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1、长龙地产商业物业项目发展策略规划大纲一、 本次提案的思考原则1. 高度总结，概括项目产品的核心卖点。2. 与当前投资人购买心理，消费追求保持同向性、一致性。3. 能充分反映项目暨供应高厚实的文化底蕴。4. 具有明显的市面上场区隔作用。5. 能快速、有效地夺取市场注意力。XX休闲商业公园！XX5+2创业基地！（一周商机创不停，5天社区基本服务商机+2天特色商业服务商机）XX1+1创业基地！（为经营者提供经营场地+自创品牌加工地式的1+1创业硬件配合，同时软件支持也一应俱全）二、 项目产品主题概念设定社区补给型1. 长龙XX形象 社区休闲型物业社区补给型社区补给型2. 长龙牧羊诗苑小资创富区！（分
2、隔成一小间商铺，一方面配合XX印象设店加工，另一方面为小资提供长期增值创富机会）；城南社区生活广场！（引进超市与餐饮其它生活配套行业，打造整个城南的一个标致性生活广场）社区补给型复合型物业三、 长龙XX形象市场策略设计：楼层定位建议：长龙，XX形象：一层：加上“休闲创业一条街”长龙，牧羊诗苑一层：超市与餐饮生活配套行业合称“城南社区生活广场”二层：“商务公寓区（进行产权酒店类操作）”（以长龙独特的优美绿化为居住功能卖点，突出开发区外来人口与商务短期客户的商机需求，吸引投资者加入）三层：加工园区类（另议）（一） 功能定位1. 楼层定位一层：补给休闲类，精品服饰，保健功能食品，小型超市（家住综合型
3、小区店贯通三层）。二层：服务休闲类，健身房、电玩、网吧、书吧、西餐厅、氧吧。三层：秘密休闲类（档）（二） 品质定位1. 绿化2. 广告位3. 外观风格统一修饰，按经营定位赋予每个商业经营以不同的特色4. 非经营面积进行到位装修5. 外设入口使用无墙设计6.（三） 宣传模式精品推介投资案例专家视点现身说法1. 长龙商业周刊商情导引 电视报纸2. 长龙商业视点投资基金委托消闲卡3. 会员俱乐部一站式购屋服务创业基金支持（四） 软件支持1. 物业服务2. 保险（五） 营销策略1. 稀缺性2. 虚假信息制造3. 编账、算账、对账4. 返利5. 公益参与长龙.XX形象营销推广操作方案壹项目概况分析部分：
4、XX市区的商业概况：XX市区各商业分布与特点： 项目SWOT分析与总体思路拟定： 贰项目定位策略部分：项目核心价值体系定位： 项目概念定位： 项目功能定位：街区文化规划： 叁营销推广操作部分：营销推广方案： 广告宣传推进方案： 肆发展过程中的风险防X对策风险之一：开发商打雷消费者不下雨风险之二：产出投入比超出预算X围。风险之三：出现更有竞争力的竞争对手。壹项目概况分析部分：一、 XX市区的商业概况：二、 XX市位于XX省东南部，长江中游南岸。东北临长江，与浠水县、蕲春县、武穴市隔江相望，北接XX市，西靠武昌县，西南与XX市、通山县为邻，东南与XX省武宁县、瑞昌县接壤。境内村村通公路，对外通往全
5、国各地，沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线；水路依托长江可出海对外交通便利，区位优势明显。XX是一个因企设市的矿冶之城，直到目前，上世纪五十年代建设的旧楼房、旧小区还有很多1. 分布散乱，没有集中经营区域；2. 各行业交叉经营，只有老城区形成较集中商业区域；3. 多为租赁经营为主，经营状况一般；4. 有明显的淡旺季，冬季经营较惨淡；5. 部分行业对XX源依赖性较大（距XX一个半小时）；6. 整个市区店铺租金水平较低（与商业房市场销售价格之比）；7. 经营户对整个城市的商业发展信心不足，多为观望；三、 XX市区各商业分布：下面分别说
