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1、目 录报告说明11总述11.1报告编制说明11.2委托方对项目要求及期望11.3研究策划目的与方法22项目资源分析42.1项目区位与交通条件42.2项目景观资源42.3政府对项目区域发展计划42.4项目资源的优劣势分析及结论43厦门市经济环境发展状况63.1厦门市GDP发展状况63.2厦门市三大产业发展状况83.3厦门市外商投资情况103.4厦门市居民生活水平153.5厦门旅游经济发展状况203.6厦门经济环境对项目的影响244国内外游艇俱乐部发展状况254.1厦门高尔夫俱乐部（会所）发展状况254.2香港典型游艇俱乐部研究284.3国内典型游艇俱乐部研究364.4国外典型游艇俱乐部研究444
2、.5游艇俱乐部成败经验借鉴504.6当地游艇活动需求的预测525项目各主要功能发展及经营环境分析545.1厦门高端别墅市场发展状况545.2厦门商业发展及经营状况分析655.3厦门甲级写字楼发展及经营状况分析795.4厦门相关旅游设施发展状况分析875.5厦门展览物业发展及经营状况分析946项目客源市场分析976.1游艇会会籍客源市场分析976.2VIP泊位（水上别墅）客源市场分析1086.3商业客源市场分析1246.4甲级写字楼客源市场分析1397项目SWOT分析1468项目整体发展定位1488.1项目开发目标及定位1488.2项目开发策略1488.3项目各功能产品的战略关系与地位1498.
3、4项目整体开发计划1509项目各功能定位策划建议1519.1游艇俱乐部（会所及普通泊位区）定位建议1519.2VIP泊位定位建议1549.3商业定位建议1589.4甲级写字楼定位建议16510项目运营模式建议17110.1项目销售类产品的营销策略17110.2项目经营类产品的经营策略17911项目财务分析18611.1项目技术参考依据18711.2项目开发成本估算18811.3项目开发投资进度18911.4项目收益测算18911.5项目资金运作测算19011.6项目经济效益评估19211.7评价结论及项目注意点19512项目开发风险分析197 / 文档可自由编辑打印报告说明我们在研究过程中所依
4、据的资料和信息都是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致我们的依据发生变化： 新的规划变动。 新的政策法规。 对厦门房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。敬请注意：本项目研究策划工作是在2005年12月至2006年3月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。本项目工作只限于提供针对性及详细的顾问意见和建议，我们的研究不包括任何法律、法规和政策议题。本项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主
5、要因素作出未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请委托方注意。该报告仅为委托方使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。1 总述1.1 报告编制说明项目名称：厦门香山游艇俱乐部综合项目（下称“项目”）研究及策划（本报告研究范围不含项目的酒店功能）委托方：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司协助单位：中国龙会籍服务有限公司、厦门大学计划统计系、厦门市青年企业家协会1.2 委托方对项目要求及期望1.2.1 委托方对项目的初步定位及总体要求委托方对项目整体定位的期望：打造亚洲最大、最豪华
6、的游艇俱乐部。1.2.2 委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规划项目长期发展战略：通过各种融资方式以及对销售性物业（会员权益、酒店公寓权益、商业街、写字楼等）的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项目各经营子项（如商业、酒店、游艇俱乐部、水上活动中心等）的经营上，可采用自营、股份合作、托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决资金缺口与日后经营的问题。除此之外，在考虑各方市场因素的基础上，还必须结合项目整体的规划及经营来综合考虑，不能顾此失彼，并希望报告编制单位在对项目充分理解的基础上，推荐并协助联系适合于本项目的游艇会经营管理机构，结合会籍销售公司，使
7、项目在规划、市场、管理以及销售的四个环节上齐头并进。资产运营战略：因项目经营性（资产型）物业投资比重过大，约占投资总额的70%左右，且回报期过长，项目面临一定的资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计划，因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性（或资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现的物业，来缓解项目资金压力。1.3 研究策划目的与方法1.3.1 研究策划目的本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向、定位策划及投资效益提出策划建议。1.3.2 研究方法本报告通过分
