计该建筑物的建筑费用为1400元/平方米，专业费用为建筑费用的6%，利息利润为地价、建筑费用及专业费用之和的15，销售费用及有关税费为售价的1%，该土地的价值接近于（ ) 元平方米。a.178 b. 900 c. 1500 d. 100元(24）在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不涉及 （ )。 a.房地产税金 b.管理费 c.利息 d保
9、险费（25）某一宗土地用于住宅开发时的价值为30万元，用于商业大楼开发时的价值为50万元,用于工业厂房开发时的价值为28万元。都市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为300万元。这体现了房地产评估的( ) a.供求原则 b.替代原则 c最佳使用原则 d奉献原则(26)某待评估住宅建筑物与参照住宅建筑物相比而言,室内格局更加合理，由此引起待评估住宅的价格比参照交易住宅的价格高15，室内格局因素修正系数为( ) a10015 b5/100 c1500 .10085(7)某建筑物建成于190年1月，为砖混构造一等,耐用年限为0年，残值率为2。该建筑物月的重置成本为50万元，1月的评
10、估值接近( )万元 .4 b392 402 d.390（8)某宗土地的土地获得成本为00万元，土地开发费为0万元，土地开发期为1年,银行一年期贷款利率为8。该土地投资利息为（ ） 万元 a.120 .80 c.0 d.100(29)某宗土地为1 00平方米,国家规定的容积率为5,建筑密度为0.6，下列建设方案中最可行的为（ ） 建筑物地面一层建筑面积为8平方米,总建筑面积为600平方米 b.建筑物地面一层建筑面积为70平方米，总建筑面积为7000平方米 建筑物地面一层建筑面积为6平方米,总建筑面积为40平方米 .建筑物地面一层建筑面积为4平方米,总建筑面积为4200平方米（30)某地产将来第一
11、年的纯收益为18万元，估计后来各年的纯收益按的比率递减，该地产的剩余使用权年限为，折现率为8。该地产的评估值最接近于（ )万元 a. 77 b. 14 c. 11 d. 33、多选题()影响地价的一般因素有（ ）。 .行政因素 .区域因素 c. 社会因素 .经济因素 e. 人口因素(2)影响地价的社会因素重要涉及( )等几种方面。a. 政治安定状况 b 社会治安限度 c税收政策 d. 房地产投机 . 交通管制(3)影响商业用地土地价格的区域因素有( )。a商业繁华限度 .环境优劣度 c.规划限制 d公有设施完善度 e. 交通便捷度(4)影响地价的个别因素重要有( ）。 a.位置因素 b. 地形地质因素 c 面积因素 d. 地块形状因素 e.土地运用因素 (5)市场法中进行区域因素修正需考虑的因素有( )。a. 繁华限度 交通状况 .基本设施状况 d 环境质量 e.土地使用年限(）评估建筑物需考虑的因素涉及( ）。 a. 产权 b 用途 c.建筑构造 d.建成时间 e.装修质量和水平(7)建筑物应在( ）方面符合政府规定。 a 建筑构造 b. 建筑用途 c容积率 d.覆盖率 e.外形设计() 国内房地产评估的标的物一般涉及( ）。a.土地使用权 b.土地所有权 c建筑物及其权益
