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1、房地产估价师房地产估价理论与方法模拟全考点题库附答案参考1. 多选题：对确定报酬率有参考依据的有()。A.折旧率B.物价指数C.银行贴现率D.投资回报率E.收益乘数正确答案：CD2. 多选题：最高最佳使用是指()，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。A.法律上允许B.技术上可能C.经济上可行D.估价上合理E.委托人能够接受正确答案：ABC3. 多选题：假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.购买年法E.路线价法正确答案：ABD4. 单选题：优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住
2、宅楼、办公楼。这种高层建筑地价分摊方法是()。A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊正确答案：B5. 单选题：在实际估价中，判定在建工程的标准是()。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗正确答案：A6. 多选题：最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A.法律上许可B.技术上可能C.经济上可行D.经济上必须盈利E.价值最大化正确答案：ABCE7. 判断题：正常成交价格-应由买方负担的税费=买方实际付出的价格。()正确答案：错8. 单选题：估价报告应用有效期从估价报告出具日期起计算，最长不宜超过()。
3、A.一年B.两年C.半年D.无限期正确答案：A9. 判断题：地价是一种有限年的使用权价格，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。()正确答案：对10. 判断题：房地产包括土地和建筑物两大部分，这就意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产。（）正确答案：错11. 判断题：当房地产价格为平稳发展时，可不进行市场状况调整。()正确答案：对12. 多选题：成本法中的开发利润是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税前利润E.开发商在销售时取得的毛利润正确答案：CD13. 判断题：经济适用住房与别墅之间存在着一定的替代关系
4、。()正确答案：错14. 判断题：现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。（）正确答案：错15. 判断题：使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值。()正确答案：错16. 单选题：【2013年真题】下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是()。A.开征房产税B.物价水平变化C.调整房地产信贷规模D.城市规划变更正确答案：B17. 单选题：搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料正确答案：B1
5、8. 判断题：通常说的土地价格指的是土地使用权价格，而非土地所有权价格。()正确答案：对19. 多选题：下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作正确答案：ABDE20. 判断题：房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权力就在法律上有绝对效力。()正确答案：对21. 单选题：现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（）。A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本正确答案：D22
6、. 判断题：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、土地使用权年限，城市规划限制条件，以上均为区位状况比较修正的主要内容。()正确答案：错23. 多选题：合法权益包括()等方面。A.合法权利B.合法收益C.合法产权D.合法使用E.合法利用正确答案：CD24. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。（）正确答案：错25. 多选题：有一开发公司拟参加某块国有土地使用权竞拍，现委托房地产估价人员对该公司的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（）。A.交换价值B.非市场价值C.投资价值D.理论价格E.标定地价正
7、确答案：ABC26. 多选题：居住用途房地产的位置优劣，主要是看其()。A.繁华程度B.安宁程度C.交通是否便捷D.离市中心的远近E.近山区正确答案：BCD27. 单选题：下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.减免房地产持有环节的税收D.减少土地供应正确答案：A28. 单选题：在现实中，房地产的价格直接取决于其()，而非花费的成本，成本的增减一定要对起决定性的方面有所作用才能形成价格。A.价值B.社会作用C.效用D.经济价值正确答案：C29. 判断题：现实估价中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值。()正确答案：对30. 判断题：【2012年真题
8、】市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()正确答案：错31. 多选题：以下选项中，（）属于对房地产价格有影响的区域因素。A.规划调整B.环境状况C.建筑结构D.配套设施状况E.用途正确答案：ABD32. 多选题：新开发的土地包括()后进行了三通一平等开发的土地。A.填海造地B.开山造地C.退耕地D.征收农地E.征用农地正确答案：ABD33. 多选题：明确估价的基本事项包括()。A.明确估价对象B.明确估价目的C.明确估价时点D.明确估价方法E.明确估价委托人正确答案：ABC34. 单选题：【2014年真题】运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发
9、的应得利润时，计算基数不包括（）。A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费正确答案：C35. 多选题：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。A.组合完成的功能B.立体空间C.该实体的质量D.相应的配套基础设施E.有形的实体正确答案：ACE36. 判断题：只有合法权利的房地产才能成为估价对象。()正确答案：错37. 单选题：在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。A.成本法B.收益法C.折算总体费用法D.房地产损毁赔偿法正确答案：A38. 单选题：如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变
10、化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D39. 多选题：下列（）情况适合用长期趋势法进行预测。A.假设开发法中预测未来开发完成后缴纳的税费B.收益法中对未来净收益等的预测C.比较法中对可比实例价格进行市场状况调整D.比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力E.用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏正确答案：BCDE40. 多选题：（）是按照政府对房地产价格的管制或干预程度来划分的价格。A.市
11、场调节价B.市场价值C.政府指导价D.政府定价E.评估价值正确答案：ACD41. 单选题：算术平均数有简单算术平均数和()。A.幂次平均数B.加权算术平均数C.修正平均数D.低项算术平均数正确答案：B42. 判断题：实物状况比较修正的内容，对于土地来说，包括面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、平面布置和工程质量等。()正确答案：错43. 单选题：如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用正确答案：D44. 判断题：【2014年真题】在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装
12、修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（）正确答案：错45. 判断题：市场法适用的条件是在估价对象房地产附近存在着较多的类似房地产的交易。()正确答案：错46. 判断题：土地的收益年限为土地的整个经济寿命时限。()正确答案：错47. 判断题：一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（）正确答案：对48. 单选题：路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法正确答案：A49. 单选题：关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列哪种说法是正确的？()A.产
13、出量的增加比例一定是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定正确答案：A50. 单选题：下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路正确答案：A51. 多选题：居民消费价格指数包括()。A.居住B.文化用品C.交通D.能源E.洧费正确答案：ABC52. 单选题：评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是()。A.市场法B.收益法C.路线价法D.假设开发法正确答案：C53. 单选题：无论是被动接受还是主动争取，如果委托人有意将估价业务，交给估价人员，估价人员也有意受理，则估价人员应与委托人协议沟通，就有关估价的基本事项及估价的()等加以明确。A.收费标准、收费依据B.收费方式、完成时间C.有关估价的基本事项等加以明确D.所有其他项目的综合正确答案：D54. 判断题：房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。（）正确答案：对55. 单选题：()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。A.城市总体规划B.城市控制性详细规划C.城市修建性详细规划
