房地产业债务违约成因及对策——以 T集团为例摘要：T集团创建于1996年，其核心品牌主打高端住宅地产产品2009年, T以品牌价值16.8亿元人民币入选“中国房地产企业品牌价值20强”；2012年 4月，T作为福建唯一主营业务为房地产的上市企业入选“博鳌亚洲论坛一一叶 舟上市企业分享竞争2011年度发展能力50强”；2018年，T集团土地成交价款 在50亿元左右，同比断崖式下滑，截至2018年底，T集团的存货跌价准备余额 为3.07亿元T集团为何会落至债券违约的境地，其有许多问题值得研究，本文 旨在研究T集团债券违约的原因关键词：房地产企业；债务违约；财务风险一、研究现状我国债务违约的研究现状主要分为债务违约因素研究和防范风险研究一）债务违约因素研究外部因素包括宏观环境、行业环境以及市场信用评级机制等洪艳蓉（ 2013） 在对影响市场风险的因素进行分析后，指出国家的一些担保政策更易引发市场上 财务风险的出现，在担保政策的庇护下企业债券违约的风险反而有所增加同时， 郑步高（2019）还发现，信用评级机构的评级机制不够完善，鲁梦琴（2014）在 对具体案例进行分析时，还发现债券违约的发生于信贷机构以及政府兜底的行为 有着极其密切的关系。
在分析债券违约的内部因素时不仅包括其财务因素，还有非财务因素赵丽 萍、张紫璇（2018）通过分析研究得出，企业的盈利能力决定其能否进行债务的 清偿，盈利能力指标良好时，企业债务违约风险通常较低张帆（2019）指出公 司的治理结构与企业是否发生债券违约也存在一定的关系二）债务违约防范风险研究我国债券市场起步时间较晚，但由于债券违约的频繁发生，债券市场的发展 进程开始加快，李阳蓝（2017）在对债券违约进行详细研究之后，从债券发行人 角度指出了应对债券违约的具体对策，确保企业有足够的流动资金来进行债务的 偿还工作张艳丽（2019）提出信息披露机制的改善对于债券违约的防范也具有 极其重要的作用，对发债主体信息披露的时间和具体内容进行监督可确保债券投 资者更及时准确地获取信息二、案例概况（一） T集团违约债券基本信息债券名称债券金额票面利率N002兀7.50%2017.20182017.行日期 7.5.8.29.817TMT20亿兀7.50%2017.8.17H7T0230亿兀7.50%2018.9.1915亿30亿兀7.50%2017.10,12（年）到2020.20212020.2020.2021.2020.1期日7.6.8.29.88.179.190.12首本金本金本金本金本金本金违次违约违约违约违约违约违约约方式违2017.20202020.2020.2020.2020.1约日期7.6.8.38.48.188.250.132020年7月7日，T集团发布公告称，当日未能按时兑付“ 17TMTN001 ”的 本金和利息，企业发生实质性违约。
自此开始连锁反应，紧接着2020年8月 3 日，T集团未能按期兑付“ 18T01”本息，2020年8月4日，T集团未能按期兑付 “17TMTN002”本息，2020年8月18 日, T集团未能按期兑付“ 17T01”本息，2020年8月25日，T集团未能按期兑付“ 18T02”本息，2020年10月13日，T 集团未能按期兑付“H7T02”本息从此，T集团从销售千亿走向债务黑洞三、T集团债券违约原因分析（一）宏观因素受地产整体环境下行、新冠肺炎疫情等叠加因素的影响，再加上房地产企业 的特殊性，流动资产大多无法快速变现，若资产负债率过高、盈利能力下降、偿 债能力下降等情况发生，很容易导致资金链断裂，发生债券违约事件房地产企 业的领头羊大多采取的是“高杠杆”和“高负债”的手段以获取高额利润，为防 止财务风险过高，企业采用的策略是“高周转”，这些手段也会使得房地产企业 负债增加较多，在国家政策与企业发展之间寻求平衡，是其要考虑的重要问题二）微观因素1、资产结构分析2016年至2020年五年间，T集团总资产以流动资产构成为主，而流动资产 的主要构成部分又是存货2015年，T集团存货为580.42亿元，2016年至2018 年，T集团存货迅猛攀升至888亿元、1407亿元、1735亿元。
