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1、屏南县西环路片区一期投资建设项目可行性研究报告 区域总体规划图第一章 概述51.1项目概况51.1.1项目基本情况51.1.2项目建设内容及规模51.1.3本项目建设的必要性71.2编制目的71.3编制依据71.4研究的主要内容和范围81.5主要研究结论91.5.1本项目与城市规划的符合性分析91.5.2 宏观环境分析总结101.5.3 项目开发深度及功能定位101.5.4 投资估算和资金筹措111.5.5项目在技术和经济方面的总体评价111.5.6 项目综合评价结论121.6 存在问题与建议13第二章 项目建设背景和必要性142.1 项目建设背景142.2 项目建设必要性14第三章 建设条件
2、及场地现状183.1建设条件183.1.1自然条件183.1.2经济条件283.1.3社会条件313.1.4项目影响区国民经济和社会发展总体构想323.2场地现状363.2.1自然条件363.2.2用地现状373.2.3市政基础设施状况38第四章 市场分析394.1 屏南旅游资源概况394.2 土地市场分析404.2.1土地一级开发赢利模式404.2.2本项目土地市场分析414.3 房地产市场情况综述444.3.1 2012年房地产行业形势分析444.3.2屏南县房地产市场运行形势分析504.4 本项目优势55第五章 工程方案565.1片区布局原则和结构565.1.1片区布局原则565.1.2
3、布局结构575.2土地利用585.2.1工程占地585.2.2项目拆迁基本情况595.3片区路网工程建设方案605.3.1设计依据605.3.2设计采用技术规范、标准615.3.3平面设计645.3.4道路纵段面设计665.3.5横断面设计715.3.6路基设计745.3.7平面交叉工程755.3.8路面设计765.3.9交通基础设施775.4片区桥涵工程建设方案785.4.1主要技术标准785.4.2桥涵工程总体布置785.5片区管网工程建设方案795.5.1设计依据795.5.2设计原则805.5.3管线标准横断面布置805.5.4雨水工程855.5.5污水工程865.5.6其他管线885
4、.6片区场地平整方案915.6.1设计依据915.6.2设计原则915.6.3场地竖向设计915.6.4工程防护措施915.7人工湖建设方案92第六章 工程主要建设内容及规模936.1工程主要建设内容936.1.1市政道路及市政配套设施936.1.2土地平整936.1.3人工湖建设936.2建设规模93第七章 生态环境保护、防洪防灾及安全措施957.1环境要素957.2社会环境957.3生态环境967.4本项目对环境影响977.4.1现状调查987.4.2施工期环境影响987.4.3 项目建成后对环境影响997.5减缓工程环境影响的对策1007.5.1环境保护遵循的标准1007.5.2环境保护
5、对策及措施1017.6防洪排涝措施1037.7抗震1037.8消防1047.9人防1057.10抗地质灾害防治105第八章 维稳方案1078.1评估内容1078.2维稳方案1098.3评价结论111第九章 资源综合利用与节能1139.1项目编制依据1139.2用能标准1139.3节能设计与分析的主要原则1149.4项目所在地能源供应状况1149.5资源综合利用1159.5.1我国资源利用状况1159.5.2本项目能源利用1179.6节能1179.6.1交通节能措施1189.6.2给排水节能措施1229.6.3环保节能1239.6.4 项目管理上节能措施1239.7土地资源的节约1239.8结论
6、124第十章 建设项目组织实施与进度计划12510.1 BT（建设-移交）模式12510.2 土地一级开发BT模式构建12510.3工程实施原则12810.4工程招投标12810.5项目实施进度安排128第十一章 投资估算及资金筹措13011.1投资估算13011.2工程估算造价13411.3资金筹措135第十二章 财务效益分析13612.1评价依据及方法13612.2评价方案、内容和目标13612.2.1 评价方案13612.2.2评价内容13712.2.3评价目标13712.3财务效益评价13712.3.1 评价参数13712.3.2 项目经济费用13812.3.3财务分析13812.3.