6、一下各行业情况：l 服装：该行业主要分布在劳动路、交通路以与XX路、，分布相当混乱，经营品牌以中、高档为主，包括男女休闲装、职业装、西装、童装。（市中心商场、鄂东商场、津晶商场、等集中于些中心）l 鞋业：该行业主要分布在劳动路、交通路以与XX路、，同样分布杂乱，经营一般为中、高档品牌，包括休闲运动鞋、皮鞋等。l 家电：该行业数量较少，分布不集中且所在位置均较偏僻，经营品牌已厂家代销为主，l 餐饮业：分部散，不集中，l 休闲娱乐：比较单调且业户数量较少，经营情况一般，主要是咖啡厅、洗浴中心、茶楼、健身等，洗浴、茶楼；l 综合服务：主要指婚纱摄影、美容美发、药店、网吧、蛋糕房等行业，此行业业户数量
7、较少但实力较强。四、 项目SWOT分析与总体思路拟定：1、项目SWOT分析： 对于任何一个房产开发项目而言，清晰掌握自身所具备的优势与劣势，威胁点和机会点，对于项目的成功推进是置关重要的。因此，结合前期市场调查的情况和对项目自身状况的分析，就项目的状况分析如下：A、项目的优势和机会点：地段优越，规模空前地处距离传统的商业区域不到200米，背靠风景迷人的磁湖和高档的物业小区，离长途汽车站近，又和周边项目相互连成一体（颐阳华庭、金翌豪庭、江天世纪等）裙楼相应将打造一个全新的商圈规模超前，必将形成规模效应； 唯一定位经营，业态领先一步在社区休闲型物业是一个空白。业态主题本身对于就是引领潮流的时尚概念
8、，XX政府正在大力开发旅游、休闲、娱乐资源，项目业态定位符合当地居民、政府、旅游部门、经营者的发展需求；特别是项目实行统一经营、管理也是当地非常接受的，社区休闲型物业的开发在一定程度上会增加投资信心；目前，XX还没有一条规划社区休闲型物业这都将使该项目成为一个城市亮点。注：一层：补给休闲类，精品服饰，保健功能食品，小型超市（家住综合型小区店贯通三层）。二层：服务休闲类，健身房、电玩、网吧、书吧、西餐厅、氧吧。三层：秘密休闲类（档） 购房需求活跃，商业前景看好根据当地商业用房的销售价格和近期销售量与当地经济发展状况分析XX市每年对新建商品房的需求面积为65万平方米。而2003年18月份，商品房可
9、供销售面积仅13.6万平方米，仅占同期需求量的31.63%。商品房空置面积仅4.4万平方米，其中空置一年以上仅有1.6万平方米，空置面积仅占三年来商品房竣工面积的6%左右。规划亮点频增，营销突显优势与XX前期同类项目相比，项目占地5200佘平方米，建筑面积为3000平方米，容积为5.77，3栋19层联体高层，全框架结构，项目规划为：地下层为车库，一层三层为商铺，四层为空中花园，五层为办公区，六到十九层为高档住宅。B、项目的劣势和威胁点：XX人口少低，本地商业氛围不浓当地居民数量少、人口密度低，XX的整体商业氛围不够浓郁，本地商户的质量和数量相对来说显得稍有不足。交通不便，人流相对较小项目前有一
10、条绿带过宽，道路过长，使人流、车流无法进入，项目左边是一高架桥，车辆下桥不能直接进行商业地区，只能望而却步。项目竟争目标过多，价格不一在该项目不远就是几个差不多的项目，这些竟争对手相对来说位置离市中心较近，价格不一，使有些客户群体持币观望，吸引了不少客户。总结分析：总体看来，劣势共存是与市区其他项目的对比，同样的市场而我们的优势很明显（如规模、政府支持力度、操作方式、规划设计、理念等方面）；扑克牌有正面，就一定会有反面，其实相关的劣势问题，就是在销售方面对我们提出的警示与提醒。因为劣势是共存的，因此只要能够有效的规避上述问题，并且充分发挥我们的自身优势，把弱势转化成强势，就能在竞争中占居更多主
