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1、海利第一区定位补充鹏星地产2007年1月目 录1. 写字楼在使用状况分析41.1总体数量和分布情况分析41.2租金情况分析51.3物管分析61.4入住情况分析71.5入住企业类型分析81.6部分酒店写字楼经营壮况分析91.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析101.7.1外观设计分析101.7.2裙楼使用状况分析111.7.3大堂配置状况分析121.7.4单层面积及面积划分状况分析131.7.5车位配置状况分析141.7.6电梯配置状况分析151.7.7卫生间配置状况分析161.8个案分析171.8.1顺天国际财富中心171.8.2亚大时代231.8.3恒隆国际大厦251.9在使用写字楼市
2、场总结：282. 在售写字楼市场竞争状况分析292.1年度销售状况及预计明年供应量分析292.1.1本年度专业写字推出量292.1.2预计2007年供应量302.2价格水平分析312.3销售速度与周期分析：322.5个案点评中天广场332.6在售写字楼市场总结：383. 公寓市场分析393.1公寓市场重点扫描：393.2长沙公寓产品分析：453.3公寓市场总结：464. 写字楼与公寓开发方向研判：474.1写字楼方向研判474.1.1价格判断：474.1.2写字楼价格的空间494.1.3写字楼发展方向的预测：494.2公寓的发展方向研判504.2.1价格判断：504.2.2公寓价格的空间：52
3、4.2.3公寓发展方向的预测：524.3两种发展模式的对比分析及结论53附：长沙各大银行总部541. 写字楼在使用状况分析1.1总体数量和分布情况分析楼盘名称位置总建面（）写字楼规模()运营日期亚大时代五一大道与韶山路交汇处33000234302003年湖南国际金融大厦芙蓉路与八一路交汇处85962120002002年恒隆国际大厦五一路与蔡锷路交汇处49841314802005年第一大道五一路芙蓉广场西34354283082005年顺天国际财富中心芙蓉中路66453505602003年湖南文化大厦韶山中路45800356002005年唯一星城国际韶山中路52324421912004年新闻大厦芙
4、蓉路与营盘路交汇处4160015932运达国际广场芙蓉路与营盘路交汇处8459229878预计2007年分析：目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。1.2租金情况分析楼盘名称租金（元/天）备注亚大时代2.48包含物业管理费、中央空调费湖南国际金融大厦1.8恒隆国际大厦1.6第一大道1.3顺天国际财富中
5、心1.6湖南文化大厦1.8包含物管费中央空调每年开放7个月，10元/（月）唯一星城国际1.2新闻大厦1.6包含物业管理费、中央空调费运达国际广场分析：长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1.21.8元，个别中高档项目的租金在2元左右。从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1.21.8元都能取得很好的出租率。1.3物管分析楼盘名称物业公司管理费（元/月）备注亚大时代香港华联兴业已包含在租金当中湖南国际金融大厦华天物业3.5恒隆国际大厦恒威物业2.2第一大道绿城物业2.32顺天国际财富中心深圳中航物业2.8湖南文化大厦保利物业3唯一星城国际2.6新闻大厦已包含在租金当中运达国际广场分析
6、：通过上表可以发现，长沙的专业写字楼物业管理费在2元以上，个别项目物业管理费达到34元的高水平，主要是其提供的服务较其他一般项超出许多内容，比如酒店式服务。由此可见，管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。 1.4入住情况分析楼盘名称入驻率空置单位亚大时代80%以300以上、200以下面积为主湖南国际金融大厦95%22层，整层招租恒隆国际大厦80%以200以上面积为主第一大道95%部分低层，100左右单位顺天国际财富中心95%少部分靠东或靠西的不规则单元湖南文化大厦70%13、14、16层，以200以上面积为主唯一星城国际90%新闻大厦95%运达国际广场分析：长沙的专业写字楼出租情况较好，一般的
7、入住率都较高，在80以上。少部分物业因物业的规划设计存在硬伤，导致招租情况不理想，空置单位多出现在西面或不规则单元。由此可见，消费者对于品质的关注高于对成本的关注，同时，也更偏好于实用率高的物业。1.5入住企业类型分析楼盘名称客户类型知名企业亚大时代上市公司、外企、金融、科技、房地产中信实业银行、蔚深证券、正虹科技、施耐德电气公司、天润五江集团、和记黄埔湖南分公司湖南国际金融大厦金融、房地产中国银行、泰康保险公司、东方资产管理公司、绿城集团长沙分公司恒隆国际大厦房地产、金融、工程建设、服装、日用品万科南都、宝马男装、利郎、智联招聘、第一大道金融、贸易、房地产、航空公司新五丰股份有限公司、华菱置