7、4经济敏感性分析14012.4评价结论140第十三章 风险分析与效益评估14213.1风险分析14213.1.1不确定性分析14213.1.2投资环境风险14213.1.3融资风险14213.1.4政策风险14313.1.5工程质量风险14313.2经济效益评估14313.3社会效益评估14413.4环境效益评估144第十四章 研究结论、问题与建议14514.1研究结论14514.2问题与建议14514.2.1存在问题14514.2.2建议146附件1：（屏南县人民政府专题会议纪要）【2012】21号附件2：屏南县发展和改革局文件（屏发改投资）【2012】31号“屏南县发展和改革局关于屏南县西
8、环路片区一期投资建设项目工可评审会会议纪要”附件3：屏南县西环路片区一期投资建设项目工可评审会专家组意见附件4：屏南县西环路片区一期投资建设项目工可评审会专家组意见反馈附图表(见分册)工程估算(见分册)第一章 概述1.1项目概况1.1.1项目基本情况项目名称：屏南县西环路片区一期投资建设项目项目建设地点：屏南县城核心区西北部项目建设单位：屏南县天宇城市建设投资有限责任公司建设单位基本情况：屏南县天宇城市建设投资有限责任公司为具有法人资格的经济实体。公司股东由“屏南县土地收购储备中心”和“屏南县国有资产投资经营有限公司”组成，注册资金5000万元。企业法人：韦孝跳，经营范围：政府授权的国有资产投
9、资、城市基本建设投资、公路建设投资、旧城改造建设投资、土地资源开发投资、旅游资源开发投资、水力资源开发投资。1.1.2项目建设内容及规模1、本项目建设内容包括：（1）按审定、批准的规划设计文件实施的拟出让用地、村居集体经济发展建设用地的土地平整。（2）按审定、批准的规划设计文件建设市政道路及市政配套设施，主要包括：省道303线屏南城区过境路（西环路-洋中至慈溪段）、文化路西段（职专至西环路）、长汾路（新区段）、新区纵向干道和地块支路，包括土石方、路基、路面、桥涵、管线综合（给水、雨水、污水、电力、弱电、燃气）、绿化、照明、交通设施等。（3）按审定、批准的规划设计文件建设人工湖。项目地理位置图2
10、、建设规模总建设用地为1044.39亩，详下表：建设用地面积划分表 占地面积用地类别占地面积（亩）市政道路小计357.96A地块167.57B地块319.36 村居集体经济发展建设用地161.62人工湖37.88 合计1044.391.1.3本项目建设的必要性1、满足屏南县城市总体规划，并完善屏南县城区道路交通网的需要；2、提升屏南县城市功能和形象的需要；3、促进屏南县西环路片区后期土地开发的需要；4、利用BT模式，缓解政府融资压力的需要。1.2编制目的1、为BT投资方提供决策依据；2、为政府管理部门提供审批土地一级开发项目的依据；3、为BT投资方介绍工程方案及投资估算，作为工程可行性的依据。
11、1.3编制依据1、屏南县城市总体规划修编；2、屏南县城市土地利用总体规划；3、屏南县城近期建设规划；4、屏南县城中心区概念规划；5、屏南县城西环路沿线地块控制性详细规划；6、福建省城市房屋拆迁估价技术规范；7、宁德市城市规划管理技术规定；8、屏南县统计年鉴2011；9、屏南县城区基准地价；10、屏南县人民政府专题会议纪要201221号文；11、国家计委、建设部 20061325号文颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12、城市道路工程设计规范（CJJ37-2012）；13、建设部市政公用工程设计文件编制深度规定2004.03；14、国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）2002；15
12、、拆迁、估价、市政预算等行业标准。1.4研究的主要内容和范围本报告工作内容主要包括：1、概述2、项目建设背景和必要性3、建设条件及场地现状4、市场分析5、工程方案6、生态环境保护、防洪防灾及安全措施7、资源综合利用与节能8、建设项目组织实施与进度安排9、投资估算及资金筹措10、财务效益分析11、风险分析与效益评估12、研究结论、问题与建议1.5主要研究结论1.5.1本项目与城市规划的符合性分析本项目按照屏南县城市总体规划修编，屏南县城近期建设规划，屏南县城西环路沿线地块控制性详细规划对西环路片区的规划进行本项目工可研究工作，满足城市总规、近规和控规对本片区规划的要求。根据控规，本项目定位为发展
13、集旅游、教育、生活居住及配套于一体的城市综合体，构筑具有地域风情的山水生态宜居区，采用“一廊三心三片”集中式空间布局结构，本项目地块的划分，用地类别，道路红线宽度，场地竖向高程，防洪排涝标准以及各种工程市政管线的布置均严格按照规划进行设计。1.5.2 宏观环境分析总结从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况来看，宁德市屏南县的宏观经济处于高速发展时期，给项目开发建设强力的经济、社会环境支撑。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段，按照相关理论，宁德市屏南县的房地产处于快速发展期，生存与改善需求兼有，以数量为主，质量与数量并重
14、，因此本项目若质量上有保证，在规划设计上有创新，则有较大的发展机会。随着规划中高速公路互通口、省道202线、省道303线为轴线的交通干线经济带修建，屏南县城区可及性将有质的提高，从而吸引更多经济发达地区置业者的目光。在这样大环境下，屏南县市场需求量将逐步增大，价格将稳中趋升，未来市场发展前景良好。随着屏南县旅游业的快速发展，这也为本项目开发建设带来机遇，同时也提供了更多置业需求机会。1.5.3 项目开发深度及功能定位项目开发深度：征地范围内的征地、拆迁、安置、补偿、土地平整及道路等市政基础设施建设，使该区域范围内的土地达到 五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）的建设条件，具备土地出让标准。项目开发建设设想为较大规模的中高档综合社区，主要定位为：集旅游、教育、生活居住及配套于一体城市综合体，构筑具有