11、动与先机。其中的大部分劣势问题，恰恰是我们很好的操作切入点。 2、项目最大价值的挖掘与操作点分析：本项目最大价值的挖掘通过对项目地块的价值的分析，要努力克服不利因素的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉所购买的住宅商品是超值的，满足他们对商业、商业经营价值的层次渴求，充分挖掘项目的价值。（1）商业的品质价值观：在XX旅游品牌弱势中寻找政府支持的合作靓点： 绿化广告位、外观风格统一修饰，按经营定位赋予每个商业经营以不同的特色实现特许经营，让商户跟着我们走：（2）业态经营价值：在业态经营管理方面挖掘特色导入一站式休闲购物 多业态专业经营理念，树立专业形象，满
12、足客户需要，为后期成功运营作保障：进行统一宣传，为商户的经营提供附加性支持： 实行共同经营，让政府成为项目的保护神，让商户成为项目经营的主人翁：实行统一形象，专业化的物业管理，让商户经营更放心：实行经营户与投资户相结合销售模式，给市场后期经营更为可靠的前景：（3）项目自身价值：在项目规划方面挖掘独一的特色卖点多业态经营，一站式休闲购物 多业态专业经营符合XX各界多赢需要：项目天生的地段、位置，营造一个新XX中央休闲购物的核心：3、项目的总体策划思路拟定XX市区形状呈“入”字形，三面环山，一面临江，风光绮丽的磁湖镶嵌市区中心。有东方山、西塞山、飞云洞等旅游景点。磁湖面积8平方公里宛如嵌在市区中心
13、一颗璀璨的明珠，是闻名遐迩的风景旅游胜地。要充分利用现有的XX旅游发展空间以与市场状况，强化项目的优势，形成项目独有的特色，向客户展望项目能够吸引足够人气，保证经营赚钱的能力。因此，综合上述分析，我们把本案营销推广总体思路大体归纳为三步，即“传道/授业/解惑”。n 所谓传道：即抓住政府，向客户体现政府的独特支持，形成政企招商格局；众所周知，任何商业项目，政府支持力度的大小对于项目招商的成功率是置关重要的。因此，为尽可能扩大招商的影响和力度，首先就要抓住XX旅游品牌的急需提升的契机，以“擦亮XX城市名片、塑造生态旅游亮点”为口号，争取政府的最大支持，寻求形成政企招商的双赢格局，向客户传达一种政府
14、联合打造的强劲信心。l 所谓授业：即塑造特色，创造良好的商业经营置业环境，描述广阔的收益前景；XX市已进入一个投资高峰期。从去年10月份开工建设的山南铁路，到上月的新火车站与县乡公路网建设，加上近期即将动土的阿深高速公路与与之配套的XX长江二桥、棋盘洲深水港区等10多个重点交通能源项目，这些基础设施建设项目将打造出一座现代化的新XX。据统计，这些项目累计投资总额高达200亿元，是XX“十五”中后期投资增长的重要支撑。l 所谓解惑：即倡导专业经营，为经营者消除投资置业的后顾之忧，强化入驻信心；专业经营是市场成功的关键，倡导后期运营对市场收益保障的重要性，一方面可以拉开本项目与同类项目的档次和差距
15、，形成强势关注；另一方面，也可以进一步强化意向消费者的入驻信心。配合一站式休闲购物信息宣导，一系列事件活动与项目优势的导播，最后，利用灵活的价格策略和现场的把握，形成强销趋势。贰项目定位策略部分：一、 项目核心价值体系定位：1、 街区主题定位：一站式休闲购物 多业态专业经营二、 项目概念定位：擦亮XX城市名片 塑造休闲、旅游、购物亮点打造XX首个一站式休闲购物中心 三、 项目功能定位：我们将构筑一个以精品服饰，保健功能食品，小型超市（家住综合型小区店）。服务休闲类，健身房、电玩、网吧、书吧、西餐厅、氧吧。秘密休闲类（档）的高档休闲生活社区。四、 项目行业划分： 思路原则：顺应便利购物的人气走向、注重划行就市成片经营、特色经营区与生活
