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1、 .市城市运营研究（城市建设资源经营）目 录第一部分 概论第二部分 研究容1城市经营理论研究1.1资源与城市资源系统的构成1.2城市经营的基本概念1.3城市经营的功能体系1.4城市经营的原则1.5城市经营的方式与城市经营的基本原则2市城市资源与经营现状2.1 市土地资源与经营现状2.2 市公用房产资源与经营现状2.3 市交通设施资源与经营现状2.4 市水资源与水务设施经营现状2.5 市其它建设资源与经营现状3对策与建议3.1 防土地储备制度实施法律风险与经营风险的对策与建议3.2 市公用房产资源经营对策与建议3.3市交通设施资源经营对策与建议3.4 市水资源与水务设施经营对策与建议3.5 市其
2、它建设资源经营对策与建议3.6 实施建设项目环境综合评价审批制度的建议第三部分 附录：国外城市经营经验与案例1. 土地与公用房产资源经营2 交通设施资源经营3 其它建设资源经营第一部分 概论2002年5月，市人民政府决策咨询委员会与华中科技大学签定市城市经营研究咨询合同。合同签定后，双方成立了项目研究课题组来开展研究工作。本次研究成果就是基于上述合同要求完成的。城市经营作为一种理念，宗旨是按照市场经济规律，通过市场化运作，综合运用城市土地资本，地域空间和其它经济要素，盘活城市资源，并通过高效的城市管理，从整体上运作城市经济，改善城市环境，实现资源配置在容量结构和秩序上的最大化和最优化，促进城市
3、经济，社会和环境的持续快速健康发展。市作为一个特大城市，是华中地区政治、经济、文化中心，其城市经营活动应是一项复杂的系统工程，从这种认识出发，课题组综合运用现代系统工程、城市规划、环境工程、交通工程与工程管理理论，充分论证了市城市资源系统结构，结合目前实际，课题组认为：城市建设资源经营应是当前市城市经营工程的主体，而土地资源、公用房产资源、交通设施资源经营活动则是当前城市经营活动的中心。课题组通过大量的调查，力图摸清市城市建设资源与经营现状，在此基础上，课题组系统分析了当前市城市建设资源经营存在的主要问题：在土地经营上缺乏科学的总、量控制手段；对土地储备制度实施的法律风险和经营风险缺乏完善的防
4、机制；城市公用房产资源利用效率低下；城市交通资源经营利用不充分；水资源过度开发、低效利用、污染严重等等针对上述问题，课题组反复研讨，利用现代城市建设与管理理论，提出了相应的解决对策与建议包括：研究开发土地科学经营决策支持工具，实现提高土地经营效益，并保持房地产市场持续、稳定发展；完善土地经营管理组织和法规政策建设，防止经营行为游离于法律体系之外；推进市政交通设施资源经营产业化，保持城市交通投资增长；加快城市水务经营模式改革等。尤其是针对一些当前有较大影响面的问题，提出了一系列专题建议：实施建设项目环境综合评价审批制度，即在规划管理制度上，要加入规划实施事先影响综合评审环节，使规划管理不拘泥于规
5、定如何利用土地才可获得许可。更要杜绝建设项目可能对邻近地区产生的负作用，并且让市场来决定该地块作何种用处最适宜；推进城市地下空间综合利用，为市的城市发展提供一次新机会；加快“城中村”改造，制定具有前瞻性适应城市化的要求的土地政策与制度安排，解决严重损害城市形象，土地资源极度浪费问题；推进历史文化街区的保护与投资，防止一些零散的、毫无眼光的旧城改造活动正逐步侵蚀着历史文化街区的脉络等等。本研究成果报告是课题组成员努力钻研、认真工作完成的，尽管如此，研究报告难免有疏漏之处。受资金、时间等诸多条件限制，一些问题也未作更深入分析，如：土地科学经营决策支持问题；建设项目环境综合评价审批制度问题；地下空间
