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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页与销售相关的物业管理案例案例2 就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么?我是一个学工程的本科生，毕业后到物业公司工作。公司领导让我负责一个小区的物业管理工作，可我实在连物业的概念都不清楚。请问，就一个住宅小区来说，物业管理中的物业究竟指什么?简要说明：很多人认为，物业就是房子，或者物业就是建筑物，实际上，这是很不全面，甚至是错误的。比较受大家认可的物业概念是：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。就一个住宅小区来说，物业管理中的物业，就是与该小区密切联系的房屋及相关设备、设施和
2、场地。详细评析：物业一词原出于港澳及东南亚一带的地区和国家；英语为“Estate”或“Property”，其含义为“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中所称的物业，应是物业的一种狭义范畴。物业一词自20世纪80年代从香港引入我国大陆，至今已近20年，但目前国内学术界、理论界及房地产业实际工作部门和人士对物业(狭义)的定义尚未形成一致的认识。从已出版的国内各类教材、报刊来看，对物业的理解不下十余种提法。从物业的概念中可以看出，一个完整的物业，应至少包括以下几个部分：(1)建筑物。包括房屋建筑、构筑物(如桥梁、水塔等)、道路、码头等。(2)设备。指配套的专用机
3、械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。(3)设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电(供变电等)、弱电(通讯、信号网络等)、路灯，以及室外公建设施(如幼儿园、医院)等。(4)场地。指开发待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。物业可大可小，可以是群体建筑物，如住宅小区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、写字楼等。物业还可以分割，如大物业可以划分为小物业，住宅小区物业可以划分为几个小的单体住宅楼物业等。国际上，物业是一个通用的习惯词汇，与房地产、不动产表达同一种含义。在我国，物业则有其约定俗成的内涵，即主要指进入消费领域的房地产产品，而不是我们通常所说的生产、流通、消
4、费的整个过程中的房地产。从这个角度上看，物业与房地产是有区别的。完整地把握物业的概念，需要注意以下两点：第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地(如空地)，就不能称其为物业，至少不能称其为物业管理中的物业。第二，物业管理中的物业(适用于住宅小区)主要是物业的共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。其中，建筑物共同部位主要包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。房屋建筑共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱
5、、供电干线、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。物业规划红线内的市政设施和附属建筑包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车棚、停车场等。规划红线内的附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。业主自用物业建筑物和自用设备通常不是物业管理的范畴，除非经过单独的委托，才能进入物业管理的范围。所谓自用物业建筑物部分和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台等。对于住宅，就是住宅的内部(不含公共部分)；对于写字间，就是写字间的内部(不含公共部分)。了解物业的概念和组成，对于搞好物业管
6、理，处理物业管理的相关问题，以及参与物业管理市场等都具有重要的意义。首先，对物业公司而言，弄清物业的概念及组成，就能全面地衡量自己将要或正要管理的物业的情况，从而作出管理或不管理的决定。另外，物业公司也能正确地行使自己的管理权利和义务，既不漏掉该管的部分，如停车场、庭院等；又不去管理不属于自己管理的部分，如业主自用房屋内部(除非业主特约)。同时，又可根据目前我国物业的管理情况，适时扩大自己的管理业务范围，增强自身竞争力，开拓自己的视野。目前，不少物业公司在没有弄清自己所管物业范围的情况下，盲目地去进行管理。如有些业主并没有委托给物业公司，如房屋装修，物业公司却把它作为一件管理的重点和难点来抓，
7、到头来不但没有收到业主为此支付的管理费用，而且还因管不好、管不了而引起业主的不满，惹了很多麻烦，甚至导致物业公司自身信誉的下降，实在是得不偿失的。其次，对业主或使用人而言，了解物业的概念和组成，就能正确地看待物业公司的管理，放弃那种认为自己的物业只是建筑物本身(实际上，共用部分并非单个人所有)，公共部分管理与己无关的错误观念，积极参与到物业的民主管理中来。同时，业主还能根据物业的组成情况，严格监督物业公司的管理活动。这样，就会减少物业管理的纠纷，如收费纠纷等，提高自己应该享受的物业管理服务的质量与效用水平。案例36 开发商对物业管理情况的承诺与物业管理公司的说法谁的算数?情况一：一位业主购买了
8、一套高档公寓并且已经入住。按照该公寓物业管理收费标准，这个业主购买的这套房屋每月要交纳物业管理费500多元，而且每半年结算一次。在与开发商签订购房合同时，该业主表示难以接受这样高的物业管理费用。售楼小姐说，考虑到该小区已售出80，可以为他减免三分之一的费用。可是这位业主人住后，小区物业管理公司仍然要按全价收取物业管理费。于是业主与物业管理公司之间爆发了一场收费大冲突。情况二：家住广州某花园的王先生，在购房时开发商承诺物业管理费为6角钱每平方米，并有管道煤气、24小时热水等配套服务，且写进了购房合同中。但王先生称入住一年，非但管道煤气、24小时热水等没有落实，物业管理费反而涨到了8角钱每平方米，
