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1、一、总论1、项目实施背景与依据11 项目实施背景改革开放以来，中国的经济进展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区最具投资吸引力的国家之一。中国入世在即,为了适应入世之后对外开放新形势的需要,进一步加大招商引资力度，国家外经贸部近日宣布，将放宽对外商投资企业外方在境内银行筹措人民币中长期贷款的限制。国家将按照加入世贸组织承诺的条件,修订和完善有关政策法规；进一步放宽引进外资的领域、地域和技术的转让等方面的限制，有步骤的扩大服务行业的对外开放。据介绍,今后中国商业领域进一步扩大利用外资的重点仍是零售业，特不鼓舞国际上有实力、技术先进的闻名商业集团进入中国，与
2、国内有实力的零售企业合资合作,共同开拓国内市场；政府主管部门将逐渐把商业引进外资工作纳入法制化轨道,做到统一、合理、有序。进入年代以来,中国的零售业经历了深刻的变革,由原来的偏重数量扩张转向以结构调整为重点，带动质量、效益、规模全面增长的进展策略。连锁经营方式的成功导入,加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额持续多年保持了10%以上的增长速度，中国零售市场已成为世界上进展速度最快、潜力最大的市场。作为享有国际盛誉的零售商业巨子美国集团于1996年进入中国市场，相继在深圳、东莞、昆明、北京、大连等地建立了连锁超市。通过几年的积存，本地化的进程大大加快，差不多建立了适合中国市场情况的治理模
3、式、系统和队伍,规模采购和规模销售已形成良性的循环机制。进入新世纪,重拳出击,全面挺进中国市场,旨在加强对中、小都市店的建设和开发，大力推进连锁经营,提高经营的规模化与规范化程度，降低流通成本,增加经济效益,争取到2005年将连锁店在中国进展到20家。作为中国地产业的龙头企业集团股份有限公司抓住了这一契机,在全面挺进中国市场之际与之联手,携手共同开发房地产与零售业市场。两强联盟,签署了长期战略合作协议，双方将在资金治理、品牌共享、市场开发等方面进行全方位的战略合作。在通过对地理位置、周边环境、居民总体收入水平、人均消费水平、市场潜力等几个方面进行了详实细致的调查与实地考证之后,双方确定以等五个
4、都市作为首次合作对象,在各地商业黄金地段，兴建购物广场。该项目是首次合作项目之一。1.2 项目实施依据购物广场是集团股份有限公司与集团签署的一揽子合作项目之一。此次项目还包括购物广场等个都市的四个项目,各地项目均由集团下属各地产公司分不施工建设。该项目得到了市政府及各职能部门的大力支持,部分协议正在草拟之中，目前确认的项目实施依据要紧有： 集团有限公司与咨询（深圳)有限公司签署的房屋租赁协议中国有限公司与集团的会谈纪要中国有限公司与集团的关于在选址兴建购物广场的确认函集团有限公司与市国土治理局签署的国有土地使用权转让合同2、项目概况 项目名称：购物广场 项目地址：市区路 建设内容：购物商城、餐
5、饮及配套设施项目建筑指标：占地面积5.0平方米建筑面积59738.平方米覆盖率73%容积率2. 投资与收益概况该项目总投资358568万元,其中,建设投资3522.6万元，流淌资金100万元，正常营业期销售（营业)收入13412万元,年均利润总额9876.85万元，年均税后利润667.49万元。要紧技术经济指标如下表所示:序 号指 标指 标 值1投资利润率27%2投资利税率55.383资本金净利润率50.34借款偿还期1年个月5Pt(税后)(全部投资)1年1个月Pt(税前）（全部投资)1年个月NPV(税后)(全部投资)8726.9万元8FNPV(税前)（全部投资）418.68万元9FIR(税后
6、)(全部投资)6.90%0FR（税前）(全部投资)35.9611NV(税后)(自有资金）59298.0万元12FRR（税前)(自有资金）3.883、开发商概况 名 称：集团股份有限公司 法定地址: 法人代表： 注册资本： 经营概况集团股份有限公司成立于188年,1年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃进展,经营范围从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多种领域,现已进展成为拥有40亿资产、年经营收入超过70亿元的大型股份制企业。集团下属的房地产开发有限公司作为国家建设部审定的一级房地产开发公司,领先在全国同行业中向全国公开宣布“三项承诺、
7、八项信誉保证”,受到了国家建设部的确信，并在全国推广。公司先后在建设开发了等居民小区;等精品楼盘以及大厦、国际饭店等项目。为促进企业的进展,推动国内房地产企业和房地产市场走向规模化、集约化和专业化,集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京、长春、成都、南京等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅包括了等精品住宅小区,还包括北京等综合项目。到20年底,集团房地产开发将拓展到全国12个都市，年开发量超过10万平方米,销售额超过50亿元。该集团公司在制造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献,连续几年赞助大连国际服装节,先后捐资兴建大连市高等学校、小学校、幼儿