8、析厦门市宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。具体采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访、消费者调查、与开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：专家意见法组织有关政府部门、
9、发展商及长期钻研或从事游艇行业方面的专家对项目发展进行充分探讨和分析，根据专家的专业知识和经验，提出具实效性的策划方案。研究方法三：取证法通过对国内外游艇俱乐部发展的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，对项目的先导功能游艇俱乐部提出针对性策划方案。研究方法四：集中主要课题的研究方法为了在较短的顾问期内完成项目的研究策划方案，我们必须把焦点集中在主要的专项功能物业的研究上，将研究的结果融入本报告内。1.3.3 研究策划依据厦门市规划局关于“厦门国际游艇俱乐部码头”项目地块规划设计条件项目发展意向书（委托方编制）国际游艇俱乐部工程用海范围图厦门国际游
10、艇俱乐部总平面图2 项目资源分析2.1 项目区位与交通条件香山国际游艇俱乐部项目位于厦门岛东部的香山避风坞。项目总用海面积在701097.8平方米以内，其中填海部分约11万平方米、防坡堤和护岸用海面积7万平方米、高桩平台约7万平方米。土地现状为海域，土地用途为商业、办公、酒店及其它。2.2 项目景观资源项目地处滨海旅游观光区，与小金门岛隔海相望。其用地西面为国际会议中心、国际网球中心，南临厦门国际会展中心，作为天然避风良坞，香山正前方为厦金水道，往东为深水道，凹入式海湾地貌提供了较稳定的水域。2.3 政府对项目区域发展计划根据经批准的初步方案，环岛路东侧与香山交会处拟建成绿化区，并设立停车场。
11、东围堰为曲线，拟规划为海滨摩托艇活动区。在香山脚下配套建设高层星级酒店和高端写字楼，200个会员别墅（不占用建筑面积）建在港池的内围堰上，系独具特色的水上别墅。港池内设有约450个游艇泊位。另外，沿环岛路及东、南海岸线必须对公众开放，留出公共步行道，步行道宽为10-20米；沿环岛路建筑分散布置，控制沿路建筑的长度。该项目应先完成游艇码头建设，再建设酒店、商务办公、商业及其它配套设施。项目建成后，将成为国内目前最大的游艇码头及厦门市首个集休闲、健身、旅游、办公、购物为一体的高档综合旅游景区。2.4 项目资源的优劣势分析及结论总结上述项目所拥有的客观资源，可以归纳有以下方面的优劣势：项目资源优势：
12、 区位优势：项目位于未来重点发展的厦门岛东部区域，周边有黄厝旅游发展区、会展商圈、观音山CBD区及钟宅湾片区等数个未来大型商圈或商务圈。 景观优势：项目地块海景资源丰富，并可眺望金门岛。 交通优势：项目毗邻环岛路，距离厦门机场仅十五分钟车程，自身拥有游艇泊位和公共码头，各方面的交通十分方面畅通。项目资源劣势： 区位现状方面：项目周边目前的居住、商业、商务气氛淡静，在项目前期推广时会有一定不利影响。 地块现状方面：项目地块现状是海域，必须先进行填海，工程量和费用都非常巨大，给项目的资金运作带来一定困难。 航海范围方面：国内沿海城市私人游艇的可航海范围有限，对游艇会推广造成不利。3 厦门市经济环境
13、发展状况厦门位于福建省东南部，是我国东南沿海传统的重要对外通商口岸，是中国经济特区和计划单列城市。经过改革后20多年的建设，现已成为基础设施比较齐全、外向型经济发达、综合经济实力较强、人民生活较为富裕的港口风景城市，我国东南沿海重要的区域性中心城市。3.1 厦门市GDP发展状况国民经济保持快速增长，人均国民生产总值持续上升2004年厦门市经济持续快速增长，经济运行质量和效益都有所提高。初步测算，全年实现生产总值883.2亿元，比上年增长16.0%，分别比全国（9.5%）和福建省（12.1%）快6.5和3.9个百分点。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公
14、报近年来，厦门市人均GDP持续上升。按年末户籍人口计算，2004年厦门市人均生产总值为60172元，比上年增长12.0%；按常住人口计算，人均生产总值40147元，比上年增长14.4%。数据来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报。与同省的其它主要城市比较，厦门市的常住人口人均GDP最高，为40417元。分别比同省的福州市和泉州市高出72.4%和90.1%，相比其它城市如漳州、莆田市更是遥遥领先。可见，相比福建省其它城市，厦门市更有发展中高端消费品市场的潜力，良好的经济运行环境也为项目的开展提供良好的氛围。 数据来源：福建省统计年鉴，2005。表中数据均系常
15、住人口的人均GDP。在沿海同类城市的对比中深圳市的常住人口人均GDP最高，为59271元，其次是上海市，为42768.48元。厦门市人均GDP居第三位，为40417元，比深圳和上海分别低了46.6和5.8个百分点，但是较苏州、青岛为高。可见，厦门市经济发展潜力并不亚于国内大城市。数据来源：2004年深圳、苏州、上海、青岛和厦门等城市的国民经济与社会发展统计公报。表中数据均系常住人口的人均GDP。无论是本地还是同类城市比较看来较好的宏观经济环境，本地经济的持续快速增长，都将为本地商业及其它服务业的持续增长提供良好的基础，另外，厦门市宏观经济环境较之其它沿海城市更为有利于项目的开展。(以上资料来源：福建省统计年鉴（2005），2004年厦门市国民经济和社会发展统计公报)3.2 厦门市三大产业发展状况第二、三
