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1、“顺驰一汉沽第壹城”营销策略方案【最新资料，WORD文档，可编辑】目录：第一篇：分析篇一、市场背景：二、竞争对手分析：三、已售产品分析：四、已购客户分析：五、产品前期市场推广简要分析:六、分析总结： 第二篇：策略篇一、项目营销目标：a）项目的总体销售目标b）分阶段的销售目标：二、项目总体营销策略1、项目整体营销思路2、销售现场策略3、价格策略4、渠道策略5、推广策略第三篇：执行篇一、月度营销推广方案1、财务指标2、推广目标3、渠道4、销售控制5、现场说辞要求6、推广主线7、推广步骤1）推广主题a）宣传时间 b）宣传内容 c） 宣传意义 d）宣传媒介2）配合活动主题 a）活动时间 b）活动内容
2、c）活动对象 d）资源整合第一篇：分析篇一、市场背景：汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积平方公里区政府坐落在寨 上街辖区内，全区共有常驻人口 17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主， 多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业 300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机 械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产 品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业一天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗 马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企
3、业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉 洁区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体， 使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置业、开发区晟达房地产、 绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工面积达到了20万平米以上。在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。其中绿地置业的“绿 地人家”及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可，而井田置业的“蓝水 湾”和顺驰“第壹城”则得到
4、市场中高级客户的认可。汉沽顺驰第壹城，位于汉沽文化街（迎宾路）与东风路的交接处，由于东风路连接着汉沽未来的旅 游区，因此其具有较高的升值潜力。社区南临汉沽区重点中学一中、八中，文化氛围浓重。社区规划建 筑面积约12万平方米，景观设计公司为香港景易设计，物业服务提供为顺驰物业公司，从整体上看为 顺驰强力军团的又一次联合出击。从产品上看，顺驰第壹城仍沿续顺驰地产开发的传统，保证社区的均 好性及高价值价格比的特点。自产品上市以来，产品的品牌认知度得到了市场的高度认知。二、竞争对手分析：由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度 相对较低，故此我们在分析竞争
5、对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其 分为直接竞争对手与间接竞争对手。在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢我们说是井田蓝月湾，因为井田蓝水湾自入市以来，始终以跟随性的竞争手法来截取我们 的客户资源，并得到了相对较好的市场业绩。我们将井田蓝月湾作为直接竞争对手理由还有：1）同处东风路延线，隔文化街相望；2）销售均价与第壹城只差100元左右，且部分楼栋立面价格要 高于第壹城；3）产品类型与第壹城有相似之处，且目标客户相近。但井田蓝月湾也有其不足之 处，其中有：1）在户型设计上，其客厅的面宽大部分都不超过 4米，居住舒适度不够；2）由于其 地块为L型地，在景观设计的均好性上不足以
6、与第壹城相竞争；3）产品的细节部分不确定性太多，且现无销售许可证也引发了一些客户的游移。在汉沽我们的间接竞争对手在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下： 绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势， 不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直 接威胁；绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地 居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达 花园的规划、设计，仍初级产品形态
7、；绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差 500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直 接竞争。竞争项目基本信息:项目名称规划面积销售 均价基本情况富达花园6力平方米1620与第壹城一路之隔，均价相对较低，社区内 设网球场及幼儿园，绿化率39% ,容积率， 购房需另交配套费及购买地下室。绿地人家27力平方 米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面 积7万平米，整体社区规划及户型设计较为 南方化，销售楼层以一、一、二、六层为主。滨河小区12力平方 米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社 区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优 势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。井田蓝
8、月湾6力平方米2050L型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、 配套与第壹城相近。三、已售产品分析:1、楼层售出率分布统计:已售 套数累计已 售套数总套数售出率一层2411221%二层4711242%三层4311238%四层3711233%五层2011218%六层208025%分析：通过对已售产品楼层的分析，我们可以看出第壹城在现阶段 的销售过程中，主要销售楼层集中在二、三、四，这样一方面反映出当地消费者的居住习惯，一方面反 映出我们在价格体系的制定上存在相应的问题，如果我们不能在后期做相应的价格调整或销售控制势必 会为后期的项目清盘制造难度累计已售套数三室一室12%2%二室86%2、户型售出
9、率分析：已售套数累计已 售套数总套 数售出率一室4587%二室16442339%三室2315914%累计已售套数K1M4%G6%E1%J 6% H H 6% 5%1%FKK10%19%顺1%E13%D C B顶D12% 4% 2%D1M3%1% D 顶cm25%2%1%分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是已售套数累计已 售套数总套数售出率A3612529%A顶1254%B479649%B顶32015%C85515%C顶1119%D41429%D161443%D顶33100%D1顶1333%E244455%E顶1617%G123238%G顶88100%H115022%H顶1
10、010100%J113234%J顶080F0300F顶060K1205%K顶040K11205%K1顶2450%顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以A、B、E户型为主导，是典型的经典户型，面积在 90 -100褶之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价 格在18万左右。3、楼栋售出率分析:已售 套数累计已 售套数总套数售出率1号楼72035%2号楼132065%3号楼1244%4号楼72429%5号楼153642%6号楼183650%7号楼62425%8号楼2
11、307%9号楼174835%10号楼193063%11号楼216035%12号楼324867%13号楼2248%14号楼63617%15号楼74815%16号楼036017号楼1363%18号楼143047%19号楼33010%分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景 观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与 居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：累计已售套数30-356% 25-307%小于10 1%10-1
12、512%20-2525%15-2049%已售套数累计已 售套数总套数售出率60-8024803080-90621314790-1005021623inn d inan.L累，制累i11i寸狄力a 0-1201 ,皆20比5120-1313 /4469%1913011838% 八 Frt .八14公积金 0-15011 r2732%34乂贝4+%组合总计 、，已售全加.193和累计已1 / / 7 *售套数小于100110-1512315-20139420-2574825-3011430-35211分析：我们从已售出的产品面积区间来看，当地消费需求在80 100褶之间，而总价区间大量集中于1520万，从一个角度反映了当地消费者的消费水平，为我们二期产品的设计提供了相应的依据。四、已购客户分析1、付款方式分析:累计销售套数按揭61%分析：我们从已成交的客户付款方式的比例