8、园以及都市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会、大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业的投入额达7亿多元人民币。该集团公司在国内外拥有专门高的知名度,形成了巨大的无形资产,已成为大连市一张亮丽的“名片”。该集团公司近期的进展目标是:到21世纪初，成为资产超百亿元，年经营额超过百亿元的中国一流的大型企业集团。该集团公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍,具备雄厚的经济技术实力，具有丰富的房地产开发建设和经营治理经验，完全有能力承担该项目的实施运作。 美国集团美国集团成立于9年，以单一经营日杂食品超市为起点,通过近0年的运营，现已进展成为具有传统的百货公司、
9、超级百货商场和仓储式会员店三大经营体系的大型跨国企业集团。从创业至今，公司始终坚持“低价格、低成本、低利润”的零售经营理念,恪守“天天平价、中意服务”的营销战略；注重治理，信奉“公仆领导”、“门户开放”的政策，讲究沟通、沟通、再沟通,仅用了40年的时刻，就实现了全球化扩张。截至20年底，差不多在全球0余个国家开设了近40家连锁店,利润增长始终保持强劲势头，年增长速度高达20。1998年，从上一年度世界50强第7位,跻身第4位,年营业额为139亿美元,利润44亿美元。2000年,又攀升至第2位，年营业额为8亿美元,利润6亿美元,下属职员超过00万人。1996年,进入中国，选择深圳作为其进军中国市
10、场的桥头堡,此后,又相继在东莞、北京、大连等地开设了分店，取得了骄人业绩。凭借其雄厚的资金实力、先进的治理经验、庞大的卫星系统建立了自己的商业帝国,的加盟，必将大大增强该项目的市场潜力，从而为该项目带来中意的投资回报率。4、编制依据与研究范围4.1 编制依据依照中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定,结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据要紧有： 国家外经贸委颁布的外商投资商业试点方法; 国家计委与建设部联合颁布的建设项目经济评价方法与参数； 项目所在地都市总体规划; 辽宁省建筑工程概预算指标及有关费用标准； 开发商提供的其它有关资料。42 研究范围该可行性研究报告的研究范围包括：
11、总论；项目进展的必要性分析；项目进展的市场分析；建设条件分析和工程进度安排;建设的规模和性质；工程设计和功能要求;消防、环保和卫生;投资估算与资金筹措;财务基础数据估算;财务效益分析;敏感性分析；结论与建议等。在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性,为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠的依据。二、项目进展的必要性分析1、该项目的进展将有力推动我国零售业进展通过几年的进展，我国连锁零售业获得了良好的起步进展,同时该领域前几年对外资的适度放开，也起到了积极的推动作用和示范效应。入世以后,我国将在3年内逐步放开分销领域的进入限制,零售业将全
12、面迎来开放格局，中国零售业必将掀起新一轮的革命。中国消费市场今年上半年的活跃预兆了这一进展走势。据国家统计局公布的数字,上半年中国国内各类批发零售商品的销售中,通讯器材类增长5.2%,汽车类增长36%,文化办公用品类增长22.,家用电器和音响器材类增长136%，体育、娱乐用品类增长8%,建筑及装潢材料类增长28.%以上。数据表明，今年上半年中国国内消费品市场商品销售活跃，保持了较高的增长水平，实现社会消费品零售总额17912亿元,比上年同期上涨10.3%。在吃、穿、用三类商品中,用的商品在居民消费中所占比重略有上升。分析表明，社会消费品零售总额增长的要紧缘故为城乡居民收入的增加、节日消费的拉动
13、和市场商品供给结构的改善。由此可见，我国零售市场（特不是等一些大中都市市场）差不多具备了连锁起步快速进展的条件（人均收入00美元以上),不管对外资依旧内资连锁，目前差不多上一个良好的进展时机，其大规模、规范化进展,将有力推动我国零售业的进展。、该项目的进展将迅速推动入世后我国零售业态的进展升级该项目的进展方向是在的商业中心地段黄兴路进展大规模、标准化的超市。超市是商业零售业态种类中的一种,发达国家的零售商业的进展经验表明，超市在零售业态布局中占有重要的地位，是一种主流经营选择方式。能够讲，我国零售的业态进展革命才刚刚开始,以超市为代表的商业连锁经营的销售额在极个不的一些重点都市的社会消费品零售
14、总额中所占的比例刚刚接近0%，全国的平均水平仅仅在左右。由此能够预见,我国零售业态的进展演变才刚刚开始，传统的百货店仍居于主导地位，完成演变革命还需要一个较长的进展时期。入世是一个进展契机，以后的3至5年将是我国零售业快速进展的一个时期,这一时期既是最为剧烈的变革时期，同时也是一个进展成熟的时期。该项目进展将以滚动的方式推进,每年在不同都市的进展大型超市数量将不断递增。依照在中国的进展打算，001年将新增23家店，202新增43个,到0年时争取进展总店数200家。因此，该项目的进展，将在质上提升我国零售业的进展水平，并将迅速推动入世后我国零售业态的进展升级。3、该项目的进展将加速市商业进展和都
15、市建设的步伐市自古是中国南方的一大商贸中心,改革开放以来，商贸业更成为市的支柱产业。然而，进入新世纪,市的商业接着进一步提升。首先，从商业布局上看,目前市商业布局过于集中在广场，形成所谓的五一广场一级商圈,需要向周边地区加大辐射力。其次,从商业业态上看，目前市的百货店数量较多,而现代化的大型超级市场较少,急需进展大型超市这种新型的业态。再者,从商业业种上看，在商业中,除了批发零售业以外，现代物流业也是商业进展中的一个新的经济增长点。是近期已决定将在“十五”期间建设一个大型商品物流配送中心,要把进展物流作为新型商业进展的重点,同时鼓舞进展属于第三方的配送中心，逐步实现物流配送社会化。进驻后，不仅会给带来零售业的进展,由于