6、综合利用问题；城市快速、便利、高效交通组织问题；水资源保护与综合利用问题等等。课题组认为，这些问题对市城市经营效益影响很大。课题组希望再获支持，继续本课题的研究。本课题在研究过程中，得到了市有关部门的大力支持，在此深表感！市城市经营研究城市建设资源经营专题课题组2002年12第二部分 研究容1 城市经营理论研究1.1资源与城市资源系统的构成1.2城市经营的基本概念1.3城市经营的功能体系1.4城市经营的原则1.5城市经营的方式与城市经营的基本原则1.城市经营理论研究1.1 资源与城市资源系统的构成1.1.1 资源的含义与其分类所谓资源，是一切可作为生产资料和生活资料的实物或要素。其分类按不同的
7、要求和目的有不同的划分。如按属性分，有自然资源、经济资源与社会资源：按利用程度分，有一次资源、二次资源等:按投入与否分，有天然资源和人为资源：按形态分，有实体资源与无形资源:按重要性划分，有主要资源、辅助资源和配套资源。1.1.2 城市资源的系统构成所谓城市资源，就是指城市地域围所拥有的各种各样的资源。按其属性，它也可分为城市自然资源、城市经济资源和城市社会资源。城市自然资源（1）城市土地资源：指可供城市利用的土地，包括已利用的和尚未利用的两部分，它为城市建设与生产、生活提供空间和场所。城市土地资源的状况与其利用程度，反映了一个城市物质财富的状况和经济发展的水平。（2）城市水资源：它是城市居民
8、赖以生存的必要生活资料和生产资料。如何合理开发和充分利用城市水资源，已成为城市经营的重要课题。城市水资源主要由城市地表水和地下水两部分构成。（3）城市生物资源：是城市赖以生存和发展的基础，它又分为城市植物资源和动物资源。其中，城市植物资源是指一切对城市有益的植物的总和，它具有保持水土、调节气候的重要作用，特别是城市森林植被的恒温恒湿作用和涵养水源作用具有稳定城市生态环境的特殊作用。（4）城市气候资源：充分认识城市气候资源与其利用的限制因子，对于趋利避害、发挥气候优势、实现城市经营具有重要意义。城市气候资源主要有光能、热量、降水等。城市经济资源（1）城市工业经济资源：指一定时期城市工业生产力的基
9、本要素在实物形态和价值形态上的总称。正确认识城市工业经济资源状况，对于充分挖掘城市工业潜力、提高工业经济效益、实现城市经营具有重要意义。城市主要工业部门有能源工业（煤炭、石油、电力）、冶金工业、机械工业、化学工业、电子工业、建材工业、纺织工业、轻工业等。（2）城市交通运输和邮电经济资源：它是发展城市经济的先行部门，是为各行各业服务的基础部门。其中，交通运输包括铁路、公路、水运、航空，邮电包括邮政和电信。（3）城市建筑业经济资源，它是从事固定资产生产利再生产的一个重要物质生产部门，是发展城市经济的重要支柱。合理利用和开发城市建筑业经济资源、提高城市建筑业的经济效益，是城市经营中的一项重要任务，城
10、市建筑业经济资源主要包括施工企业、勘察与设计部门。（4）城市商业与外贸经济资源：包括城市批发与零售业、对外贸易等。（5）城市建设资源：城市建设状况的好坏，直接影响到为城市生产、生活服务的质量。城市建设水平也反映了城市居民生活的需求与消费水平。城市建设资源主要包括城市建设用地、城市房产、给排水、城市路桥与公交、燃气、路灯照明、电力电信、园林绿化、环境卫生等等。（6）城市旅游资源：随着旅游形式的不断多样化，城市旅游资源所包含的容也日益丰富。概括地说，凡能为旅游者提供观光游览、度假疗养、探险猎奇、考察研究、娱乐游憩，以与带来知识乐趣的客体，均可包括在。城市旅游资源大致可分为城市自然风景资源和人文景观