9、王先生找物业管理公司提出质问，物业管理公司回答说自己是依据国家标准收费的，发展商说的不算数。找发展商询问，发展商则非常遗憾地称，现在物业管理工作交给了专业的物业管理公司，自己也没有办法约束。问题：(1)开发商能不能对物业管理问题做出承诺?能否把其承诺写进合同?(2)开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力?(3)开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任?简要说明：现在有些开发商动不动就一通承诺，什么价格降至最低，服务提到最高，管理商久负盛名等等，其目的非常明确，就是只要客户跟它签了合同就行。然而物业管理毕竟不是房地产开发，开发商卖了房子卷了钱就走，物业管理公司究竟如何以及物业管理公司对其承诺是
10、否认同就不闻不问了。我们相信，随着人们的法律意识的逐渐增强，这方面的问题将会在最近的几年里越来越多。详细评析：(1)开发商能不能对物业管理问题做出承诺?能否把其承诺写进合同?这个问题上我们和北京世联律师事务所郭玉涛律师的观点是一致的。郭玉涛律师认为，物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系。房屋买卖当事人一方是发展商，另一方是购房客户，两者间是买卖合同关系。物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。这两种合同关系虽然在主体方面有些重合，比如购房客户往往就是住户，而卖房的发展商也可能又承担了物业管理者的角色，但无论如何，这两种合同是独立的、有区别的。而物业管理费用、标准、
11、服务内容等，实际上就是物业管理法律关系中的种种权利、义务、责任，只能由物业管理公司予以确立。在房屋预售前，发展商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议，确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后，发展商在售楼时，可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释，以便增加该物业的卖点，同时方便广大购房者进行综合的比较、选择、决定。但是发展商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中，这样做就是越俎代庖，就是不当处分他人的权利。发展商没有签订这种条款的主体资格，应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。(2)开发商的承诺对物业管理公司有没有约束力?如果开发商仅仅是为了促销而就物业管理服务内容
12、、方式、收费等事项对业主所做的口头承诺，那么对物业管理公司就没有约束力。上面已经说过，对物业管理做出种种承诺是物业管理公司的权利，开发商没有擅自处分他人权利的权利。当然，如果开发商向购房者出示了物业管理公司授权其做出承诺的授权委托书，那开发商在其授权范围内所做的承诺就是物业管理公司的承诺，对物业管理公司具有约束力。这种情况下，物业管理公司必须在其管理的有效期内兑现其承诺。如果开发商的书面承诺并不涉及物业管理公司的权利与义务，如开发商承诺补贴业主三分之一的物业管理费，应该也是合法有效的。这时，业主可以要求开发商依照其承诺，为自己补贴这部分的费用。(3)开发商对承诺引发的法律后果应否承担法律责任?
13、最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见第七十一条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人，标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”依据民法通则的规定，对于重大误解情形，一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销，被撤销的民事行为从行为开始起无效。同时，我国合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”这就是说，如果发展商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容，而开发商对这些承诺并没有准备或以后根本没有能力兑现，而购房客户认
14、为自己受误导而签约并遭受较大经济损失，则该客户可以要求撤销该购房合同，双方退房退款；如果客户因此遭受损失，还可以提出索赔请求。附：不要轻易承诺一位有名且有钱的业主，偏偏不肯缴纳区区几十元的物业管理费，而对社会公益事业却动辄挥金如土，让人实在难以理解。但仔细想想，问题是出在开发商的轻易承诺上。某先生在浦东一高档小区购买了房子，对房型、环境都非常满意，尤其对开发商承诺的每幢楼前24小时设立保安岗感到称心，觉得安全有了可靠的保障。陆家嘴物业管理公司进入小区之后，根本不知道开发商有过这种不切实际的承诺，只是按常规配备了足够的保安在小区内巡逻。对此，业主们将怨气撒在了物业管理公司身上，认为自己被愚弄了。
15、经过物业管理公司的反复解释，大多数业主心平气和地认为根本没有必要在每幢楼前设立24小时的保安岗位，人力、财力都是浪费。可偏偏这位业主以物业管理公司没有践诺为由拒付物业管理费。他说，楼前设保安，便可以不装电子防盗门。这则故事虽然小，却发人深思。物业企业理应竭尽全力为业主服务，但是，业主却不能将开发商留下的问题简单地算到物业管理公司的头上，而开发商更不能只顾自己的销售利益，轻易做出不切实际的承诺，假如，你说每天可以摘下太阳放在你的小区内，物业管理公司一定要去夸父逐日吗? (摘自上海解放日报)案例61 物业管理一定要签订委托管理合同吗?我们是偏远城市旧小区的房管部门，最近我们单位正按政府主管部门的要求进行内部整改，准备到市场上去接新的业务，可是我们对市场化的物业管理基本不了解。听说接业务必须签订委托管理合同，是吗?另外，在签订委托合同时，应该注意什么?简要说明：物业管理委托合同是房地产开发商、物业所有人或者物业管理委员会与物业管理公司，围绕有关物业管理与经营服务方面的事项，签订的明确各方权利与义务关系的协议。市场化的物业管理业务获得，必须签订委托管理合同。详细评析：市场经济条件下签订委托管理合同的必要性主要体现在如下方面。第一，物业管理委托合同是物业管理公司进行管理服务的依据。物业管理公司是受合同的委托而开展工作的，这与长期计划经济时期下的