其对应年份的存货 分别为 888 亿元、1407 亿元、1735 亿元和1469 亿元，其存货与流动资产的比例 剧增T集团存货转化为现金流的周期较长，又由于近年来房地产政策紧缩，所 以T集团销售资金回笼周期更长在2020年，存货占流动资产比重直逼90%3、偿债能力分析（1） 短期偿债能力分析对债权人来说，企业要具有充分的偿还能力才能保证其债权的安全，按期取 得利息，到期取回本金；对投资者来说，如果企业的短期偿债能力发生问题，就 会牵制企业经营的管理人员耗费大量精力去筹集资金，以应付还债，还会增加企 业筹资的难度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力T集团的流动比率近年基本呈现出一个下降的趋势，在2019年甚至低至 1.216，相较于2016年下降了超50%； T集团近五年速动比率不仅远远小于1,且 流动资产的流动性很差；企业的现金比率通常保持在30%左右为宜，观察T集团 近五年的数据可知，仅有2016年的现金比率最接近30%，达到24.47%，2020年 的现金比率竟低至2.23%综上所述，T集团三项短期偿债能力指标都距标准有 一定差距，说明其短期偿债能力弱2） 长期偿债能力分析长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力。
首先， 一般认为，企业法人资产负债率在50%左右能保障债务清偿，我国房地产企业的 资产负债率一般保持在65%左右，而T集团近五年的资产负债率均在80%以上， 且 2020 年高达了 90.75%，非常容易发生资不抵债的情况；产权比率越低表明企 业自有资本占总资产的比重越大，长期偿债能力越强，企业设置的标准值一般为 1:2,而T集团近五年产权比率迅速上升，且远超标准值，在2020年达到了 968% 之多在经济繁荣时期，多借债可以获得额外的利润，反之，少借债可以减少利 息负担和财务风险， T 集团显然经历了两个时期，却不愿少借债来降低财务风险 使得最终不得不发布债券违约的对外公告4、扩张过快、战略过激T集团早在2013年就将扩张作为自己经营的主基调，在2017年，T集团的 销售额曾高达千亿，进入全国房企销售额排名的前20T集团的融资方式是不断 地从银行、信托、股权基金等机构进行抵押、担保、股权质押等，以此来满足扩 张的资金需求，但从2018年开始，房地产行业紧缩，T集团的销售额不仅未达目 标并且骤降，其2017年及以前的债券面临到期，必须按期兑付本息，不然债券 违约后就会由于交叉违约条款触发其他债券需要提前兑付，便会形成恶性循环。
由于扩张过度，T集团无法负担过高的资金成本，还是陷入了恶性循环，债券违 约一发不可收拾迄今为止T集团6期债券全部本息违约四、解决措施（一） 监管部门层面目前我国债券市场（企业间、银行间、财政部、证监会等）存在着监管主体 监管标准不一致的局面，且存在着标准相互重合、矛盾与真空的情况，并有一些 行政干预的情况，阻碍了我国的证券市场发展因此，在债券市场监管方面首先 应做到建立统一的债券市场监管机构，于此同时明确各地方的监管职能，明确划 分其监管范围，避免监管真空与矛盾的情况出现二） 法制层面目前国内没有独立的债券规则，仅根据《证券法》进行管理是不够的为进 一步落实党的十九届四中全会和中央经济工作会议精神，加强资本市场制度建设 防范化解风险，去年以来，人民银行会同发展改革委、证监会加快完善债券违约 处置机制，共同制定本《通知》建立完善的债券违约处置机制、提升违约处置 效率，是防范化解债券市场风险、保护投资者合法权益的有效路径之一，也是市 场向纵深发展的必经之路《通知》的发布是构建市场化、法治化债券违约处置 机制、推动债券市场规则统一的一项重要制度安排，有利于完善债券市场的基础 性制度，补齐市场发展短板，促进市场长远健康发展。
三）企业层面1、债券发行人房地产企业作为债券发行人，首先要指定合理的发展计划和战略目标T集 团制定的“高品质、高周转、控成本、增效益”的经营策略，虽然前期销售收入 确实有明显提升，但是企业未能确切考虑到销售收入是否能够覆盖成本投入以及 能否保证充足的流动资金再者，T集团急于进行产业扩张，但现主要项目为首面积主要分布在福建 （占比约50%），福建的未售面积又主要分布在漳州和福州，所以未售项目资产 质量可能不高现T集团的数百亿负债已成为其生存发展的负担因此，企业在 指定发展计划和战略目标时，不要盲目地进行多元化扩张，而是要考虑未来一段 时间行业在宏观和微观上的发展情况，且能把控企业的筹资风险和财务风险某债券行业从业人士认为，现在不管房企财务状况多艰难，也会讲公开市场 债券作为最后底线牢牢守住，因为一旦公开市场债券违约，就会在资本市场引发 连锁反应，融资可能一下就断掉了因此房企行业应注重对成本和融资方面的监 控对于已违约的债券，应注重开源节流2、债权人维权首先，债券发行方要积极履行义务，按时支付本息若债券发行人经营情况 较好，债券违约只是因短暂的流动资金紧张，发行人可通过自行筹资支付违约债 券本金及利息；若企业确实经营不善，发行人可通过资产变现清偿违约债券，债 权人有权依法以抵质押物折价，或以拍卖抵质押物价款优先受偿等；当企业尚未 完全资不抵债时，债权人也可以通过向法院提起司法诉讼进行维权。
参考文献[1]周青青•房地产企业财务风险及成因分析一一以T集团为例[J].投资与创业,2021,(6).[2]段若男，康玉梅.上市公司财务风险识别与应对——以T集团为例[J].财 务管理研究,2021(3).。