11、资源与旅游商品资源三大类，但也有许多兼属前两类而难以绝然分开。城市旅游资源区别于其它自然资源的一个主要的特点，就是前者在合理使用和妥善保护的前提下，可供反复、永久地使用，并可人为地开拓出来。具体而言，城市自然风景资源包括水光山色、奇峰峻岭、奇洞异窟、泉水喷涌、佳木名卉、珍禽异兽等：城市人文景观资源则包括革命文物、历史古迹、现代工程、民族风情等；城市旅游商品资源也是城市旅游资源的一个组成容，它包括地方工艺美术制品与地方土特产品等。城市社会资源（1）城市人力资源：是指城市总人口中具有劳动生产能力的那部分人口，人们通常将劳动适龄人口称作劳动力资源。它是城市资源的重要组成部分，对城市经营具有重要意义。
12、（2）城市智力资源：包括科研机构、科技人员、政府、院校、广播电视、文化教育等。（3）城市其它社会资源：如卫生保健、体育事业等。城市建设资源的构成城市建设资源是与城市建设投入有关的实体和要素。考虑到其经营的可操作性，我们认为可用于城市经营的城市建设资源主要包括以下容：1）城市地产资源包括未出让的国有土地、未充分利用的土地、已出让的国有土地、近三年未进行投入的空地或“烂尾”项目等。2）城市房产资源主要包括国有闲置、未有使用、未正当使用的房产。3）城市交通资源主要指有财政投入的可用于经营的路桥、停车场、车站、码头、空港等对、对外交通设施。4）城市水务设施资源主要指城市给排水设施等。5）城市市容与环卫
13、设施资源指垃圾转运、处理设施，广告牌、霓虹灯等市容设施。6）城市风景园林资源包括城市公园、绿地、广场、湖泊水道、滩地、人文景点、革命遗址等。7）城市建设相关机构指市、区所属城市建设行业相关公司。1.2 城市经营的基本概念1.2.1 城市经营的概念。城市经营就是不断开发创新有效的产品和服务，为城市创造新价值。这些产品和服务可分两类：一类是企业等非政府组织不愿而且不能提供而只能由城市政府提供的公共产品和服务，这些公共产品和服务的作用是提供良好的投资环境、居住工作环境和开发城市特殊产业如会展业；另一类是经营性组织提供的商品和服务。城市通过两种方式为城市创造新价值：一是通过不断地发明创新产品和服务，二
14、是在现有产品和劳务的基础上寻求更好的生产和服务方式。1.2.2 城市经营的主体。城市经营的主体是以市长为代表的市政府。它包括了市政府的组成部门既职能部门和职能部门委托的企业。1.2.3 城市经营的目标。城市经营的目标除了讲究经济效益外，还要考虑社会效益和环境效益，增加市民的福利，实现城市的整体增值。城市经营的具体目标是提供尽可能充分的公共产品和服务。1.2.4 城市经营的客体。城市经营的客体是公共产品和公共服务。公共产品和公共服务有别于市场产品和服务，一般不以盈利为目的，不能靠市场机制来组合生产要素而得到，基本属于“市场外部”，主要靠政府投资或以某种特殊政策来吸引社会投资。城市的能源供应 （电
15、力、煤气）、自来水供应、污水处理系统、通讯系统和部分城市交通服务，政府制定政策可由社会投资经营，但像义务教育、城市道路、公共娱乐场所和设施、微利公共住房、社会福利等主要由政府经营，其直接目的是产出社会效益和环境效益。1.3 城市经营的功能体系1.3.1 城市载体功能。城市载体功能由城市土地和房产来承当。在这里，城市土地是指经过开发的熟地。城市主要通过土地和房产来承载城市生产、生活、交通和游憩等活动与其相应设施。1.3.2 城市生存功能。城市生存功能由城市供水、供电和城市能源系统承当。这些生存系统又被称为城市的生命线。它们一旦出现故障，就会影响城市正常的生产、生活；它们的质量和容量也决定了城市生产、生活的质量和容量。1.3.3 城市流通功能。城市交通功能城市道路、桥梁、港口、空港、地铁等来承当。城市交通效率的高低从一定意义上讲决定了城市生产、生活的效率的高低。1.3.4 城市新代功能。城市新代功能主