8、业、德胜期货、唐人神集团、深圳航空顺天国际财富中心金融、贸易、房地产、招标财富证券、联想、中国人寿、TCL、中招国际招标公司、长沙佳兴房产湖南文化大厦上市公司、代理公司、保利集团、同致行唯一星城国际金融服务、装饰工程公司、以中小型服务企业为主天华会计师事务所、金桐装饰新闻大厦房地产、科技、金融、能源、文化传播国联期货、三菱、金侨地产、前程无忧、双瑞地产运达国际广场分析：入住专业写字楼的企业按照类型来看，主要是上市公司、外企、金融、房地产、科技、贸易等公司；物业档次越高，聚集的企业实力越强，一般均为上市公司本地大型企业和事业单位，以及外地大型企业和外资机构的分公司，档次低的主要集中一些贸易、咨询
9、类的中小企业。总体来看外来经济实体和市场的更新换代是中高端产品的主要客户。1.6部分酒店写字楼经营壮况分析酒店名称租金（元/天）物管费（元/月）出租率备注通程大酒店3.82085%带精装修，包中央空调费华天大酒店2.815100%包中央空调费佳程大酒店395%中央空调按1.1元/度的电费收取金源大酒店2.890%包物管费和中央空调费神农大酒店2.880%带精装修租金3.5元分析：目前，长沙高档酒店内的写字楼出租情况比较好，而且租金不菲，说明写字楼市场需求强劲。另外，酒店写字楼的租金相对专业写字楼的租金高出约0.40.8元/（天），也说明高档次的管理和服务能购大大提升写字楼物业的价值。1.7在使
10、用专业写字楼外观及内部设置状况分析1.7.1外观设计分析楼盘名称外墙材料外观色彩层数亚大时代玻璃幕墙深蓝色31湖南国际金融大厦外墙砖橘黄色41恒隆国际大厦外墙砖深灰色28第一大道玻璃幕墙与外墙砖组合浅蓝色22顺天国际财富中心玻璃幕墙深蓝色31湖南文化大厦玻璃幕墙与花岗岩幕组合浅蓝色27唯一星城国际外墙砖深灰色28新闻大厦玻璃幕墙与外墙砖组合淡蓝色32运达国际广场玻璃幕墙与铝合金材料蓝色与银白色结合30分析：从色彩来看，采用蓝色、灰色等冷色调更能显示建筑的沉稳、大气；从外观来看，无论是采用玻璃幕墙、外墙砖都应该保持外立面的简洁，才能体现出写字楼的品质感、尊贵感。1.7.2裙楼使用状况分析楼盘名称
11、层数裙楼各层功能亚大时代5 1F：大堂、银行、商务中心、国际旅行社、咖啡休闲酒吧、员工餐厅；2-4F：金悦海鲜酒楼；5层：会务中心、健身中心湖南国际金融大厦61F：正面为挑空3层的大堂，中国银行营业部；2-6F：中国银行办公场地恒隆国际大厦51F：大堂、建设银行营业部，中国移动营业部；2F：招商中；3F：鸿基酒楼；4-5F：长沙建设工程交易中心第一大道41F：大堂、漂亮宝贝、时尚厨房、美容美发；2-3F：时尚厨房；4F：招租中顺天国际财富中心51F：大堂、高尔夫专店、天润福茶；2-4F：锦绣红楼；5-6F：碧海银沙休闲中心、顺天食府 湖南文化大厦41F：大堂、书吧、票务中心、金牛角王中西餐厅2
12、-4F电影城、电玩中心、网络户所、咖啡厅唯一星城国际51F：大堂、唯一名车、华斯度、中国电信；2F：华斯度；3F：富临饭店、唯一中西餐厅；4F：松本铁板烧新闻大厦51F：大堂、米萝咖啡、中国工商银行、商务中心、光大旅行社；2F：顺辉城（康体休闲中心）；3F：酒店中餐厅；4F：天籁村KTV；5F：新闻发布中心运达国际广场6国际名品街（筹备中）、顶层空中会所分析： 裙楼商业一层多以银行、邮电、通信、名品时装为主；二至五层多以酒楼、中西餐厅、咖啡吧、休闲、康体、美容等高档商务、休闲为主的业态，有利于提升写字楼的整体形象。1.7.3大堂配置状况分析楼盘名称大堂配置状况亚大时代正面临五一路，挑空两层湖南
13、国际金融大厦正面临芙蓉路，挑空三层，进深较短恒隆国际大厦裙楼背面，挑空两层，内设休息区第一大道裙楼中部，无挑空，内设休息区顺天国际财富中心正面临芙蓉路，挑空两层，内设休息区湖南文化大厦大堂内部，电梯厅局促唯一星城国际临韶山路侧面，挑空三层， 新闻大厦裙楼侧面，挑空两层，设休息区运达国际广场正面临芙蓉路分析：从大堂的设置来看，采取正面临路的位置，挑空形式，更能显示整个项目的非凡气势，提升项目的形象和价值；另外，大堂内通常应该设置休息区，方便来访客户休息等候。1.7.4单层面积及面积划分状况分析楼盘名称单层面积（）面积区间划分亚大时代1100200400湖南国际金融大厦2400大开间为主，整层或半层招租恒隆国际大厦1369164.65，252272，418524第一大道176980100，100120顺天国际财富中心2106200300之间湖南文化大厦1695大开间，整层或半层招租唯一星城国际17584060，60150新闻大厦113880100，120150，2
